2009年8月28日星期五

施永青:內地別墅空置嚴重

2009-08-27

(C觀點)

中央為了減少金融海嘯對中國經濟造成的衝擊,採取了寬鬆的貨幣政策。有批評認為,這種政策令資金大量流入股市與樓市,對實體經濟幫助不大。

然而,資金流入股市與樓市所造成的浪費,不一定比流入實體經濟大。因為,實體經濟早已產能過剩,原有的生產設備早已使用率不足,根本沒法吸收新的資金。難道叫那些已局部停產的工廠,再去加建幾條新的生產?

以現時科技發展的速度,生產空置35年,可能已變成過時;在沒有實際需要時加建,可以造成很大的浪費。因此,不如任由資金流入股市與樓市,以製造財富效應,改善民間的情緒,以便增加內需。

中國的股市尚未對外開放,升升跌跌只屬內部的零和遊戲,既不會製造出新的財富,亦不會讓財富被外國騙走,就讓它一時炒上,一時炒落算了。

至於房地產,可以使用的日子數以十年計,某段日子建多一些,空置一段時間後,一樣可以拿來用,不會造成太大的浪費。現時巴黎就有大量的房屋是拿破倫三世時興建的,相信當年一下子也消化不了這麼多,但現時都有人住,真正空置的日子不多。中國的人口正大量由農村流入城市,預先建多一些房屋,不愁將來會沒有人用。不過,現時開發商興建的,很多都是豪宅與別墅,並非入城工作的農民工最需要的房屋類型,多建可能造成錯配,造成資源浪費。我去過一些內地的別墅區,雖已完工多年,入住率仍只有兩三成,大量空置的情況估計今後也沒有多大機會得到改善。因為,內地的財富大量集中在少數人手裡,根本不可能有那麼多人住得起別墅。別墅的需求,主要來自投資的需要,而非用的需要。

擁有財富者,喜歡以買房產的方式儲存財富。他們自己有錢,於是選擇買豪宅、買別墅。他們在全國各地四處置業,又不能同時使用,於是造成大量空置。

在外國,房產多的人都會把部分拿來出租,但在中國,擁有房產的人似乎不太關心空置成本。原因是中國的樓價升得快,升幅多過租金收入,變成空置一樣有得益。

此外,中國的別墅,大部分都是以毛坯房的方式交付給買家的,除了四壁間格外,內裡連座廁也沒有。要出租的話,還得添置潔具、爐灶,以及廚櫃、冷氣,可能收幾年租也沒法收回裝修成本。在這種情況下,別墅的擁有者,寧願選擇任由別墅空置,也不傾向出租。興建別墅佔地多,土地使用效率低,空置的浪費更大。把農地變成別墅後,不但不可以耕種,還要投入大量鋼材、水泥、供水、供電,得物無所用,實在不符合經濟效益。因此,中央限制別墅發展不是沒有道理的。可惜,近期地方政府為了刺激經濟,又再鬆手批別墅地。這種發展,實在令人擔心。

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