供樓負擔判樓價高低

李振聲 2009/04/20
leichanseng@gmail.com

中國人對於買樓自住有一種情意結，特別是剛結婚的夫婦，大都會買樓自住，認為這樣才有家的感覺。有家等於有樓，買樓亦成了長大成人的表現，置業因而成為不少初出社會“新鮮人”的首要目標。○五年前要實現這目標並不困難，因為當時樓價還處於低點，加上低息、銀行物業估值通常會估“足”甚至估“突”，按揭首期通常為一成，故月入八千年輕人都可以輕易置業。時移世易，樓價經過四年急升，月入過萬年輕人想要置業，談何容易！雖然現時利息低，但樓價亦高，銀行物業估值低、首期按揭成數高(多為三成)，且經濟不景，如果不是有一份穩定的工作(如政府工或銀行工)，想向銀行借錢都難。

現時買樓動輒過百萬，供款年期長達十五年，故置業更要小心，以免因為物業供款而節衣縮食，供滿時才發現資產只有一層舊樓。在此強調，不是叫大家不要買樓，只是希望大家小心評估風險。本欄在此介紹一工具，可以幫大家分析負擔能力及樓價是否合理，就是供樓負擔比例(供樓開支佔家庭收入比例)。

假定夫婦二人收入為25,000元，每期供款14,000元，供樓負擔比例為56%(14000/25000×100=56%)，公式如下：每期供款金額÷家庭收入×100=百分比(%)

以上計算方法比較進取，保守計算方法，每期供款金額應計入其他支出(如水、電、石油氣、管理費及稅等)。假定其他支出共1,500元，則每期供款為15,500元，供樓負擔比例為62%(15500/25000×100=62%)。

一個大城市正常及合理供樓負擔水平通常為25%至42%左右(香港○九年三月私樓住戶供樓負擔比例為31.1%)，56%已屬偏高水平。如以42%水平計算，每期供款應為10,500元，上述夫婦應考慮每期供款10,500元以下的單位。

香港某地產代理有一個私樓住戶供樓負擔比例指數，最高時期為九七年六月，達112%，最低為○三年底，約19%左右，○九年三月為31.1%，大家可作參考，評估一下澳門樓價有否過高。現時澳門區一個近1,000呎新樓樓盤約需2,000,000元，三成首期(即60萬)，借140萬，息率3厘，供款期 15年，月供9,688元。以夫婦二人收入25,000元計算，供樓負擔比例為38.75%，比香港高，合不合理，你“諗”你！無疑，分析樓價高低並非只靠一個數據，攞到60萬首期出來先算啦！

影響澳未來樓價因素

李振聲 2009/06/29

本澳未來五年樓價走勢，本人認為取決於以下幾點：一、外勞人口增長速度；二、新樓供應量；三、租值；四、舊區重建；五、入住社屋及經屋的條件；六、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念。失業率、收入中位數、投資移民、港珠澳大橋及輕鐵並不是重點，何解？

先 從失業率及收入中位數解釋，澳門外勞人數比例居亞洲各地前列，政府只要在職業培訓上投放資源，協助失業者轉型，提高職業配對的機會及降低外勞人數比例，即 可控制失業率及就業不足率，故失業率不可能失控或大幅波動，對樓價不構成重大影響；收入中位數隨多個大項目相繼落成大幅急升，但相信高峰期已過，未來兩三 年只會有個位數輕微增長，供樓負擔比例難以提升，難影響樓價。

投資移民方面，政府就算再放寬政策，金額會定在300萬以上，加上定 期存款50萬，總共350萬。據筆者對內地同胞的了解，很大機會不會投資移民澳門，因為有能力的同胞都是聰明人，識得計數、比較，而且大都見過世面，再“ 唔係”土包子，對樓價的見解可以“嚇親”你。先不論樓價，澳門的樓宇不論設計、質量、風景、空間使用率及綠化空間比例都不合他們要求，“唔信”可以去深 圳、廣州走一走，參觀一下新樓盤；而且澳門面對鄰近地區競爭，主要競爭者有香港及新加坡，相信不久的將來還會多一個台灣；另一方面，○三至○七年的投資移 民在一○年底至一四年可以拿到永久居民身份證，意味着現時必須持有的樓可以轉手，現時樓價和當年相比，賺到笑。而且攞身份證的終極目標已達，賺身份又賺 價，又唔會住，換轉係你，“賣唔賣”呀？

港珠澳大橋為對澳門的負面影響大於正面，為何？因為澳門並非以轉口為主，更不要妄想發展物 流業，因地理環境所限，既沒有深水港，又沒有大量的國際航線，更不是通往廣東西部的必經之路；港珠澳大橋建成只會增加一日遊客源，但這亦可能縮短旅客停留 時間，對酒店業有影響。

輕鐵是以上多個因素中與樓房價格有最直接關係和影響的，但只限於沿線站附近的商舖、樓盤，叫價不如香港、深 圳或廣州，與泰國曼谷較接近，因其設計相似度高，同是架空及連接重要的旅遊點。更甚者，澳門人貪方便，一個家庭總有一部摩托車傍身，走多兩步都嫌遠，要佢 哋改變二十幾年的習慣，“唔係唔得！”最少要十年八載。下周再續。

東亞今發人債, 冀一人一手

東亞銀行（ 023）旗下東亞中國宣佈，今日起至 7月 17日向機構及零售投資者，發行不少於 10億元人民幣債券，成為首家發行人民幣債券予零售投資者的外資銀行。本港個人人民幣存戶可透過 18家配售行分行認購。東亞副行政總裁李民斌表示，希望盡量做到一人一手。...

東亞人民幣債券銷售詳情

發行額：不少於 10億元人民幣
銷售對象：機構投資者與零售投資者
票面年利率： 2.80厘
付息日：每年 1月 23日及 7月 23日（每半年派息一次）
認購期：今日至 7月 17日
發行日： 2009年 7月 23日
到期日： 2011年 7月 23日
最低入場費： 1萬元人民幣
聯席牽頭行兼簿記管理行：中銀、東亞
安排行：中金、滙豐、渣打
接受認購銀行：中銀、交銀、東亞、建銀亞洲、集友、創興、中信嘉銀、大新、星展、富邦、滙豐、工銀亞洲、南商、大眾、上商、渣打、永亨、永隆

東亞（中國）今日正式在港推售人民幣債券，投資者除留意人債年息，認購手續費、託管費、滙價走勢及風險亦不可忽略。專家指出，現時人債回報率並不吸引，認購後要有心理準備持有至到期。　記者：黃碧珊、余美玉

投 資者認購人債，必須在指定分銷銀行開投資戶口及人民幣戶口，並以人民幣購買，每個戶口每日只能兌換 2萬元人民幣。至於認購手續費方面，多按發行商所訂的每張債券面值收 0.15%作手續費，不設其他收費。託管、代收利息、中途沽出等費用，部份銀行如富邦銀行指會豁免，建銀亞洲則表示，中途沽出會收買賣金額 0.8%作手續費。
東亞人債回報普通

滙豐銀行指，所有人民幣債券均不設認購費、託管費或其他收費，透過該行認購是次東亞人民幣債 券，上述費用亦獲豁免。如認購一手，只需支付 1萬元人民幣。萬利理財總裁張佩儀提醒，認購人債要付手續費、兌換差價、存倉費等支出外，香港人債二手市場並不活躍，未必有買家接貨，有鎖死資金的風險， 而且散戶可能每人只抽到一手，回報不算吸引。
按金管局網頁，二手人債孳息率普遍不超過 3厘，遜於一手人債年息。以 07年 6月底，國家開發銀行發行的首批人債為例，當時入場費 2萬元人民幣，滙率則為每美元兌 7.601元人民幣，不少銀行只收 0.15%認購手續費。若計算所有派息及扣除認購費，假設下月中到期時滙率與現時相若，每手債券賬面獲利 3639港元，回報率 17.7%。
不 過，如認購去年 7月交行發行的人債，因當時人民幣滙價較強，撇除派息，每手債券賬面仍蝕約 9港元。晉裕投資研究部聯席董事林偉雄指，撇除升值潛力，新一批人債年息 2.8厘，未能應付市場預期的高通脹，還要留意發行商的違約風險，如已有人民幣存款不妨認購，爭取較定期存款更高的回報。
多次減息　債價見頂

雖然看好中國前景，東驥基金管理董事總經理龐寶林指經過多次減息，債券價格已見頂，且有下跌機會，提醒投資者不要期望太高，應將人民幣債券「揸到尾」。
部份分銷銀行認購東亞人民幣債券收費資料

滙豐銀行
認購手績費：豁免　中途沽出費：豁免
託管費：豁免

東亞銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：待定
託管費：豁免

交銀/富邦銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：豁免
託管費：豁免

創興銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：債券面值 0.75%#
託管費：豁免

建銀亞洲銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：買賣金額 0.8%
託管費：豁免

永亨銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：債券面值 0.15%
託管費：豁免

中信嘉華銀行
認購手績費：按發行商所訂　中途沽出費：債券面值 1%
託管費：每年為債券面值 0.1%*

註：資料截至 6月 29日；#認購總額為 10萬美元以下；*每半年收一次，最低等值 80港元， CITICfirst客戶可豁免
資料來源：各銀行
過去人民幣債券資料

發行日期： 08年 9月　發行銀行：中國銀行
票面息率： 2年期： 3.25厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 6.8440
發售價*： 100.54%　孳息率： 2.81厘

票面息率： 3年期： 3.40厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 6.8440
發售價*： 101.20%　孳息率： 2.85厘

發行日期： 08年 8月　發行銀行：建設銀行
票面息率： 2年期： 3.24厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 6.8408
發售價*： 100.10%　孳息率： 3.20厘

發行日期： 08年 8月　發行銀行：中國進出口銀行
票面息率： 3年期： 3.40厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 6.8377
發售價*： 101.06%　孳息率： 2.91厘

發行日期： 08年 7月　發行銀行：交通銀行
票面息率： 2年期： 3.25厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 6.8295
發售價*： 100.70%　孳息率： 2.60

發行日期： 07年 9月　發行銀行：中國銀行
票面息率： 2年期： 3.15厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 7.5036
發售價*： 99.98%　孳息率： 3.24厘

票面息率： 3年期： 3.35厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 7.5036
發售價*： 100.74%　孳息率： 2.75厘

發行日期： 07年 8月　發行銀行：中國進出口銀行
票面息率： 2年期： 3.05厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 7.5733
發售價*： 100.00%　孳息率： 3.04厘

發行日期： 07年 6月　發行銀行：國家開發銀行
票面息率： 2年期： 3.00厘　當時滙價(每美元兌人民幣)： 7.6010
發售價*： 100.00%　孳息率： 2.37厘

註：資料截至 6月 26日；*按票面值之百分比計算
資料來源：金管局網頁及蘋果資料室
買家心得：曾淵滄、李錦擬認購

城市大學工商管理碩士課程主任曾淵滄表示，因長遠看好人民幣，且作為分散風險工具之一，現手持多批不同年期的人債，金額共約數十萬元。
對於新一批人債，他亦有興趣認購，但要看戶口有多少人民幣可動用。

法興證券衍生工具部董事李錦稱，人債回報較到內地做人民幣存款更佳，所以自己有認購。雖然他估計新一批人債利率不高，但仍有興趣，因相信人民幣具升值潛力，只是步伐放緩。
不過，他提醒：「因為人債買賣差價大，中途沽出可能會蝕一大截，加上二手市場流通量唔高，要有心理準備揸至到期。」
升值潛力：未來兩年滙價難大升

自 05年人民幣滙改以來，兌美元在首 3年升值約兩成，惟升勢於上年中開始放緩，在 6.81至 6.85區間徘徊，昨報 6.8338。分析師相信，未來兩年人民幣難以突破橫行格局。
星展銀行高級投資策略顧問陳寶明指，從基本因素看，人民幣有輕微升值可能，惟升值對中國出口不利，加上歐美消費模式有機會改變，故預測人民幣將平穩發展，兩年後兌每美元會徘徊約 6.81水平。
交通銀行首席經濟及策略師羅家聰指，現階段人民幣「升又唔係，跌又唔係」，因全球經濟基本因素未好，如失業率向上及貿易數據參差，相信復蘇僅為「人為催谷假象」。另外，中國希望人民幣能躋身為重要貨幣之一，故滙價不可跌，惟人民幣為政策貨幣，相信未來兩年滙率與現時相若。

恆指似形成頭肩頂

簡卓峰
(2009-6-30)

上證A股指數昨天升1.6％，全日收報3123點，升49點。由去年11月熊市底部的1719點，大幅上升至昨天最高3125點，牛市一期狂升82％，技術上已呈現超買，預料有較多爭持。

港股昨天先升後跌，恆指最高曾見18687點，上升87點，掉頭回吐，全日收報18528點，下跌71點，承接乏力；成交縮減至500億元。

恆指昨天先升後跌，小心7月，恆指「頭肩頂」左肩18967點（6月3日），成交906億元。「頭」19162點（6月12日），成交減至789億元，而「右肩」18688點（上週五），成交再減至625億元，符合該形態的成交量特點（參看周一圖），即「左肩」最大，「頭部」減少，「右肩」最少（派髮尾聲）。一旦跌穿頸線17376點（上週二），則量度跌幅至15590點甚而15000點。

恆指今年3月至今共出現八個上升裂口，一旦確認牛市中期➀浪見頂，則➁浪調整可向下填補第五裂口（5月4日的15587-15855點）甚而第四裂口（4月30日的14984-15204點），也非常健康。

7月期指昨天反复上升，最高曾見18691點，升153點，掉頭回吐；全日收報18574點，升36點，SAR阻力18700點。

7月期權中，以18400點認購成交最大，昨天收報808點，如7月向好，大鱷不會揸入如此「貴」期權金的產品，反映大鱷正大手沽空，看淡7月。大市由3月至6月，牛市一期狂升68.9％或7818點，6月出現轉弱見頂的「十字架」，7月大調整可跌2500點。

和黃（013）似恆指，亦似「頭肩頂」【圖】，昨天收51.85元，跌0.95元，如下破頸線49.5元，量度跌幅下望40元。

國企指數昨天回挫，全日收報10987點，跌49點，「頭肩頂」下試9000點。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

簡化職級Chair Professor變Professor, 中文大學頂級教授「搣柴」

2009/02/04
簡化職級Chair Professor變Professor　　中文大學頂級教授「搣柴」


中 大 校 長 劉 遵 義 建 議 取 消 「 講 座 教 授 」 職 銜 ， 新 入 職 者 只 能 當 「 教 授 」 。
【 蘋 果 日 報 】
中 文 大 學 校 長 劉 遵 義 建 議 簡 化 教 員 職 級 架 構 ， 將 「 Chair Professor 」 （ 講 座 教 授 ） 職 級 取 消 ， 以 後 統 一 稱 作 「 Professor 」 ， 理 由 是 現 行教 授 名 稱 混 亂 。 有 講 座 教 授 不 滿 被 「 搣 柴 」 ， 也 憂 慮 影 響 日 後 教 員 升 職 ， 將 向 管 理層 表 達 不 滿 。 有 中 大 教 授 透 露 ， 統 一 教 授 職 銜 之 後 ， 校 方 下 一 步 將 檢 討 薪 酬 架 構 ，新 入 職 教 授 級 員 工 日 後 大 有 可 能 被 調 低 薪 酬 。

中 大 消 息 人 士 透 露 ， 校 長 劉 遵 義 農 曆 新 年 前 曾 諮 詢 各 學 系 對 統 一 教 授 職 銜 的 意 見 ，劉 向 教 授 們 解 釋 稱 ， 基 於 歷 史 問 題 ， 校 內 教 員 職 級 夾 雜 採 用 英 國 制 及 美 國 制 ， 部份 授 堅 持 使 用 英 式 的 Reader （ 教 授 ） 名 銜 、 部 份 則 愛 稱 作 美 式 的 Chair Professor 。 現 時 單 是 教 授 職 系 ， 中 大 也 分 為 講 座 教 授 、 教 授 1 、 教 授 2 三 級 。 為統 一 使 用 美 制 ， 劉 遵 義 建 議 將 教 授 職 級 只 分 為 「 教 授 」 、 「 副 教 授 」 及 「 助 理 教 授」 三 級 。 換 言 之 ， Chair Professor （ 講 座 教 授 ） 一 職 將 被 取 消 。

不 過 ， 校 方 建 議 讓 現 時 的 講 座 教 授 保 留 中 文 名 銜 ， 只 將 英 文 統 稱 為 Professor 。 日後 新 入 職 者 則 實 行 新 制 。 中 大 資 料 顯 示 ， 中 大 全 校 共 有 100 名 講 座 教 授 、 30 名 教授 、 200 名 高 級 講 師 、 約 1,000 名 講 師 、 高 級 導 師 及 導 師 等 。

被 搣 柴 者 「 有 啲 唔 開 心 」


根 據 八 大 院 校 呈 交 資 會 的 資 料 ， 一 般 教 授 月 薪 由 63,400 元 至 99,600 元 不 等 ； 講座 教 授 平 均 薪 酬 則 為 127,155 元 ， 況 且 一 些 世 界 知 名 的 學 者 議 價 能 力 更 高 ， 部 份 年薪 可 逾 200 萬 ， 與 副 校 長 薪 酬 相 若 。


有 不 願 透 露 姓 名 的 中 大 講 座 教 授 坦 言 ， 對 於 上 述 建 議 「 當 然 有 啲 唔 開 心 」 ， 若 實 行三 三 四 學 制 需 大 量 聘 請 教 員 後 ， 教 員 的 升 職 機 會 將 大 降 ， 他 笑 稱 ： 「 咁 都 可 以 避 免人 才 流 失 ， 即 係 人 人 都 冇 職 升 。 」 另 一 位 講 座 教 授 則 對 建 議 頗 為 不 滿 ， 覺 得 做 法猶 如 被 「 搣 柴 」 、 降 職 一 般 ， 他 與 其 他 同 事 將 考 慮 向 校 方 表 達 不 滿 。

現 任 講 座 教 授 職 銜 不 變

中 文 大 學 教 協 會 代 表 兼 生 物 系 教 授 黃 創 儉 指 出 ， 校 方 暫 作 口 頭 諮 詢 、 尚 未 有 正 式 討 論 文 件 ， 但 該 會 對 新 建 議 感 到 擔 心 。

中 大 發 言 人 證 實 ， 為 了 跟 世 界 主 流 學 府 看 齊 ， 校 方 建 議 簡 化 教 師 職 稱 ， 將 講 座 教 授、 教 授 1 及 教 授 2 三 個 教 授 職 級 統 稱 為 教 授 ， 在 職 稱 上 不 再 作 區 分 ， 並 維 持 基 本 薪酬 架 構 。 現 時 已 於 中 大 擔 任 講 座 教 授 職 位 的 教 學 人 員 ， 其 職 銜 日 後 仍 保 持 不 變 ， 中大 繼 續 歡 迎 社 會 人 士 捐 助 設 立 冠 名 教 授 席 。 中 大 該 職 系 檢 討 尚 在 諮 詢 階 段 ， 暫 未 有定 案 。

各 大 專 院 校 教 授 07/08 年 度 月 薪

院 校 ：理 工 大 學
教 授 ：$63,400-$95,100 　
副 教 授 ：$53,000-$79,400
助 理 教 授 ：$42,900-$64,300

院 校 ：教 育 學 院
教 授 ：$66,400-$99,600
副 教 授 ：$53,200-$79,800
助 理 教 授 ：$42,400-$63,600

院 校 ：香 港 大 學
教 授 ： $70,325-$98,500 　
副 教 授 ： $51,895-$80,255
助 理 教 授 ： $39,550-$61,120

院 校 ： 浸 會 大 學
教 授 ： $70,460-$98,690
副 教 授 ： $55,085-$76,565
助 理 教 授 ： $39,625-$61,240

院 校 ： 嶺 南 大 學
教 授 ： $71,040-$95,435
副 教 授 ： $58,025-$76,385
助 理 教 授 ： $42,625-$67,225

院 校 ： 科 技 大 學
教 授 ： $71,040-$98,465 　
副 教 授 ： $58,025-$71,040
助 理 教 授 ： $45,725-$64,165

院 校 ： 城 市 大 學
教 授 ： $71,115-$92,500
副 教 授 ： $55,015-$76,465
助 理 教 授： $39,575-$64,230

院 校 ： 中 文 大 學
教 授 ： $73,335-$98,465 　
副 教 授 ： $61,095-$70,295
助 理 教 授 ： $45,580-$58,025

* 有 關 薪 酬 為 07/08 年 度 ， 不 包 括 講 座 教 授 ； 02 年 教 資 會 公 佈 ， 大 學非臨 床 的 講 座 教 授 月 薪 最 低 為 $102,800 ， 平 均 薪 酬 為 $127,155




學 者 心 聲 ： 「 銜 頭 比 金 錢 更 重 要 」

中 大 工 程 學 院 教 授 兼 副 院 長 黃 錦 輝 說 ， 學 者 當 教 授 不 是 為 金 錢 。


講 座 教 授 這 個 名 銜 ， 有 教 授 認 為 它 等 同 一 種 成 就 ， 是 獲 行 業 認 同 的 表 示 ， 比 金 錢 更重 要 。 有 學 者 預 期 ， 中 大 若 落 實 取 消 該 名 銜 ， 或 有 講 座 教 授 跳 槽 。

中 文 大 學 工 程 學 院 教 授 兼 副 院 長 黃 錦 輝 說 ， 現 行 英 國 制 及 美 國 制 夾 雜 令 局 面 頗 為混亂， 有 些 同 事 堅 持 使 用 英 式 的 Reader 、 Senior Lecturer 等 銜 頭 ， 日 後 統 一 是好事 ，但 過 渡 期 或 會 不 習 慣 。 他 說 ， 許 多 學 者 當 教 授 不 是 為 金 錢 ， 若 獲 得 講 座 教 授銜頭 ， 等於 認 同 其 在 行 內 多 年 的 努 力 ， 屬 一 種 成 就 ， 金 錢 上 的 回 報 反 而 次 要 。

或 削 弱 中 大 競 爭 力

香 港 大 學 名 譽 教 授 兼 中 大 數 學 系 前 講 座 教 授 岑 嘉 評 說 ， 有 許 多 講 座 教 授 對銜頭 很 看重 ， 尤 其 當 他 們 往 內 地 交 流 時 ， 內 地 同 行 也 會 感 到 他 們 較 高 地 位 及 得 到 認同， 「 有啲 甚 至 冇 講 座 教 授 之 名 既 教 授 ， 去 到 內 地 都 聲 稱 係 講 座 教 授 ， 咁 會 有 好 多人尊 重 。」

高 教 聯 副 主 席 兼 理 工 大學教 職 員 協 會 副 會 長 李 向 榮 稱 ， 若 本 港 其 他 七 間 院 校 設 有 講座 教 授 職 位 ， 只 有 中 大一間 沒 有 ， 當 各 校 均 支 付 相 同 薪 酬 搶 聘 教 員 時 ， 中 大 競 爭 力或 會 因 而 降 低 ， 「 可 能吸引 唔 到 好 叻 既 人 入 去 」 ， 他 們 可 能 會 轉 投 其 他 大 學 。

持續後抽升軌爭持

簡卓峰 (2009-6-26)

週三美股先升後跌，十分波動。美國6月耐用品訂單理想，道指曾上升105點，最高見8428點，但中期上升軌已失守，技術向淡，投資者趁反彈回吐，道指掉頭急跌，最低見6月新低8259點，下跌64點才爭持；全日收報8299點，下跌23點。道指連跌四天，50天線8391點失守，10天線 8524點低於20天線8603點，STC、DMI利淡，「上升楔形」下試7600點。

上證A股指數昨天再創今年新高3090點後回吐，全日收報3070點，升3點。牛市一期累升79.8％，表現強勁，但已超買。

港股昨天持續後抽，恆指最高曾見18340點，上升448點，出現回吐，全日收報18275點，上升382點；成交602億元。

恆指由今年3月最低11344點，展開牛市一期(1)浪上升，最高6月見19162點，大升7818點或68.9％，出現回吐。本週二跌穿上升通道底【圖】，週三及昨天持續後抽。

恆指保歷加通道中軸18299點出現爭持。由於下週一期指結算，因此下週7月大市才明朗化。

7月大勢宜小心，恆指6月形成「十字架」，國企指數也一樣。而中移動（941）、港交所（388）也出現「十字架」；新地（016）、匯控（005）、恆生（011）、太古A（019）、和黃（013）等出現「烏雲蓋頂」，均反映6月已經見頂，7月回吐力增加。

期指昨天持續後抽，最高曾見18362點，升412點，出現回吐；全日收報18319點，升369點。期指由3月至6月，由11325點大升至19100點，狂升7775點或68.6％。本週二跌穿上升通道底，週三、週四出現技術性後抽，下週一結算，好淡爭持。

國企指數昨天收10763點，升233點，上升軌失守，出現後抽，10800點爭持中。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

霸王（1338）硬上市

龔耀輝 2009/0626

你睇招股書，會睇啲乜？睇風險因素（證明你是行家，想睇睇對手有什麼死穴）？睇三年數據（證明你是財經紀者，想睇過去派息多少，大股東袋幾錢落袋，寫一篇財經八卦新聞）？睇股本結構（證明你是憎人富貴厭人貧，想知道大股東是否賣舊股套現，實行賺一筆）？
如果要睇，最高境界應該是睇老細是怎樣的一個人。
忘記了在那份報紙讀過，霸王（1338）老細【圖】說公司並沒有資金壓力，上市純粹為了打響品牌及迎合資本市場運作（大意）。只要大家有睇招股書（相信大家一定冇），都會覺得他未算講大話。不過，錢沒有人嫌多，公司錢多，有上市知名度，雖然做事會多規限，但總會利多於弊。
老細諗過集資金錢點用
最睇得出老細是怎樣一個人，當然要睇蛛絲馬迹，例如資金用途。霸王的資金用途，妙在並非在用途身上，是銀碼。「700萬元用作升級現有資訊科技系統」、「126.4百萬元用作資本開支」，而最有意思的是「140.4百萬元用作擴展及加強中國分銷網絡」。望見這堆數字，你有什麼啟發？老細原來是認真計過諗過，上市後這筆錢點用。本來可以寫「不多於1000萬」、「130百萬」、「140百萬」齊頭數，有幾十萬元出入，全世界不會care，無人會上門找晦氣。但老細寫出來，就實牙實齒，連幾十萬元的零頭都跟你計。看見這裏，你不禁「動L」，眼前一亮。
公司零負債
睇睇派息，如果把上市等於賣殼看待（雖然這樣比喻極為不妥），大股東在上市前，派走所有現金，甚至派到要借錢，你都奈佢唔何。把上市前辛苦所賺計數，上市後大家一條船再打江山，無可厚非。
霸王老細點派息都仍然留3億元現金在公司，零負債，資產負債表簡單乾淨到不得了。換着是我，打死唔上市，自己賺自己使。還有，內地人收股息，要交稅。要攞走公司錢，方法大把，派息最蠢。橫睇掂睇，老細沒有一心搶錢。
民企最難睇是睇人，睇老細這個人，毋須上市卻硬要上市，若非為搶錢，又把用錢看得仔細，這個人「動L」，秀髮亮麗。截票後才寫這篇文，以免有人以為我收咗錢。

經濟將復蘇投資最合時

曾淵滄 2009-06-25

美股連跌3天，港股一開市則升，是受亞太區股市造好所影響，而最後收市表現還好過亞太區的其他股市。

美資大行又再唱好中資股，摩根大通唱好雅居樂（3383），昨日該股股價上升5.7%；美林唱好中銀香港（2388），也導致股價上升3.4%，表現皆好過大市。
發展局建議放寬舊樓強制拍賣的比例，由目前的9成改為8成，這是好事，可以加快市區重建，也可以使更多舊樓業主早日可以以高價變賣手上的舊樓，賺一筆橫財。一旦發展局的建議可以落實，大家可以考慮買四叔的旗艦恒基地產（012）。長期以來，恒基在市區不斷地收購舊樓，也曾經成功地拆了好些舊樓重建。

放寬舊樓強制拍賣的比例，對多數的小業主也是好事。目前，比例太高導致小量的釘子戶，即買下一兩個單位專門等發展商來收購，可以獅子開大口。放寬後，釘子戶得買多一倍，買多數個單位的舊樓，才能達到完成控制舊樓重建的決定。2007年，我在新加坡有一個樓齡20多年的住宅單位，就在8成業主自己志願放售的情況之下公開拍賣，我分到的錢是當時該單位正常市價的1.8倍，我身為小業主也得其利，新加坡的強制拍賣比例就是8成。

現在，股市是牛市、熊市，很多人在辯論，經濟是否將復蘇，是嫩芽嗎？也有多人在辯論，而且參與辯論的都是諾貝爾經濟獎的大師，我當然沒資格與這些大師辯論。

一旦保八恐有宏調
正如我不想辯論牛熊市一樣，我也認為預測經濟何時復蘇也沒多大意義，反正我們都是走瞧，不斷地觀察現狀，然後做投資決定，捕捉政策比預測經濟更實用。

捕捉政策與經濟的復蘇自然有很大的關係，但是這種關係是很微妙的。我認為最佳的投資環境是經濟看來有復蘇的跡象，但仍然未復蘇。

也只有經濟仍未復蘇，政府才會繼續放鬆銀根，繼續印鈔票。一旦政府感覺到經濟將復蘇，或已經復蘇，政府可能反過來收緊銀根，以壓抑可能來臨的通貨膨脹。

特別是中國，目前中國經濟發展依然保不到八，GDP好像只有6.5%的增長，一旦中國成功保八，我擔心宏觀調控會再出爐。中國政府長期地擔心經濟過熱而不是擔心經濟衰退，去年年底，金融海嘯爆發，在香港東亞銀行（023）出現擠提的同一日，我在北京會見一些國務院的經濟專家，他們還在大談宏觀調控。

裂口急跌7月尋底

簡卓峰 (2009-6-24)


「黃昏之星」果然厲害，美股本週一勁跌，資金流出股市；加上商品股及資源股下跌，道指一度急跌至最低8334點的6月低位，大跌206點才爭持，全日收報8339點，勁跌2.35％或201點。 50天線8378點失守，而歐、亞股市全部下跌。

道指6月11日昇至今年新高，本欄曾指出STC及MACD背馳，以及形成「上升楔形」【圖】，下跌目標7600點，預料可兌現。 7月料跌幅大，因月線圖出現「射擊之星」，週線圖出現「黃昏之星」，連日已提出警告。

2007年10月，道指14198點，曾出現此星，筆者曾假設熊市重臨，也因而強力睇淡港股。而目前道指的「黃昏之星」，表示6月牛市(1)浪已見頂，7月進入牛市二期中期性(2)浪整固，與2007年意義不同，不能相提並論。

上證A股指數昨天反复爭持，全日收報3037點，下跌3點，大牛市一期由1719點大升至本週二最高3088點，狂升79.6％，STC背馳，出現爭持。

港股昨天裂口急跌，恆指最低曾見17375點，大跌684點，出現爭持，全日收報17538點，跌521點；成交增至662億元，進入(2)-a-3浪下跌。

6月12日，恆指創19162點(1)-（5）浪高位，技術上，MACD背馳，翌日13日文中透露筆者當天清貨，出到價頂，大市連日反復進入(2)浪牛市二期中期性調整，暫時累跌1786點，16日文中預期下試15253-16175點，預料可兌現。

恆指昨天出現一個17906-17683點的下跌裂口，成為可能反彈阻力。

7月持續尋底，甚而填補4月30日的第四個上升裂口14984-15204點。

期指昨天裂口急跌，最低曾見17325點，大跌720點，出現反彈，全日收報17471點，大跌574點，（4）浪底17567點一如估計失守， (2)浪下試15212 -16130點的看法維持不變，如反彈，昨天的裂口頂部17812點有阻力。 6月16日提出沽空7月21000點認購期權（15日收報215點），昨天收報55點，每手暫時賺74％，預料100％賺盡215點期權金。

國企指數昨天收10280點，跌359點，由於頸線10340點失守，(2)浪下試8856-9435點。大唐發電（991）似形成「頭肩頂」，華能（902）亦然，預料7、8月才見底，未到博反彈時候。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

冰島基金棄購信德濠江盤

2009-06-23

【明報專訊】冰島破產後引發的問題席捲港澳，兩年前以7.8億元向信德集團（0242）及置地，購入澳門豪宅盤壹號湖畔第4座的冰島 金融及保險集團Sjóvá-Almennar tryggingar hf.（Sjóvá），最終因財困未能完成交易，雙方昨日同意取消買賣協議。消息人士稱，已支付的三成訂金、即約2.3億元，「大部分」將遭「殺訂」，由 信德及置地各持約一半權益的合營公司「袋袋平安」。

單位殺訂後 最快今年重推

根據公告，信德於06年以總作價約7.8億元，出售壹號湖畔第4座全部68伙單位予Sjóvá，後者需於一年內繳付三成訂金，餘額則於單位交付日期或之前支付。

項目合作伙伴之一的置地執行董事黃友忠接受本報查詢時，未有透露合營公司可收取多少「分手費」，但稱該68伙將連同特色戶最快於今年推出，料特色戶意向呎價約1.3萬至1.5萬澳門元，可望挑戰全澳門分層呎價新高紀錄。

他解釋，06年買賣時第4座未有進行裝修，故Sjóvá當年僅以呎價約4400元買入，而澳門近月樓市亦大幅回升，目前當地樓價較去年金融海嘯爆發時低位回升約三成，故集團亦看好澳門樓市前景。

黃友忠續指出，壹號湖畔共涉796伙，Sjóvá未撻訂前已累售97％，若扣除該批單位，樓盤亦累售近九成，預計待售單位亦僅80至90伙。他又透露，樓盤最快未來2個月內可獲批入伙紙，至於商場部分則計劃今年底開幕。

信德公告中沒有詳細交代協議取消的原因，但瑞信分析員陳偉邦認為，自從冰島經濟出現問題，交易告吹是意料中事。他認為﹕「現時估計大約賣到每呎4300元左右，景靚的去到4600元、4700元，加價空間有限。」

source: http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/show.cgi/51/1/1/1176548/1.html

朋友的三個疑問？

李振聲 2009/06/22

leichanseng@gmail.com

朋友的三個疑問？

自從政府公佈置業四厘補貼及首期擔保月底實施後，筆者與好友(年齡都為廿歲至三十五歲)會面時，都會被問以下三個問題：

一、自己是否符合四厘補貼及首期擔保資格？

二、應否藉此次四厘補貼及首期擔保的機會去置業？

三、樓價將來的走勢？

第一個問題，如果大家想知道可以致電房屋局或銀行樓宇按揭部查詢，因每個人的情況不一，本欄難以在簡短的篇幅內一一列舉。

第二個問題，本人是這樣回答的，首先把“應否藉此次四厘補貼及首期擔保的機會去置業？”分成兩個問題，“就你個人的情況來看應否置業？以及應否藉此次四厘補貼及首期擔保的機會去置業？”

答 案如下，從理財角度，倘自問是一個無儲蓄習慣的人或大花筒，不管有沒有四厘補貼及首期擔保，假如父母願意支付或借出樓按首期，都應該買樓，因為這樣可以強 迫自己儲錢。雖然會有利息方面的支出，但到了四十幾歲時最起碼還有層樓，不會一無所有。政府推出四厘補貼及首期擔保，正正可以減低利息方面的支出，故“大 花筒”應該藉此機會買樓。

如果你是一個有儲蓄習慣而又沒有迫切住屋需要的，可以參考一下前兩周本欄的兩篇文章及數據，有助判斷現時樓價“平定貴”，再考慮自身條件作決定。如果你有迫切的住屋需要，就要考慮租或買，利用數據分析一下未來兩年樓價走勢，再決定是否可以先租後買。

第 三個問題，本人是這樣回答的，本澳將來五年樓價取決於以下幾點：一、外勞人口增長速度；二、新樓供應量；三、租值；四、舊區重建；五、入住社屋及經屋的條 件；六、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念。而失業率、收入中位數、投資移民、港珠澳大橋及輕鐵並不是重點，為何？下周再續。

17710點失守續尋底

簡卓峰(2009-6-19)

週三美股先揚後挫。早段道指曾反彈，道指上升58點，最高曾見8563點，但二十二隻銀行股被大行降低評級，道指掉頭下跌；全日收報8497點，下跌7點，是6月新低。

道指「上升楔形」升軌失守（參看周四圖），昨天出現後抽又跌，週線圖已出現「黃昏之星」，月線圖現「死亡十字架」，預料7月有較大跌幅，目標7600點。

上證A股指數昨天勁升，全日收報2995點，升46點，昨天創牛市一期以來新高2997點，累積升幅74.3％，十分強勁；但港股則急跌，值得注意。

港股昨天急跌，恆指最低曾見17655點，下跌428點現反彈，全日收報17776點，跌307點；成交636億元。

恆指一如周四文中所料出現新一輪跌市，昨天跌穿（4）浪底17710點。實際上，上週五恆指創19162點的（5）浪高位，但MACD「三頂背 馳」，表示牛市一期(1)浪隨時見頂，因此，筆者透露當天清貨及以0.206元買入恆指熊證64456，昨天收報0.3元，目標0.424元或以上，但隨 時回吐止賺。恆指目前牛市二期(2)浪尋底，維持本週二提及下試16175-15253點的看法不變。

恆指MACD、STC（Slow）、SAR、9RSI、14％R等均利淡，20天線持續失守，反映恆指持續利淡，預料先下試50天線16835 點，形態分析是最佳分析工具之一。恆生（011）、新世界發展（017）、九倉（004）以「頭肩頂」下跌，完全可作大市參考，九倉昨天收27.9元，後 抽升0.6元【圖】，量度跌幅24.5元或以下，反映恆指(2)浪尋底中。

期指昨天續跌，最低曾見17617點，下跌253點，出現反彈；全日收報17761點，跌109點。如（4）浪17567點失守（收市價已失守），先下試50天線16751點或強力反彈，但(2)浪下試16130-15212點。

國企指數昨天下跌277點，收10422點，如下破（4）浪底10340點（收市價已跌穿），牛市二期(2)浪下試9435-8856點。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

期权预示7月跌市

简卓峰
(2009-6-16)

上周五道指收报8799点，上升28点，全周上升36点。道指由去年3月至今，由6469点上升至8878点，(1)浪共上升2318点，MACD背驰，宜守中期升轨8500点之上。台北加权指数昨天大跌3.5％。

上证A股指数上周五急跌56点，本周一反弹；全日收报2928点，升48点，STC（Slow）现沽压。

笔者上周五清货，港股昨天急跌，恒指最低曾见18433点，跌456点争持，全日收报18498点，劲跌390点；成交653亿元。6月形成利淡及见顶的「十字架」，7月料再跌，以「黄昏之星」劲挫。

分析7月期权的成交量，反映7月大市大幅下跌，7月期权中，认购期权以19000点成交最大，昨天收710点。如7月向好，大鳄不会揸如此「贵」期权金的产品，该揸21000点（昨天收215点）；因此，反映大鳄沽空19000点认购期权。而认沽期权中，以16000点较活跃，昨天收253点，预料大鳄持有，因为如果看好7月，该沽空较「贵」期权金的18000点认沽期权才对。专业人士揸7月16000点认沽期权及沽空7月21000点认购期权，昨天收215点。期权期指只宜专业人士对冲。

恒指切忌下破（4）浪底17710点，否则(2)浪下跌2986-3900点，下试16175-15253点，即回落(1)浪总升7818点的0.382-0.5。

恒生（011）「头肩顶」已形成【图】，昨天收111.1元，跌0.9元，下试100元或以下。新世界（017）走势近似。专业人士订15％止蚀揸恒指熊证64456（20000点收回，风高浪急，后果自负）。笔者昨天0.206元持有。

期指昨天劲跌，最低曾见18350点，跌486点，出现争持，全日收报18420点，劲跌416点，如下破（4）浪底17567点，(2)浪下试16130-15212点。

国企指数昨天跌211点，收报10877点，如下破颈线10340点，先下试9435点。

作者为证监会持牌人，原名梁炳耀。

目前追落後勝過博反彈

曾淵滄 2009 06 15

6月 1日，恒生指數收市為 18888點， 6月 12日，恒指收市 18889點，僅比 6月 1日上升 1點，基本上可以說原地踏步，但是，這兩個星期恒指的波幅是驚人的，幾乎每天波幅都超過 400點，好幾天更超越 700點。

我在 6月 1日之後，已經說過數次，暫時而言，市場上將沒有甚麼重大的消息，但恒指仍會激烈波動，有興趣的話可以玩波幅，可以同時買入 Call與 Put窩輪，但千萬不好買牛熊證，波幅大，牛熊證一起被殺，沒有得守。

現在，我再留意到， 6月 12日的恒指雖然與 6月 1日相差僅 1點，但部份恒指成份股的股價卻有相當大的變化。如本地地產股股價普遍下跌，長江實業（ 001）現價較 6月 1日跌 7%，信和置業（ 083）也跌 9%，新世界發展（ 017）跌 6%，表現較好的新鴻基地產（ 016）也跌 5%。另外，內地銀行股股價則表現不錯，建設銀行（ 939）上升 8%，中國銀行（ 3988）升幅也達 6%。
從 6月 12日與 6月 1日的恒指成份股股價的不同表現來推論，市場上的資金並非不斷地增加，也非在同一板塊舞上舞下，而是換馬，從一個板塊轉到另一個板塊，轉了之後短時間內不一定轉回來。因此，目前有興趣短炒的人不該是博反彈，而是追落後。

恒指也終於於上星期五破了 19000點，最高達 19161點，最後雖守不住，收市為 18889點，但我還是認為 19000點不是阻力，比較可能的阻力位應該是四叔所說的 20000點或 21352點。 20000點是取整體，整數往往有很強的心理作用，而 21352點則恰恰是去年 10月 27日恒指最低位 10676點的 2倍，要求恒指在如此短時間內上升 100%，是不容易的。


台灣概念股會炒第二波


馬英九終於正式表態將競選中國國民黨主席一職，相信他能順利當選。馬英九當國民黨主席對兩岸關係將是一個很重大的突破，目前，馬英九是苦無身份訪問北京，他不可能以中華民國總統的身份見胡錦濤，卻可以以中國國民黨主席身份與中國共產黨總書記胡錦濤見面，開展第三次國共合作。因此，相信台灣概念股的概念仍會有第二波。

前一陣子，高盛說要提前還款給美國政府，現在，美國政府又將接受 10家大銀行預先還款，這些銀行的錢從那裏來？一方面是市場集資容易了，信心回升，另一方面是這些銀行皆參與投機炒賣，近幾個月賺了錢，如果銀行是靠投機炒賣賺錢來還給美國政府，則不是好事。

成交减少宜警惕

简卓峰(2009-6-15)


美股上周高位争持，周五道指收报8799点，上升28点，全周上升36点。道指由去年3月至今，由6469点上升至8878点，共上升2318点，升幅35.8％。技术上，受制50周线9102点及STC（Slow）开始转弱，MACD背驰，宜守中期升轨8350点之上，否则出现浪大调整。

上证A股指数上周五急跌，全日收报2879点，跌56点，技术上，STC（Slow）现沽出讯号，10天线失守，不利本周港股。

港股上周反复上升，周五大市呈先升后回，恒指最高曾见19162点，上升371点，掉头回吐，全日收报18889点，上升98点；成交789亿元。

恒指上周五升至今年新高，但成交背驰，MACD三顶背驰【图】，由于已出现(1)-（5）浪，表示自3月恒指11344点至今的中期性上升，(1)浪已届尾声了。

恒指须守住（4）浪底17710点（上周二底部），否则小V顶颈线失守，确认中期见顶，因此，笔者沽清由3月中旬揸入的恒指牛证、各call轮、股票及期指期权，改揸现金。

恒指由3月11344点，以（1）、（2）、（3）、（4）及（5）浪上升，先升7818点，总升幅68.9％，如后市确认见顶，(2)浪可下跌3000点。恒生（011）及新世界（017）已现「头肩顶」劣势。

期指上周向好，周五先升后回，最高曾见19100点，上升310点，掉头回吐，全日收报18836点，升46点。期指上周五升至今年新高19100点，但技术上，9RSI、STC（Slow）、MACD等均背驰。由于已出现(1)-（5）浪，表示自3月期指11325点至今的(1)浪中期性上升，发出警惕讯号。期指累升7775点，一旦见顶，(2)浪可跌3000点。

国企指数上周五升至今年新高11309点，出现回吐，全日收报11088点，上升8点，预料上升阻力渐增，因成交、MACD、RS均背驰，(1)浪累升4900点，一旦见顶，(2)浪可跌1870点见9435点。

作者为证监会持牌人，原名梁炳耀。

分析蘋果實施的戰略性降價

(商業周刊)

蘋果於6月8日召開的WWDC大會上對其最新版本的iPhone和一些型號的MacBook Pro筆記本實施降價。蘋果此次降價是否會影響到其利潤率？ 《商業周刊》為此發表文章進行了深度剖析，
以下是全文：

蘋果觀察人士一直希望知道蘋果在經濟低迷時期是否會發布低價產品。
在其他公司產品銷售一派蕭條之際，蘋果若下調產品價格將輕而易舉地獲得更多市場份額。

蘋果於6月8日召開的WWDC大會上揭開了謎底，對其最新版本的iPhone和一些型號的MacBook Pro筆記本實施降價。但蘋果降價並不是被迫降價，而是在不犧牲收益的情況下主動降價。自今年1月中旬以來，蘋果股價已經上漲了80%，達到140美元。

蘋果最大舉措之一就是將當前的3G版iPhone售價下調一半至99美元。 Piper Jaffray分析師吉恩-蒙斯特（Gene Munster）曾預言下調價格會使對iPhone需求翻番，因為蘋果在2008年6月將最初版本的iPhone由399美元下調至199美元時就出現過 這種情況。蘋果是在競爭對手Palm發布其售價199美元的Pre智能手機兩天后公佈降價措施的。蒙斯特說：“蘋果顯然是想擴大市場份額，不願意給 Palm Pre留有喘息的機會。”

蘋果即使獲得了市場份額，也不會犧牲太多的利潤。分析師認為，即使iPhone售價99美元，其利潤與之前也相差無幾。因為蘋果將受益於顯示屏、內存、硬盤和其它組件價格的下滑。

鑑於供應商相信蘋果創建拳頭產品的能力，為換取蘋果將來採購其大量零部件，供應商會向蘋果提供非常優惠的價格。一位要求匿名的合作夥伴說：“由於 我們希望自己的產品能用於蘋果將來的產品中，蘋果採購我們產品的價格相當優惠。”iPhones銷量激增將使蘋果能夠更好地分攤固定成本，例如分攤軟件開 發成本和廣告成本。分析師指出，iPhone美國獨家合作夥伴將為降價的100美元分攤部分成本，以便吸引用戶簽約其利潤豐厚、為期兩年的服務合同。

降價對毛利潤率影響甚微

毋庸置疑，售價99美元的產品利潤肯定會減少，但蘋果推出的3GS版iPhone將有助於彌補這一差距。容量為16GB的3GS版iPhone售 價199美元，容量為32GB的3GS版iPhone售價299美元。技術諮詢公司Portelligent分析師大衛-凱里（David Carey）表示，閃存容量增加16GB，成本約在24美元左右，但產品售價高出100美元，其利潤當然很高了。 。

蘋果還可以通過軟件提高利潤。蘋果分成App Store所發售軟件營收的30%

當蘋果於6月16日發布了iPhone軟件的升級版後，開發人員不僅可以向顧客收取軟件費，還可以收取升級費，即可以使遊戲玩家對其喜愛的 iPhone遊戲節目不斷升級。許多開發人員表示，借助這一新功能，他們可以從每位客戶身上賺取更多的錢。蒙斯特表示，蘋果2007財年和2008財年的 總毛利潤率在34%，2009財年總毛利潤率接近35%。他強調：“如果蘋果降價措施會導致其利潤率降低，我會感到很震驚。”蘋果曾預計當前季度利潤率為 33%，下一季度利潤率為30%。

蘋果還下調了筆記本價格。儘管上網本熱銷，但蘋果並沒有推出上網本。相反，將高端MacBook Pro筆記本售價下調了300美元。同時，蘋果還提升了13英寸MacBook Pro筆記本的性能——內存更大、顯示屏質量更好、電池續航時間更長，該款筆記本被重新定位為低端客戶產品。 Gartner分析師範-貝克（Van Baker）說：“以前需要2000美元才能買到手的MacBook Pro，現在只需1199美元即可買到。這正是蘋果的處事原則——追逐高端客戶。”

3GS版iPhone成為“演講主題”

通常如果一家公司不與競爭對手打價格戰就會失去市場份額。但分析師認為蘋果不斷推出創新將繼續吸引消費者。 3GS版iPhone包含有一個高分辨率照相機、具有自動對焦功能，是第一款可用於錄視頻的iPhone。

3GS版iPhone還支持語音識別技術。其它手機使用的語音技術只是說出好友名字就可以撥打對方電話，而3GS版iPhone用戶則可以通過說出iTunes目錄中歌手的名字來使手機播放

其所有歌曲，甚至可以請求手機創建一個歌曲播放單。語音識別公司Nuance的高管史蒂夫-錢伯斯（Steve Chambers）說：“蘋果可能在一些基本功能上滯後了，但其在語音技術的使用上卻是先鋒。”

樓按優惠大拆解

剛過去的一個月，股市持續反彈，樓市在連鎖效應推動下，交投越趨活躍。樓市暢旺，今年以來銳意爭奪按揭生意的一眾銀行，不斷推出各類優惠計劃搶客。面對五花八門的優惠項目，市民該如何選擇？且待本報為讀者詳細拆解。

市面提供的按揭計劃，按照計息基準大致可劃分為三類：一、以最優惠利率(P)為基準；二、以同業拆息(Hibor)為基準；三、首數年定息，其後再以最優惠利率或拆息為基準。業內人士認為，銀行乃根據客戶不同需求而推出，因此以不同基準計息適合不同類別的人士，三類計劃難言孰優孰劣，市民選擇按揭計劃時最要緊是切勿貪一時「着數」，如現金回贈、禮品等，而是應根據自身需要出發。
經絡按揭轉介研究部數據顯示，2007至2008年間，選擇以最優惠利率為基準的人士，佔整體按揭產品比重一直在90%以上；不過自從金融海嘯後，該比重不斷下降，截至4月底跌至約68%。
該行首席經濟分析師劉圓圓表示，此類計劃由於是以最優惠利率為基準計息，本港最優惠利率又取決於美國息口變化，因此主要影響來自外圍經濟。由於美息及本港最優惠利率並非時常變動，該類計劃的優點亦是息率波動性相對較小、供樓支出穩定，適用於用家及長線投資者。


永亨按息低見P減2.8厘


她指出，由於P變動不頻繁，市民選擇這類計劃最關鍵是要將P減部份鎖定於一個較高的數字，如此一來即使未來外圍經濟復甦、美國及本港息口向上，供樓支出亦不會增加太多。撇除首數年定息的因素，以全期息率比較，目前市面上以最優惠利率為基準類產品中利率最低的為永亨銀行提供的P減2.8%，以該行P為 5.25%計算，實際全期息率2.45%。客戶若借入100萬元、還款期20年，每月供款支出不足5,300元，全期利息支出約26.6萬元。
據統計，金融海嘯後選擇以同業拆息為基準之產品的人士，今年首季比重最高達到32%，截至4月底仍有近30%之多。劉圓圓認為，主要是客戶見到最優惠利率已減無可減，反觀近月銀行體系「水浸」、拆息持續回落，因此客戶紛紛轉向以同業拆息為基準類別的產品。她表示，該類產品息口走勢取決於銀行體系流動性情況，若資金充裕則拆息將走低，反之則會抽升、影響利息支出上升；而由於拆息每日浮動，其每月供款額亦隨着前者走勢而變動。


拆息為基準 謹記設上限


劉圓圓指出，以往採用拆息為基準，即以Hibor加計息的客戶，多為財經、金融界人士，或較有經驗的投資者。該類人士對息口走勢熟悉，用拆息基準承造按揭，亦以短線投資較多。
惟近期由於熱錢湧港，港元拆息處於低水平，以上周五計，1年期同業拆息僅1.08厘，即使加上1厘，實際按息亦只是2.08厘，確實頗吸引，亦獲不少用家青睞。劉圓圓提醒市民，若選用該類計劃，首先是每月供款要預留較鬆動的資金，以應付息率波動；另外亦要謹記與銀行協定一個浮動上限，以防拆息大幅抽高。
不過，由於各銀行資金成本情況不同，市場提供拆息基準計劃的銀行並不多，僅有渣打銀行、建銀亞洲、星展香港、交通銀行、創興銀行及大新銀行等寥寥數間。值得一提的是，該類計劃經過比較後，全期利率最低的反而為經絡提供的拆息加0.7%、上限為P(P為5.25厘)減2.25厘。


息口趨上調 選定息產品


至於向來為非主流的的首數年定息類產品，數據顯示今年首季亦一度升至3%的比重，截至4月底佔1.4%。劉圓圓指出，該類計劃只有在預期未來息口趨升的情況下才有優勢，一旦踏入減息周期，客戶便無法從中受惠。因此市民選擇該類計劃前，須衡量未來息口走勢，此點對於大部份不熟悉金融市場的人士而言無疑有相當困難。
現時全城最低的定息計劃，為星展銀行剛推出的首年1.28%、全期P減2.75厘。以該行P為5.25厘，次年開始實際按息為2.5厘。為吸納客源，有銀行甚至推出與存款掛鈎的存貸組合計劃，即採用該計劃的客戶，可獲得相關銀行給予較市場高的定存息率。對此類計劃業內人士多數不太看好，因為客戶未必會因為存款招徠而選擇該類按揭，須視乎有否實質需求，另外銀行給出的息率亦並非十分吸引。

source:新報

通用破產保護 有人大發其財

林行止 2009/06/02

一、

創 廠一百零一年的美國通用汽車公司（ＧＭ）去年在金融海嘯、油價驟升、競爭劇烈及過高薪津（見○八年十二月十五日本欄：〈年薪遠高於教授 不救車廠是上策〉）的煎熬下，奄奄待斃，於去年底經政府數度注資（一共近二百億〔美元．下同〕），雖然工會同意減薪縮福利（如每班工作四十六分鐘的「有薪 休息」減至六分鐘，每年有薪假期由十六天降至二天；取消聖誕花紅，每周工作四十小時以上才計「超時」工資等），但由於財政狀況太惡劣，在債券持有者同意把 「債權變為股權」之下，終於在昨天（美東時間周一上午）宣布申請保護令（破產法第十一章）。通用曾持續七十七年（一九三一至二○○七年）坐穩世界汽車銷量 第一的寶座（○八年起第一位是豐田），即使在頹態畢呈的○八年，其總銷售量（共十三款）仍達八百三十五萬輛，可惜未及「打和點」的一千六百萬輛，令財政泥 足深陷，其負債倍於資產（一千七百二十八億與八百二十二億九千萬），利息及工人福利開支過巨，在公司無法提出有效改組建議之後，作為大股東的政府只好宣布 ＧＭ申請破產保護。破產後政府再注入三百零一億即政府投入資金共五百億，換成百分之六十股權、工會獲百分之十七點五股權（以此交換公司承諾但已無法履行的 福利和退休金）、債權人百分之十（債券換成股票）及曾注入九十億的加拿大政府百分之十二點五。通用股價跌至一元以下，投資者損失已不大！

美國政府成為通用大股東，開了把失敗企業國有化先例；而美國政府能否使通用重振雄風，存疑者比肯定者多。如果改組後通用不能恢復盈利，等於納稅人的錢被虛擲。奧巴馬總統的民望將隨通用的盛衰而升降。

至 去年底，通用全球僱用員工約二十五萬二千人，美國本土九萬人左右（一九七九年全盛時期〔未把工作外判〕有近六十二萬本土工人），企業倒閉導致大量失業（通 用計劃關閉本土十一間及「閒置」三間工廠），無可避免，是「必要之惡」，因為工廠辦不下去的其中一項主因便是冗員太多，何況美國財政部去周預測汽車銷售會 繼續呆滯，因為經濟尚未復蘇而「戰後嬰兒潮」出生的人已進入退休期，他們購新車意願隨年事日高而下降，在這種情形下，重組後公司的目標每年產車量千萬輛 （七成必須本土生產），肯定得大削人手才有生機。目前美國失業率已達百分之九點二，失業率進一步攀升突破百分之十，不難預期。

車 廠裁員以萬計，看似驚人，惟比起汽車零件製造廠及汽車經紀（推銷員）失業情況，只是小菜一碟。通用關廠裁員同時，會大幅裁削汽車代理（從六千餘家減至明年 底的三千六百家），推銷員失業人數將在十八萬至十九萬之間；更有甚的是四千多間零件製造廠，僱員總數達三百二十萬，他們有多少將被解僱，目前未見預測，惟 情況會很嚴重，這可從豐田等車廠已貯存大量零件，以防範零件製造廠倒閉供應中斷影響其生產計劃可見……。牽一髮動全身，是形容通用和剛於一個月前進入清盤 程序的佳士拿（克萊斯勒）車廠倒閉的最貼切形容。

二、

根 據政府的「入股」條件，通用必須致力研發、生產「微型」（subcompact）的省油汽車，然後也許會仿效歐盟補貼大車換小車的顧客，據五月十一日《汽 車新聞》（Automotive News）的消息，歐盟決定對一百萬名把耗油量每加侖十八里換二十二里汽車的顧客補貼約三千五百元，若購進新車的加侖耗油量比舊車多十里，每名顧客更可獲 四千五百元的現金（參考的加侖市區行車里數─賓利十里、凌志 L460 十六里、BMW 545i 十六里、萬事達２三十七里）……。這意味汽車推銷員很快又會忙碌起來。不過，這將無助於減低失業率，因為服務性行業的興旺，抵銷不了工業工人大幅萎縮，結 果是在未來一段長時期，失業率將居高難下。

造 成大量工業工人失業的底因是工業轉型、升級，由於利用機械人處理重複工序已日趨普遍，等於工廠生產力提高而可以少用工人，美國「聯合資金管 理」（Alliance Capital Management）年初一份報告顯示，在一九九五至二○○二年間，全球消失的工業崗位達二千二百多萬，此中工業工人失業最嚴重是日本的百分之十六、巴 西百分之二十、中國百分之十五和美國百分之十一。值得注意的是，與此同時，世界工業產量卻增百分之三十。

上 述的現象十分正常，這有如大約一百年前，美國三成適齡工人是農夫，現在農夫在就業人口的比率已降至不足百分之五但農產遠比百年前為多，新科技、新機械、更 精確的轉換種植農作物及更有效的施肥方法令農產大增。這種情況將在工業上重現，如果先進國家把失業上升歸諸發展中國家的低工資進而實施這樣那樣的貿易保護 政策，到頭來必是多敗俱傷！

三、

破 產潮中一枝獨秀的是律師和會計師，英隆清盤中專業人士的收費為七千五百萬，雷曼兄弟的費用，估計將達十四億（美元），其中著名的破產律師米拉 （Harvey Miller）每小時收費九百五十元，迄今年一月底他用去七百九十四點八小時；米拉在 Weil Gotshal 律師行的同事每小時收費在一百五十（低級職員）至六百（一般律師）之間。律師和會計師在處理破產事件上收費絕不手軟，他們連開單收錢的時間亦要收錢。最成 功（瀏覽人數最多）的網上報刊 Huffington Post 數天前的一項報道，指專業人士在通用清盤上的收費將達十二億！

律師和會計師的利益當然是建築在犧牲債權人及股東的利益上！

A股港股雙牛狂奔

簡卓峰
2009-6-2

華爾街股市5月持續上升，道指收報8500點。月線圖「三個白武士」利好6月。長期動力指針牛訊號持續上升，道指10週線8182點，升穿20週線7893點，是自去年6月以來首次，「複式頭肩底」上望9900點或以上。道指3月最低6469點C-（5）浪熊三已見底。

上證A股指數昨天勁升3.4％，全日收報2856點，大升93點。曾指出去年11月最低1719點，總跌幅72％，熊三已見底【圖】。 A股「黃金交叉」帶升港股，祖國A股牛市好，香港牛市更加好。

港股昨天裂口上升，恆指最高曾見18895點，上升724點，出現爭持，全日收報18888點，大升717點；成交今年新高1002億元。

昨天是港股6月首個交易天，月線圖出現3月升市以來首個上升裂口，預料SAR 19600點有反复爭持，但由於6月創3月以來新高，即連升四個月，只有牛市才會如此；而熊市反彈，均不超過三個月，例如2007年3、4、5月便見頂， 去年10、11、12月也見頂。恆指大型「複式頭肩底」反复上試20630點。預料最早6月、最遲8月中期浪頂，然後浪大幅調整，才出現浪狂升。

期指昨天裂口高開，最高曾見18857點，上升707點，出現爭持；全日收報18690點，升540點。 SAR 19540點有爭持，而「頭肩底」反复上望20637點或以上。

國企指數昨天大升509點，全日收報10937點，先上試12600-13000點。

財險（2328）昨天急升13.4％，收5.9元（筆者昨天減持），三角形上望6.2-6.4元；中旅（308）及聯想（992）開始炒上（筆者 均持有）；中移動（941）昨天收80.3元，升穿頸線78.45元，「頭肩底」上望92元（筆者持有Call輪14617）；國壽（2628）昨天升穿 頸線29.7元，收30.1元（參看上週六圖），「頭肩底」上望44元（筆者持有Call輪5652）。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

估算“首期擔保”受惠數字

李振聲 2009/06/01

本人在此為首期擔保的七億元債務額作一個詳細一點的分析，嘗試以澳門現時實際的情況去猜測真實受惠的數字。

先從銀行角度：假 定兩人每月收入同為12,000元左右，即合共24,000元，以購入170萬的單位來算，又假設成功申請“首期擔保”(兩成)及“四厘補貼”，供款期 15年，首期就要510,000元，自付額為170,000元，政府擔保額為340,000元，貸款額為1,190,000元。假設全期零利息，擔保款項 以15年每月攤還，則每人每月供款要4,250元(1,190,000÷15÷12÷2+340,000÷15÷12÷2=4,250(元))，供樓負擔 比例達35.4%，已經比香港○九年三月的31.1%高。故此，相信銀行貸款上限樓價會為170萬左右，貸款額1,190,000元。

為 甚麼有“首期擔保”及“四厘補貼”，銀行貸款上限樓價都只會為170萬呢？因為“首期擔保”及“四厘補貼”減輕了貸款人在首期壓力及利息支出，但對於銀 行，按現時經濟狀況，三成首期是必須的，因此“首期擔保”下銀行風險並沒有降低。如今銀行和政府對“首期擔保”理解有出入，按政府的理解，銀行風險會再增 加。

“四厘補貼”可以減低貸款人負擔及一定程度上減低了銀行風險，但銀行比較注重的是貸款人的工作及收入穩定性，因此政府的“首期 擔保”及“四厘補貼”不會影響銀行對樓宇估價及貸款比例；另一方面，就算借出140萬，借款都會覺得辛苦，因為兩人供樓負擔比例同達41.6%，真係“唔 使”食、“唔使”用、“唔使”養家咩！還有你敢保證你15年都有工開、收入持平或高於現在嗎？

另一方面，根據《澳門日報》五月九日 《逾四成打工仔月入過萬》的報道，去年月薪在1萬元或以上就業人口有13.7萬人，佔整體就業人口42.4%，薪酬在1-1.49萬水平的佔比例最多，有 7.07萬人(51.61%)；月薪在1.5-1.99萬的有2.72萬人(19.85%)；3.9萬人月入2萬元或以上(28.47%)。相信符合條件 的申請人年齡層以廿五至廿九歲最多，主要由以下兩組數字推論，一是○七年有2,047對澳門人結成夫婦，二是○八年有2,778對，都以25-29歲最 多。另外，25-29歲年齡層就算結得成婚，之前儲蓄大部分都用於結婚，都無錢畀首期啦！就算有，大部分都係問阿爸阿媽借。

故首期 擔保申請人大部分會在廿五至廿九歲，平均收入相信會介乎10,000-15,000元左右，購入單位平均價格很大機會會落在170萬-190萬左右，則平 均每戶“首期擔保”會在340,000-380,000元之間，可資助單位會在2,058至1,842個之間。若以○八年結婚夫婦2,778對計算，覆蓋 率達73.82-66.07%。再者，現時廿五至廿九歲、月入10,000-15,000元的人大部分從事博彩相關行業，銀行對該類行業貸款要求比較嚴 格，因其失業風險高，故資助單位在2,058至1,842個之間，相信已足夠。

港股牛市一浪高於一浪

簡卓峰
2009-6-1

美國多項經濟數據利好，包括消費信心及耐用品訂單等，市場認為，經濟漸有起色，道指5月反复上揚。上週五，道指以8500點收市，升96點；比4月收市8168點，上升332點，升幅4％。

今年3月6日，道指最低見6469點，曾多次指出，熊三隨時見底，因C-5-（3）浪的跌幅，已等於由（1）浪起點跌至（3）浪的二分一；果然3 月回升，又指出以「曙光初現」轉勢。 3月24日昇穿下降楔形降軌7650點，曾指出量度升幅上望9400點。日來則指出，已升破「複式頭肩底」頸線8190點，牛市首個目標9900點。

港股上周大幅上揚，週五恆指最高曾見18227點，上升342點，出現爭持；全日收報18171點，升285點；成交921億元。全周勁升1109點。

恆指5月以18171點收市，比4月收市15520點，勁升2651點或17％。連升三月，「三個白武士」利好6月，「複式頭肩底」先上望20630點。 20000點以上，分段減持，預料浪見頂，8、9月進入浪大調整。

期指上周大幅上升，週五最高曾見18183點，上升324點，出現爭持，全日收報18150點，上升291點，全周大升1084點。

期指5月以18150點收市，比4月收市15387點，大幅上升2763點或17.96％，月線陰陽燭呈現「三個白武士」，利好6月。

期指3月最低見11325點，曾指出以「破腳穿頭」轉勢上升，3月17日指出牛市可能已出現。期指4月急升，5月再上一層樓，由3月至5月，大幅上升6642點，升幅58.6％。 「複式頭肩底」7月左右，上望20637點或以上。 SAR阻力20322點。

國企指數上週急升，週五收報10428點，升225點，後市隨A股一浪高於一浪。

港交所（388）（筆者持有）「黃金交叉」【圖】，牛市上望280元或以上。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。