陸東：明年恒指 33000

股本月大上大落，波幅逾千點，新一年將至，星級分析員 Look's Asset Management董事總經理陸東昨日出席投資研討會時表示，繼續看好明年港股，估計恒指合理值會見 33000點，更指現時在 22000水平是最好的入市時機。



陸東表示，現時港股已跌至適合入市的水平，雖然會有調整，但暫時看不見有下調趨勢，最多只會買貴不會買錯，除非歐洲債務問題爆發。他估計，明年恒指走勢會是「高低高」，第一個高是由於美國第二輪量化寬鬆措施（ QE2）出台後，熱錢流入新興市場，令資產價格上升，加上市場已消化政府打擊炒樓的新措施。


可吼內需內房內銀股
第二個高是 3、 4月業績期後，企業盈利若較市場預期好，會在第三及第四季反映出來，但能否超越第一個高，便要看企業盈利是否大升。至於低走，則是預期內地及香港銀行會收緊借貸，資金會多，但不會太濫放。
個股方面，陸東亦有所點評。他推介兩隻自己都持有的股份－港交所（ 388）及領匯（ 823），認為前者投資價值奇高，其市值代表內地經濟，人民幣升值預期，及更多中資企業來港上市，以現時 42倍市盈率計算，仍然值得長期持有。此外，由於看好本地租務市場，被他形容為全港最大舖王的領匯，舖位租金會持續上漲。「領匯不受政府掣肘，可自行調高租金，長遠前景相當不錯。」
由於本港甲級寫字樓供應短缺，他堅信租金會上升，亦推介冠君產業信託（ 2778）。
他又認為， A股升值潛力很大，無論重工業或輕工業，盈利增長動力很大，當中以內需、內房及內銀股值得投資。內需股方面，要選有自家品牌的股份，安踏（ 2020）及李寧（ 2331）這類運動鞋股早前已大幅調整，估值已變得便宜，安踏又比競爭對手李寧更好，因為李寧正在轉型，有太多未知因素，要小心。


質疑和黃賣賺錢業務
內房股雖然有政策上的風險，但估值便宜，風險亦已反映在股價上，陸東最看好合景泰富（ 1813）。「起出嚟的樓拍得住新地（ 016）質素」，加上賣樓手法好，在成都等地發展很成功。內銀方面，建行（ 939）仍是陸東的心水愛股，他指建行現在估值便宜，經營能力一流。
相反，數大藍籌股則被他看淡，兩隻港人愛股滙控（ 005）及中移動（ 941），陸東認為，此兩藍籌股現時已變成收息股，增長潛力有限。他又質疑和黃（ 013）花費數百億買 3G牌後，捱了 10年才因 iPhone出現先有起色，但又積極將旗下現金流好的業務如葵涌碼頭等出售，投資價值一般。
他亦對今年上市的新股不感興趣，「 2010年好多新股都搵笨，唔係唔好，而係估值太貴」；其他看淡的股份還包括「貴夾亂」的藥業股；成為「政治工具」的內地基建股；「唔會一世有補貼」的新能源股及「前景不理想」的航運股。


陸東新一輪看好股份
─內房股─
合景泰富（ 1813）　原因：內房估值平，物業質素佳

─收租股─
領匯（ 823）　原因：香港最大舖王
冠君產業信託（ 2778）　原因：商業樓宇租金持續上升

─內需股─
安踏（ 2020）　原因：估值平，可超越對手李寧（ 2331）

─中資金融股─
建行（ 939）　原因：現價未反映潛在價值

─本地金融股─
港交所（ 388）　原因：未來續有內地企業來港上市


陸東新一輪看淡股份
藥業股　原因：貴夾亂
香港零售股　原因：好貴，譬如 I.T（ 999）、六福（ 590）
基建股　原因：成為政治工具，對呢啲股份要好審慎
工業及航運股　原因：經營前景不理想
新能源股　原因：電動車及風電等不會一世有補貼


陸東精句
談新股︰ 2010年好多新股都搵笨，唔係話唔好，係估值偏高
談港樓︰香港樓好鬼死貴，但利息低供應少，明年會再升三至四成
談歐豬︰如果唔用 3000億歐元救愛爾蘭，葡萄牙同西班牙都會爆
談美國︰ QE2對經濟冇幫助，將會出現雙底衰退和通縮

事業戰略與競爭優勢（二）

事業戰略與競爭優勢（二） 事業戰略管理過程的第二步是外部分析，即分析職場外部的經營環境，從而找出影響達成使命的事業戰略機會和威脅。外部環境包括行業職場環境、國家環境及社經宏觀環境三種具內在關聯的環境。行業職場環境分析是對所在行業的職場競爭結構評估，包括自己的競爭地位和主要的競爭對手。隨着澳門日益國際化，分析也應包括全球化對行業職場競爭的影響，以了解自己應否到新興市場發展，以及警惕來自新興市場外來者的競爭。社經宏觀環境分析包括所在行業的宏觀經濟、社會、政府、法律、國際的和技術要素。下一是內部分析，在於找出職場者的強項和弱項、確定自己的資源和能力的數量與質量及建立獨特技能、競爭力。 SWOT分析 下一步是SWOT分析，即根據職場者自己的強項（Strength）和弱項（Weakness）、外部機會（Opportunity）和威脅（Threat）找出一系列的戰略，選擇能發揮自己強項、矯正弱項、創建和保持競爭優勢的戰略組合，以利用外部的機會迎擊威脅。戰略組合應包括四個層級：1.工作層：如何改善在物料管理、生產、營銷、產品開發或客戶服務等工作；2.業務層：如何定位以取得獨特的競爭優勢；3.國際層：如何提升工作能力至國家甚至國際水準，以獲全球化競爭優勢。4.事業層：隨着環境變化產生新的機會，預測及分析以自己的強弱項應從事甚麼事業最能實現事業成就最大化。 上述四個層級的戰略須保持一致或相互支持，從而形成自己的事業模式。事實上，利用SWOT分析，沃爾瑪完善了自助超市的商業模式，海爾找到進入美國市場的最佳定位和行之有效的商業模式。 戰略的執行 在選擇戰略組合後，下一步就是執行，而執行後須設有反饋回路，以反映事業戰略規劃是一個持續動態的過程，須時刻注意執行情況，監督自己實現了哪些主要目標及在多大程度上，創造並保持了競爭優勢。反饋的資訊成為下一輪事業戰略制定的資料，倘事業目標證明是過分樂觀或事業模式不可行，則需改變之。由於事業戰略規劃比較理性和高度結構化，但真實世界是不可預知的。很多成功的事業戰略是偶然事件所導致的結果，即使最精細的事業戰略也會因快速的和不可預見的變化而無效。故有意見認為對環境變化作出快速反應、及時調整戰略的能力可能更重要。 世界汽車業佼佼者本田，當初到洛杉磯籌建美國分公司時，目標市場是250cc及350cc的摩托車車迷，但銷售很差。同時，騎本田50cc摩托車的分公司經理卻受到百貨公司採購員的注意，百貨公司欲向更大的大衆市場銷售本田50cc。因250cc及350cc摩托車的失敗，本田下定決心闖進無人耕耘但巨大的細分市場：從未買過一輛摩托車的普通人。同時誤打誤撞發現了百貨商店這個從未試過的分銷渠道，而非傳統的專賣店。最先的戰略幾乎是一場災難，而突發的戰略拯救了本田。在我國轉型經濟及對外開放的過程中，不少人也因“撞大運”獲得了第一桶金，甚至第二及第三桶金。然而支撑長期持續發展的事業戰略應否及能否建立在一次或多次的“撞大運”上？ 情景規劃法 研究表明，規範的規劃系統的確有助作出更好的戰略決策。規範的和突發的事業戰略都是良好事業戰略的組成部分，尤其適用於外部環境不穩定行業的職場。職場者不能只局限於當前的競爭環境，應試圖發現最有可能在未來實現競爭優勢的戰略。事實上，即使最好的計劃也會因不可預見的突發事情而陷於失效，因某些職場競爭的未來情景較樂觀，另一些則較悲觀，職場者需就每一種情景提出事業戰略。 運用這種“情景規劃法”能幫助職場者理解環境的動態複雜性，從而能對面臨的問題進行戰略性思考，形成一系列不同環境下的不同的戰略選擇。事實上，超過一半的《財富》五百強企業都應用某種形式的情景規劃方法。 陳傑榮 DrChan212@gmail.com

事業戰略與競爭優勢（一）

事業戰略與競爭優勢（一）

若非從人生角度，純粹從事業角度看，大多數職場者事業的最終目標是“事業成就最大化”。職場者為組織付出智慧、知識、技能及最寶貴的時間等（筆者將這些資源命名為“智時資本”），組織才能從事生產及銷售等經營活動。

職場者的成就主要受其績效率及績效增長所影響。職場者的績效率是其產出的績效與其付出的智時資本之比（績效÷智時資本），績效率取決於職場者利用自己的智時資本，提供滿足於組織需求的工作時的效率和效能。

為長期提高績效率及績效增長，職場者須制定和實施獲得競爭優勢的事業戰略。當其績效率高於平均水準，職場者便擁有競爭優勢。優勢若能保持多年，職場者便具持續競爭優勢。為獲得此持續優勢，職場者須制定和實施事業戰略規劃，它包括：一、選擇事業的使命；二、分析外部環境，識別機會與威脅；三、分析職業環境，發現自己的優勢與劣勢；四、選擇能發揮自己優勢、矯正劣勢的戰略，利用外部的機會迎擊威脅；五、實施戰略。

事業的使命

使命陳述包括事業使命（做事業的理由）、事業願景（期盼的事業終極狀態）、事業價值觀（行為標準）及主要事業目標。事業使命應從三個維度定義之：一、滿足哪類組織，二、滿足這類組織甚麼樣的需求，三、如何滿足之。和組織相似，職場者的使命應強調顧客（用才組織）導向而不是產品（工作）導向。

產品導向只關注當前產品和市場的特性，而不是滿足顧客的需求，混淆了真正的使命。因現時的產品只是運用特定技能滿足特定顧客群特定要求的物理形態，可用不同形式替代該產品。顧客導向有助預見其需求的重大轉變以保護職場者，更將該轉變轉化為新的事業機會。如柯達公司的使命陳述是“向顧客提供捕捉、保存、處理、輸出和傳播影像的解決方案”，而不是用來滿足這些需求的某一特定產品，因而有助其轉向數碼影像技術，以取代傳統業務。

一度非常偉大的企業Smith Corona，將業務定義為打字機製造商，忽略了它實際上是滿足顧客的資訊處理需要。故當新技術（計算機）來臨並更好地滿足顧客的資訊處理需要時，打字機的需求因一落千丈而宣佈破產。相反，曾是打字機領袖的IBM將業務定義為“提供資訊存儲和處理的方法”，令其後來進入計算機領域的行為符合邏輯。

願景與價值

事業願景是以非常大膽的語言描述職場者期望實現的事業終極狀態，從而促使其全力以赴。如全球最大的移動電話製造商諾基亞公司，其經營願景是：“只要是能夠移動，就一定會移動！”暗示不僅語音電話，還有其他基於數據的服務（如影像和網上瀏覽）也會成為移動的。此願景引導它開發可照相、瀏覽網絡、玩遊戲及管理個人和公司資訊的手機。

事業價值觀則表明職場者當怎樣做事業，是其文化的基石及控制自己在實現事業使命和目標時行為的價值、規範和標準。中國最大的互聯網即時通信軟件開發和服務商騰訊公司，其價值觀是“正直，盡責，合作，創新”。

職場者的文化是其重要的競爭優勢，決定自己如何對待別人，如若受不公平對待，須有申訴途徑。有研究指，績效不好的公司的價值觀包括：傲慢自大，拒絕外來觀念，不尊重利益相關者權益，長期抵制變革，打擊具事業企圖心的中層和基層經理人。曾申請破產保護的通用汽車公司便是這方面的典型。

事業的目標

職場者事業的主要目標應包括四個特點：一、簡明和定量，為工作提供標準和指向；二、切中要害，僅限於關鍵的和重要的事項。評估績效的主要目標不能太多，否則無法專注於核心問題；三、既有挑戰性又有現實性，能激勵員工提高績效；四、時限的要求，為實現目標設定截止日期以激發緊迫感。多數職場者的中心目標都是成就的最大化，故既需保持短期的高績效率，也需維持長期的績效增長。

陳傑榮

DrChan212@gmail.com

曾淵滄: 買股要賺錢, 不能買貴

曾淵滄專欄 2010-11-03

從來沒有目標價
海豐國際（ 1308）昨日終於吐氣揚眉，股價回升至 4.78元的招股價之上，昨日我說海豐可升破上市價，這是不是我的「目標價」？不是的，我買股票從來沒有目標價，定目標價是沒有甚麼意義，海豐上市時與博士蛙國際（ 1698）、碧生源（ 926）、福源集團（ 1682）等熱爆股撞期，再加上市場對航運股存戒心，因此海豐上市就潛水，好不容易才浮上水面，股價能浮上水面靠的是第三季優越業績及相對較低的預計 PE。

近來，我不斷地強調不要胡亂相信「有買貴，沒買錯」的理論，買股票要賺大錢，一定不能買貴，正如最近不少人批評股神畢菲特沒眼光，說股神也會買錯股，買中比亞迪（ 1211），近日比亞迪股價表現得並不好，但是這些批評股神的人忘記，股神是以每股約 8元的水平買入比亞迪，股神從沒有建議你在 80元的水平買比亞迪。

釣魚台島撞船事件發生之後，日本拉攏美國來對付中國，美國也樂於踩一隻腳進來，當日本在自鳴得意之時，沒想到俄羅斯總統竟然到目前被俄國佔領，日本稱為「北方四島」的地方巡視，這是中俄之間的微妙安排嗎？

曾淵滄:海豐可升破上市價

曾淵滄專欄 2010-11-02
股市由 9月 1日開始急升，兩個星期前出現小調整，不少人一見調整就跟着拋售，他們認為這麼做是鎖定利潤，將已賺到的利潤放入口袋，這樣做似乎是袋袋平安，但問題是：當你鎖定利潤，套利之後股價再突然急升，你追不追？
追的話，低價賣掉股票再高價追回，錢賺少了，不追的話，萬一股價再上升，怎麼辦？是不是將來得以更高價追入？
這就是為甚麼我曾經說在大牛市中，買了好股就不要理會股價的短期波動，過早套利只能賺粒糖，而且一定會逼你在較遲的時候以更高價買回，得不償失，只要你確定目前是大牛市，其間的調整算得了甚麼，由它去吧！

量寬規模影響不大
你們需要做的是不斷地看看有沒有股價仍未上升的好股，去發掘好股比天天去猜明天是升是跌好得多。
過去兩個星期股價為甚麼會調整？因為市場傳出消息，說美國聯儲局在本月 4日公佈的量化寬鬆政策的規模可能沒有想像中的大，再加上鎖定利潤的心態，股市就調整了。
實際上，本月 4日公佈的量化寬鬆的規模大小，根本不重要，如果規模小，投資者仍然會期望將來還會再增加，有 QE2就有 QE3， QE4……擔心甚麼？

上星期推介的海豐（ 1308）昨日終於起步，我認為有條件升破上市價，現在股市升至這個水平，便宜股不多了，航運股應該是相對依然便宜的股，因為一直到今年第二季，航運業似乎仍未見復蘇，是等到最近，一些航運股公佈第三季業績時才看到曙光。

航運業與航空業類似，船定時開，飛機也定時開，有貨有人與無貨無人的經營成本是一樣的，因此，若營業額上升，利潤會暴升，目前我手上就持有 4隻航運股，那是中國遠洋（ 1919）、東方海外（ 316）、勝獅貨櫃（ 716）與最近才買入的海豐。

曾淵滄:大股東包銷供股無有怕

曾淵滄專欄 2010年9月16日大股東包銷供股無有怕

去年，當勝獅貨櫃(716)宣 佈供股後，我極力推薦大家參加供股，沒有股者也值得買入股票來供股，當時我所持的理由是：勝獅貨櫃供股的包銷商就是大股東。世界上沒有大股東會做虧待自己 的事，大股東願意包銷，這表示供股價超值，大大的超值。去年，勝獅貨櫃供股價 0.35元，昨日收市價 1.84元，上升多少倍？值不值得供股？今年年初，越秀地產(123)宣佈改組，將手上所擁有的越秀交通(1052)全 部賣掉及送掉，送或賣給越秀地產的股東，股東每持有 2000股越秀地產可以收現金 180元或 60股越秀交通股份，也可以再額外付出 456元收購額外 152股越秀交通股份，折合每股 3元。如果小股東不收股票，則由越秀地產的母公司，即大股東越秀集團收購那些股而付每股 3元給小股東，小股東若不願付 3元買越秀交通的股，也由大股東承包買下，換言之，越秀的大股東成了越秀交通的包銷商，包銷價每股 3元。當時我一聽到這個新聞，馬上極力推薦大家買越秀交通，或接受越秀地產派送的越秀交通股份，而不是收現金，理由與推薦大家供勝獅貨櫃一樣，即大股東包 銷的股，一定是超值股。現在，越秀交通每股 4.18元，半年時間，比包銷價上漲 40%。越地 10供 3大股東包銷

前天，這種難 得的機會再出現了，這一回主角是越秀地產本身，宣佈供股， 10供 3，供股價 1.61元，又是由大股東包銷。今年上半年越秀地產的業績出現虧損，但是不要給這個數字嚇壞，之所以虧損，就是因為越秀地產以賤價出售，派送越秀交通給大 小股東，派送價每股 3元，但是資產值 5元，這只是紙上遊戲。過去幾個月，我經常說目前中央政府打壓房地產市場，但樓價沒有明顯的跌幅，減不減價則視地產商的實力，越秀地產的大股東越秀集團就 是廣州市政府，有廣州市政府撐腰，實力自然比一般民企地產商強。曾淵滄作者為城市大學 MBA課程主任

投資國內房地產的一點見解

GM100話:「我雖然從來未在這裏留言，但看見Monica想在國內投資，我也想給你點意見，我從 1995年開始跑大陸，基本上全國各地都去過，對國內算是有一点認識。

「1．如果你純是從投資角度出發，全國的大部份省會城市都可考慮 （ 西藏、青海等例外 ），就是較窮的省份，省會
的城市建設和經濟活動亦不會差到那裏，樓價有上升動力，就是新疆的烏魯木齊和內蒙的呼和浩特這些偏遠城市，這十幾年投資房地產的，亦令不少人發了財。全國除了那四大城市外，最贵的也不過10000—30000一平方 （ 即 1000—3000元/呎 ），今天在當地來講是天價，但以今天國內發展的速度，真是高處未算高（ 就像香港的 七、八十年代一樣 ），持貨十年，翻1至 2倍是極有可能的事。」



「2．買樓是人生大事（ 不管自住或投資 ），因為別人的喜好不一定是你杯茶，因為買樓除了考慮它的升值能力，還要考慮它的出租回報，你對這個城市的喜愛，有些地方你不喜歡，有物業在那裏你都會覺得不舒服，除非你有很多物業，否則你今天投資的物業， 出租多年後，可能有一天你自己都會住進去。所以你最好實地考察，多去幾次。」



「3．我們在國內買樓等如隔山買牛，而且地產商良莠不齊，就是大的發展商也不一定會好的，最好不要貪便宜買樓花，最好買剛落成，有實樓可以看的新樓，因為你看了會安心，就算買贵了一些，長線來說，回報還是會跑赢那些劣質樓。因為國內的保養問題， 舊樓的質量都有一定的問題。」



「4．選擇城市的問題，四大城市和其他省會城市各有優点，上海和北京，雖然贵些，但有租金回報抵消一些費用，因多外資，租出較易，而且你租給這些公司，自己都放心些。如選擇省會城市，入場費會低些，回報百分比未必差得過上海和北京，但你的租金收入可能會有問題，因為外資不多，當地的有錢人大多有自己的房子，中等收入的人，根本租不起你的房子。」



「5．如果考慮上海和北京，上海又比北京好些，因較接近港人生活習慣和口味，而且是全國最安全的城市，那些天價房子根本不要碰，風險高也。可考慮地鐵沿線靠近地鐵站的地方，上海地鐵眾多，最好選1，2號線，有些路線 （如 9號 ），終點站可能重遠過屯門。地鐵沿線有些地方的價錢比那些中心点如徐家匯和陸家咀便宜一半，風險較細，有些網友推介的莘庄是不錯，因為它在1號線上，而且是1號線的終點站，較易上車 （上海的地鐵真是廹到你唔信 ），而且莘庄是一個新區，區內設施齊備，但十多年前，這裏只是一個農村而已。但買上海的樓就要注意室內的佈局間隔，上海的房子外表漂亮，但室內的佈局大多很不合理 （那些極豪的樓如新天地當然例外，最近一、兩年的新樓亦有些改進 ），連其他小城市亦不如，港人多看不順眼，例如它的厕所設計很多都是沒有窗的，我兩年前在古北看過一個和黃新盤，都是這樣的，而且質素不見得怎樣，所以不要相信名牌，要實地考察。古北以前亦是一個不錯地方，有小台灣之稱，因為很多台灣和韓國人眾居，但近年不覺得怎樣，因為畢竟沒有地鐵站，而且室內的設計都不是太好呢。」



「6．至於其他省會城市，如果要買就要買最好的地段，因為它們的天價，對我們來講仍不算很贵，至於選那個城市，就要看你的個人口味了，個人覺得成都，重慶，青島，大連都不錯，成都兩年前曾被選為全國最快樂的都市，這個城市不太大，亦不太小，天氣怡人，生活悠閒，市民肯消費，但又有一定的經濟動力，很多港商都喜歡在這裏投資，有位飲食名家古鎮鍠亦有在這裏投資餐館。重慶是一個山城，有点像香港，樓市熾熱 （ 看它的樓房高度就知道 ），經濟強勁，缺點就是四大火爐之一，但我在 40 度時去過，並沒有想像中熱，而且現時很多北方城市夏天亦達 40度的高溫。大連和青島雖然不是省會，但勝在乾淨，風景市容好，大連是東三省最適宜居住的城市，所以東三省的有錢人都喜歡在那裏置業，房價有上升動力，青島的風景好更不用說了，當然，上海附近的江浙大城市如杭州，蘇州，無錫，南京，常州因為距離上海近 （ 半小時至兩小時的車程 ）, 但房價卻與上海有一段距離，都是可以考慮的。」



「7．中介問題---公司大小不是問題，港資公司亦沒有特別優勢，主要是看跟你那位 sales或經理有沒有本事，一些小公司的老闆又有本事，跟得又貼，做法靈活，並不比大公司差也。」

source: http://investmentclass.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2553574

何謂「發水」?

上回提到筆者在整合業權出售時因遇到新樓和舊樓在建築面積及實用率上有差異，而令舊樓業主把手上舊樓出售以換新樓的意. 欲減低。今回筆者會嘗試解釋這差 .

http://www.centalinesurveyors.com.hk/download/observer/2007/observer200705.pdf

澳博控股值得吸納

2010－8－30

澳門博彩收入今年屢創新高，五月博彩收入為171億，歷來新高。六月則受世界盃影響下跌，但七月即快速回升至163億元，本期將探討澳門第一大博企澳博(880)的投資價值。

澳博是澳門歷史最悠久的博彩公司，現時於澳門經營18間賭場，是6家博企中賭場數目最多的，賭桌數目也排第一。至於市佔率，○三年澳博於其他競爭對手新賭場尚未落成下，市佔率為100%。自此之後，其他賭場相繼落成，澳博市佔率每況愈下，最低跌至○八年的26%，○九年回升至約29%，仍然是排名第一。預期於未來2至3年澳博仍可穩守一哥之位。

○九年澳博錄得340億澳門元之賭收，較○八年增長22%。至於盈利能力，一般是用息稅及折舊前盈利（EBITDA）作為準則，○九年EBITDA為22.6億元，EBITDA邊際利潤（Margin）為6.6%。新葡京賭收94.3億元，佔澳博賭收27.6%，但EBITDA則為16.5億，佔總EBITDA高達72.8%。可見澳博大部份盈利來自新葡京，其餘17間賭場雖然賭收有246億元，但EBITDA只有6.15億，EBITDA Margin為2.5%，相比起新葡京EBITDA Margin 17.5%相差極遠。大部份低利潤賭場今年將更新營運條款，預期將令公司整體EBITDA MARGIN上升。

貴賓廳業務佔澳門賭收達67%，中場只佔27%。但貴賓廳業務盈利能力卻比中場差很多，原因是中介人的存在，賭場要與廳主對分賭收或出碼糧，相反中場沒有中介人，因此沒有佣金概念。澳博賭收中貴賓廳佔59%，中場佔38%，六家博企中收入比例最平均。由於中場之EBITDA Margin 較高，因此中場是未來各賭場之主力發展方向。澳博在中場收入比佔有先機，近年落成的十六浦及海立方都以中場客為主，發展方向正確。

估值方面，澳博企業價值（EV）/EBITDA為8-8.5倍，比其他澳門博企公司超過10倍便宜，加上其邊際利潤預期將於今後兩年有所上升，因此若讀者有興趣投資賭業股，澳博不失為一個好的選擇。

中國工商銀行（澳門）黃碩東

李振聲: 未來十年創業需知

2010-08-23

相信大家都聽過“創業容易、守業難”，但在現今澳門的營商環境，筆者認為“創業難、守業更難”，為何？原因是跟過往比較，一是營運成本高(租金高、人工高、營運成本高)；二是競爭激烈，在本地須與大企業競爭，在區域又要面對珠海及香港的競爭；三是社會變化過程及資訊傳遞過程快。

上述原因導致現今營商環境比較有利於大企業而不利於小商戶，大企業往往在營運成本方面取得優勢，特別人力資源成本方面，如申請外勞、福利及晉升機會等，小商戶跟大企業無法比較；不過在此強調，以上營商環境不是澳門獨有，是城市化過程必然出現的問題，很多國際大城市(如東京、台灣、倫敦、香港)早已經出現，分別只是澳門在短時間內高速發展及短時間內國際化，突顯問題所在。

因此，現今澳門營商環境是“創業難、守業更難”，現時及未來的創業條件比過往的要求來得高，一是資本要厚，二是人才要夠，三是有持續轉變及創新，如能解決以上三個核心問題，筆者相信創業仍有可為。

資本要厚的原因是商號、品牌及客戶是守出來的，一守可能就要守兩三年，這一點很多創業者都忽略。很多創業者在預算方面做得不好，結果往往是超出本來預算，不停注資的同時，信心亦減退，最後往往是在成功之前放棄；人力資源是澳門最缺乏的資源之一，與其他小商戶合作、簡化銷售系統、提升生產設備等等，都是減省人力資源及減輕工作量的另一途徑。另一創業須知是，特許經營有如雙刃劍，好處本欄不再重複，但特許經營過往在澳門失敗的例子甚多，如泡芙、綠茶。

有數點投資者須知的，一是產品不一定合適本地需求及口味；二是品牌宣傳及支援不足；三是產品單一；四是持續轉變、創新比較被動；五是加盟費用高昂。

未來十年商機在哪裡？此點筆者已在前周的本欄“十年人口變化現商機？”裡提出了，有興趣讀者可翻閱八月九日內容。

李振聲

李振聲: 十年人口變化現商機？

2010-08-09

上周以數據分析澳門未來十年的人口變化，結論是澳門未來十年的自然人口增長最少有八千人，但對總人口增長十五至二十萬七千，此一數字又實屬偏低，哪剩下的人從何來？筆者上周用“外來”兩個字去作總結。今期將根據上周分析內容，找尋一下未來十年澳門將出現甚麼商機？

首先上周的分析有五點是肯定的：一是老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四；二是十至十九歲的人口比例近年有下降趨勢；三是結婚人口持續輕微增加；四是○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢；五是據○九年的澳門人口樹狀圖分析，澳門人口正值第二個峰值，亦即八○年至九四年，即現年三十歲至十六歲，合共十三萬六千三百人。而不肯定的就是外來人口，不過外來人口絕大部分肯定會是二十至四十歲。

當中會有甚麼商機呢？商機可分短線及長線兩種：短期而言，本土消費市場的黃金十年，現時澳門人口正面值第二個峰值，又剛好是十六歲至三十歲，及碰上經濟好，失業率低，這個區間的人口是最願意消費的，又最沒有家庭負擔，有意創業的朋友應該針對這一族群的消費模式，去思考一下投資以下的行業，如餐飲、小食、結婚、衣物、家具及家庭裝修。前四者已經是競爭大，參與者衆的行業，若無特別的優勢筆者會勸您不要參與其中，而後兩者雖然有市場，但行業不討好，青黃不接，機會多，成功率高，唔怕辛苦的朋友可以再多作了解及分析。

長期來說，就是到二○年澳門人口老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四，另外○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢，大家可以考慮從事老人及幼兒服務，或售賣相關設備及產品的行業，兩者可謂再見朝陽行業，大家可以以此作參考。

外來人的生意，因為出外打工要寄錢回老家，所以都集中在衣、食、住及必須品為主，從事飲食方面則要投其所好，從事地產中介(以租賃為主)方面則要學好英文。

李振聲

陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市，值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」，而買樓亦都係一樣，要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出，在樓市有郁動時入市，幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上，心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓，令不少夠膽認自己炒股，不敢認炒樓，但將「投機的我」硬當「投資的我」，其實相當危險，特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市，更加險上加險。講些數字大家就明，以97年作起點的中原城市領先指數，最近剛升到83.5，以97年為100，而家到83.5，即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3，九龍為82.1，新界東為77.7%，新界西為64.6%，你在97年樓市高峰期買了樓，以平均計，只是港島樓較接近見家鄉，若唔好彩買了新界西的樓，而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計，如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家，在樓市急升的泡沫中買樓長揸，可以13年都未翻本，我估當年好多人用10年期供款，而家已供哂錢贖埋樓，但樓價仍未見家鄉，可見你當年俾貴了好多錢買樓，不過你夠錢供，結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓，97年指數升到99時，升咗一成，你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義)，決定走人，咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走，97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來，跌咗30%，但到98年初輕微反彈，若忍痛在這時出貨，大約比97年高峰低25%，以指數計大約係75，古惑仔在指數90時買，在75時走，輸了17%，唔算好離譜，仲可以攞番13%本金(以七成按揭計)，若再揸落去，到03年就變嚴重負資產，03年上述指數的低位約35，即係只有高峰時35%的價值，你話幾得人驚。投機應該止蝕，但你話自己買樓係自住或投資，就唔會去止蝕，後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點，我估在資金持續泛濫時，樓市仲會反覆向上，但要看政府的干預力度有多大，如果政府維持現時不大不小的力度去干預，每次干預後，樓市回5%，過兩個月見無事，又要炒上，政府又再干預。假設樓市在這種形勢下，仲可以反覆升10幾、20%，但你做「投資的我」，只是帳上富貴，但最後跌落來，假設唔好多，從高峰跌30%，然後呆咗，你間樓就跌了16%，條數係咁，300萬樓，升20%去到360萬，無沽，從360萬跌30%，變252萬，比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住，要分清自己買樓係想投資還是投機，係決定入唔入市，以及如何入市的關鍵。

買樓先當精明消費者

曾淵滄
2010-07-08

股市從去年 3月反彈至 11月見頂後，就反覆大調至今，調整期已達 8個月，散戶已開始失去興趣，交投淡靜。交投淡靜的結果是任由大戶舞高弄低，實在找不出甚麼理由來解釋升與跌。
樓市剛剛相反，樓價正在上升，本地炒家出現了，買樓的散戶興趣也提高。股市大升時，想買股的人多；樓市大升時，想買樓的人也多。可是，買股與買樓畢竟是不同。

買股票只有一個目的，那就是投資。買樓則有兩個目的，投資和消費。這是許多買樓的人所忽略。對大部份只擁有一個自住單位的業主而言，買樓是兼有投資與消費的行為，只有那些持有超過一個單位樓宇，買樓收租或打算短期炒賣的人，買樓才算是純投資行為。

為甚麼說買樓自住是兼有投資與消費行為？買樓是投資行為是很容易理解，因為樓價可升可跌、可以收租；而買樓是消費，因為既然是自住，樓價升跌實際上對你而言並沒有實質金錢影響，樓價升，感覺會良好，感到自己的身家上漲，但卻不可能賣樓而瞓街；你收入增加，小樓換大樓，廉價樓換豪宅，你還得自掏腰包，拿出更多錢來貢獻給地產商，你賺了甚麼？

因此，我認為買樓是在投資，同時也在消費。每月所消費的就是租值，如果買的樓不是自住，而是租出去，你會有租金收入，因此，你每個月就是在消費這個租值。

如果你是買樓自住，應該先從消費的角度來買樓，先當一個精明的消費者，才考慮投資的價值。

樓價前景有據可依？(二)

2010-06-28
樓價前景有據可依？(二)

上周本欄以本澳例子指出短期的人口波動如何影響樓價，本周則繼續探討自然人口增長如何影響樓價。以下文章是取材於香港《經濟日報》副社長石鏡泉的專欄，自然人口增長如何影響樓價的重點：

香港人口增長來源有二，一是自然出生率，二是移民。以今時本港出生率1%計，在未來三十年，本港約增加多250萬人，五人一個家庭計要多50萬個單位。同期亦有人死亡，香港將步入老年人社會。有估計，到二○三○年，每四個人中便有一個是長者。長者有幾長命，難料。但估計“等死”的人，按1：4計，是可以有200萬人至230萬人。此即生死如相若，則三十年後的港人口，可能跟今時多不了多少。當然，以上是純估之數，出生人口如多了，又或死少了人，都會使港人口增加較多，反之則減少。

促使香港人口增加的另一變數是到港移民。這可以是投資移民，亦可以是港人在內地所生子女，又或是配偶。以前政府估計有168萬人。有人謂政府此數是作大。就且以這個大數來計，又以五口一家，共需34萬個單位才可容下這批人。近年在內地置業的港人不少，他們今時以內地樓作度假用途，但他日這批人退休會不會沽出本港樓，改在內地長居？這應是個趨勢。原因是這些老人家，在賣出港樓後，得回一筆錢，便是他們的退休金。

三十年後回顧，二○一○年可能是香港地產(或樓房需求)的一個轉捩點。一九五○年出生的人，到二○一○年便屆六十歲。他們此時會買樓還是沽樓？準業主要有這考慮，因為本港約有210萬個家庭，香港約有230萬個單位，理論上是每個家庭可以分到一個單位。之所以分不到，一是有些家庭擁有多過一個單位，有些是空置，才導致非戶戶有樓。那些有多過一個單位的富戶，今時會不會有大置物業的意慾？相信沒有了，因為退休便沒有收入，要食老本。對一般退休者，銀行亦不願借貸予之去買樓。結果應是六十歲後的人，沽樓多過買樓。

一九七○年時買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓；但二○一○年買樓，三十年後，會不會有足夠的需求去接你層樓？一九七○至二○一○年，香港的人口增長，會多於二○一○至二○四○年的人口增長，這是今時置業者所要考慮的一個問題。

澳門又如何？情況相似，不過時間周期往五年後，一九八○年買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓，為甚麼？下周續。

李振聲

經濟房屋應面向中產階層

要創建和諧的社會，居民能否安居樂業，是一個重要標準。近年，澳門房地產的價格如脫韁的馬，瘋狂上漲，威脅居民“安居”。幾乎每次示威遊行，房屋問題都成為重點訴求之一。今年五月三日，可持續中心公佈去年進行的綜合生活素質的大型入戶調查，在有關“政府施政與管治”方面的調查結果也顯示，市民對於政府的期望，主要也是希望政府能着力改善就業、房屋、經濟等民生問題，並期待有一個廉潔和公正的政府。

大部分地方都有居住的問題，在居民居住方面做得大家都認為很好的，是新加坡。就連國務院總理溫家寳年前訪問新加坡時，也特地去參觀新加坡的組屋。

二○○七年四月到新加坡訪問的前任行政長官何厚鏵，表示他訪問新加坡的一個主要的目的，就是要借鑑新加坡在公共房屋方面的經驗，制訂一個較現代化且符合澳門居住需要的公共房屋方案。

新加坡組屋成典範

身兼公共房屋興建協調小組組長的運輸工務司司長劉仕堯隨即在五月率團訪問新加坡，了解當地在推行公共房屋建設的成功經驗，尤其是按居民的實際需求進行興建計劃，以及制訂相應的公共住房政策，以確保公屋能以公平的方式分配到目標居民手上。

那麼，新加坡的房屋制度究竟是怎麼樣的呢？哪些地方値得澳門學習呢？

一、新加坡的房屋制度

面積不足七百平方公里、人口約四百萬的新加坡是市場經濟國家，但在住房建設與分配上並不完全通過市場調節來實現，而是將計劃與市場相結合，以政府分配為主，市場出售為輔。

新加坡民用住宅房地產市場主要由組屋和商品房兩部分組成。組屋類似於澳門的公共房屋、中國的經濟適用房，由新加坡政府投資建設並實行有償提供，價格由政府統一規定；包括高級公寓和私人住宅在內的商品房則由私人投資建設，按市場價格出售。截至二○○三年底，新加坡政府在四十多年的時間裏共建成組屋九十六萬八千餘套，全國約百分之八十四的人口居住在組屋中。

公積金與住房掛鈎

組屋的投資、建設和分配由新加坡建屋發展局統一負責。房屋建成後，該局以公民的收入水平為標準，按照公平合理的原則分配。符合政府配房條件的住戶一律排隊輪候政府分配住房，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。一般來說，新加坡公民結婚後即可到建屋發展局申請購房，兩年內便能擁有一套組屋。

組屋按地段、面積不同，價格從十五萬新加坡元到廿五萬新元不等。符合條件的購房者可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。新加坡自一九五五年開始建立中央公積金制度，由員工和僱主每月按一定比例交納。新加坡人在購買組屋時，公積金可以用來支付購房的首付款，也可以用於支付“月供”。此外，政府還以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使組屋價格保持在一般新加坡人能夠承受的範圍內。

嚴格監控地產市場

新加坡政府嚴格控制土地供應。建屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。

為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制訂了細緻和周全的法律法規，嚴格監控房地產市場。例如，建屋發展局的政策定位是“以自住為主”，嚴格限定居民購買組屋的次數；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買後五年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營；新加坡公民購買商品房後如不願退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”也起到了作用。

新加坡商品房市場的主要客戶群是收入較高的二次置業者或投資者。由於新加坡大多數家庭都擁有低價組屋，商品房市場總體上不太活躍（註：以上轉引自“經濟學家”網站：http://bbs.jjxj.org/viewthread.php?tid=15892&fromuid=0）。

八成人口住進組屋

由於新加坡有百分之八十四的人口住進組屋，因此目前已不存在房屋短缺的問題。而且，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的兩成左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款。另外，新加坡建屋局並不根據建築成本來制訂組屋售價，定價標準包括新組屋所在地的市場價格、申購者的收入情況等，讓認購的國民負擔得起。

二、澳門應向新加坡學習什麼

如上所述，前任行政長官何厚鏵和運輸工務司司長劉仕堯也都認為新加坡的房屋制度値得澳門學習。然而，澳門要向新加坡學習什麼，首先就要分析澳門與新加坡的房屋制度有哪些地方相同，有哪些地方不足、需要學習。

澳門的房屋制度與新加坡差不多，也是以自由市場經濟模式運作的。長期以來，住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式。後來隨着社會的發展與進步，澳葡政府才推出公共房屋政策，最初是社會房屋，上世紀八十年代初才有經濟房屋，形成私人房屋和公共房屋兩個市場。

經屋向來爭議較大

澳門的公共房屋，包括由政府資助興建、用於出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災的家庭的社會房屋（包含臨時房屋），以及政府提供土地給發展商投資興建、以低於市場價格出售予低收入家庭的經濟房屋兩大類。因此澳葡政府推出的公共房屋，主要是面對貧民和低收入的家庭。

由於社會房屋的業權是政府的，用於出租給貧民和低收入的家庭，或安置受災的家庭，因此居民都認為是合理的，沒有異議。但是對於經濟房屋，爭議比較大，問題在於價格較低，同時有購買的限制（包括收入方面、居住澳門年限、購買時沒有土地或房屋、在一定年限內不得出售等規定）。經濟房屋的用地是由政府批給，以前是由發展商根據與政府的合同來興建的，部分房屋交給政府作為公共設施和作為社會房屋，大部分出售給低收入家庭，但利潤必須控制在百分之十五，而且購買經濟房屋的一些稅費也獲得政府減免。低土地費用、低利潤和低稅費構成經濟房屋的三大特性。

澳門停建公屋多年

旣然澳門的公共房屋作用與新加坡的組屋相類似，那麼澳門為什麼會有“安居”的問題呢？澳門房屋問題的產生，一方面是由於公共房屋的數量少或者叫供應不足。正如議員關翠杏今年五月二十日在立法會作議程前發言時所指出的，截至二○○九年底，澳門約有百分之十七住戶居住在公共房屋，遠低於二○○一年的百分之廿一，主要是回歸初期當局未有就公共房屋的長遠發展訂定規劃，更一度多年停建公屋。

另一方面是因為樓價飆升。隨着澳門經濟近年的快速發展，加上特區政府回歸以來一段時間停建公共房屋，在外來的投資者和炒家的推動下，現在的新樓房，每平方呎三、四千元，兩房一廳要二百多萬元，就算是月入一萬五千元的、中產階級的賭場荷官，拿出一半工資來“供款”，最多只夠銀行利息。中產階層買新房屋都困難，遑論低收入的家庭。市民要解決居住的問題，由於沒有經濟房屋，因此必須面對難以忍受的高樓價。這也是近年引起社會矛盾的一個重要因素。

居者有其屋是基石

為什麼會出現這種情況呢？取決於施政者的取態，特別是房屋政策的立場。從這裏進而引伸到澳門應該向新加坡學習什麼。

首先要解決的是住房的本質是什麼。如上所述，澳門的公共房屋和新加坡的組屋相似：新加坡低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇，分別與澳門的社會房屋和經濟房屋的功能一樣。兩者的差別就在於，新加坡把“居者有其屋”計劃作為建國的基石，至今推行了四十多年，不單照顧低收入者，也面向中等收入者的中產階層。新加坡前總理李光耀曾指出，如果人們變成了新加坡的房產擁有者，人們就會對這個國家更忠誠。正是在這種信念的引領之下，新加坡政府把解決居民住房的問題提高到關乎國家社會安危的高度，把解決居民住房問題當成是政府的基本職責，因而鼓勵國人擁有自己的住屋；澳門的經濟房屋過去也不限制購買者的收入，中產階層也可以購買。只不過，回歸之後一段長時間特區政府沒有建公共房屋，其間商品房屋價格又大幅度上升，更打算不讓收入中等者購買。

非追求家家擁有屋

因此，新加坡房屋制度“以民為本”的做法，是澳門首先要學習的地方。因此，必須清除所謂“‘居者有其屋’並非‘家家擁有屋’”的思維，要讓盡可能多的居民擁有自己的房屋，居民才有“澳門是我家”的感覺，才有歸屬感，而不僅把住房作為過客的棲身之所。

其次，新加坡的組屋價格保持在一般國人能夠承受的範圍內，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的百分之二十左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款，因此不會影響生活素質。這方面也値得澳門學習。特區政府應該推出有效的措施，盡量做到如新加坡那樣，讓大多數居民買得起房屋。

另外，應該像新加坡那樣，完善經濟房屋的法律制度，嚴格監控房地產市場，防止炒賣的情況出現。（上）

郭濟修

思捷2010年6大策略

思捷以其自有國際知名品牌Esprit設計的成衣、批發、零售分銷及批授經營權業務，全球銷售版圖分3大區：歐洲、亞太區、北美洲及其他。據截至今年3月31日止首3季銷售資料顯示，公司總營業額267億元，按年跌1.8%。其中歐洲區錄224億元，按年更跌3.2%。

市場分析認為，導致思捷股價大瀉30%的致命傷有兩個：其一是憂慮歐洲債務危機擴散，將打擊區內的零售市道，當地批發商採購訂單更趨謹慎。今年1月至4月期間，按當地貨幣計算的批發訂單數量，集團已錄得低雙位數字的同比減幅。其二是歐元匯價下跌，對用港元擬備損益表的思捷，造成匯兌損失。思捷管理層指，集團於4月同店銷售未見明顯改善(2010年財年第三季跌3.6%)，而購物人流按年跌10%。在收入前景面臨挑戰等因素下，預期集團2010年財年下半年（截至今年6月底）的零售及批發的EBIT毛利率或回落。

面對雙重打擊下，管理層於年初已制定2010年6大策略，冀在歐洲巿場復甦前，能扭轉經營局勢，成為率先反彈的企業。此6大策略包括：

1.環球品牌：Esprit一向是思捷的黃金品牌，然而面對眾多競爭對手，如Zara、H&M 的搶客潮下，思捷決心要鞏固品牌資產及改善購物體驗，以提高客流量及顧客忠誠度。集團計劃於今年開設的Esprit新店，將比現存店舖的平均面積更大，參照德國奧爾登堡旗艦店一樣，更大的店面以營造亮眼的視覺效果，可更突顯品牌形象。店內提升試衣間的舒適度，在顧客輪候期間，可在休息區享用免費健康飲品。這一切的目的，是要將全年零售銷售面積，定下按年增長5至10%的目標。
2.產品：提升產品的獨特性及新鮮感，以提高每平方米銷售額。Esprit品牌傘下，依據不同服飾風格劃分edc、causal等分部，今年3月亦開發一些新批授經營權產品，如香水、行李箱及公事包等配飾，又推出高質素衣飾系列，刺激顧客的消費意慾。


聚焦拓展中國巿場


3.銷售渠道及國家：確保更好執行多渠道分銷策略，以刺激增長及盈利。由於在意大利、波蘭和匈牙利等地並沒有直接管理的零售店舖，於是透過電子商店，以低成本高效率方式吸引網上消費。此外，歐洲消費巿場仍待復甦，集團反看好內地的消費實力，未來聚焦拓展中國巿場。預計進駐點由目前150個城巿，拓展至450個城巿，將中國業務成為未來最重要的增長引擎。
4.銷售成本：透過跨產品產生之協同效益，以達致節約採購成本。為盡量減少在亞洲生產，而供應的貨品的採購成本所涉及的外匯風險，思捷已要求大部份亞洲供應商，以歐元報價及結算。集團亦與金融機構訂立外匯遠期合約，以對沖外匯風險。
5.支援功能：為業務增長，建立業內最佳支援。在推廣方面，品牌多舉行相關巿場推廣活動，如邀請名人紅星出席時裝秀、在杜塞爾多夫的Esprit體育館舉辦冠名足球賽等，以提升品牌在消費者心中的滲透率。
6.組織及架構：確保各產品分部、地區及渠道，有更好的協調及執行。集團去年下半年的製成品數目，較上半年減少13.9%，致力將存貨周期由65日縮短60日。在產品分部、地區及渠道的協調下，藉改善存貨周轉，以增加集團的流動資金。


歐元和思捷走勢成正比


Esprit於全球的店舖數目逾1,500間，其中歐洲開設1,216間店舖及逾5,000間零售專櫃，德國分店約佔三成，卻貢獻逾50%營業額。歐美經濟不景或會令消費者購買力下降，因此今年港出口製造股看來易跌難升。

著名股評人孫柏文表示，思捷雖然打出了6項業務增長策略，但主要業務是在疲弱的歐洲，公司的前景不容樂觀，因成衣加價的空間更不大，故業務擴充等策略，對思捷有可能產生反效果。
思捷的股價短期內已經下跌了30%，那投資者現階段是否可以趁低吸納呢？他表示，「撈」思捷絕對不是根據股價，而是要視乎歐元走勢。「歐元走勢和思捷股價是成正比的，如兌美元在1.18水平為入貨位，可趁機吸納博反彈。」

至於手持高價貨的小股東們又該如何呢？孫柏文建議可趁匯價反彈至1.25時「止蝕離場」。不過他認為，現時思捷股票的值博率並不高。「公司從來都沒有提過外圍風險的問題，所以我現在不建議撈這隻股票。除非思捷交待了，我會經過分析公司前景，再去考慮它是否值得買。」
受歐元貶值影響而看淡如思捷等出口股的孫柏文則推薦一隻入口股。他說：「歐元疲弱會有利於一些入口股，例如利邦（0891），由於它的業務是在中國銷售歐洲高檔服裝，歐元貶值有助降低它的入貨成本。」

陸東︰恒指可瀉 2000點第三季料回升 全年目標 27500

歐美股市上周五暴瀉，坊間相信港股今日二萬關難保，連昔日大好友、現任基金經理的陸東亦預期，港股短期可能再瀉 2000點，至 18000點始觸底。不過鑑於歐美甚至中國今年不會加息，今年難以迅速退市，只要市場反映加息預期落空因素，第三季港股可拾級而上，更調高今年恒指合理值至 27500點，全年走勢為先低後高。記者︰黃武榮

其他財經地產影片

Look's Capital總裁陸東出席講座時重申，大市由去年 3月份萬一關急升至 11月的 23000點，中間並未見似樣調整，無論技術層面或從基本因素分析，出現 40%至 50%調整是絕對有可能，預期恒指短期將於 18000至 22000點徘徊。換言之，以恒指現處 20000點水平計，潛在下跌空間約 2000點或一成。
旗下基金 85%長倉 15%現金

陸氏補充，今次回吐是典型的牛二調整格局，相信第三季大市有望見底反彈，出現轉角市。陸東首次透露旗下長短倉基金倉位，他指由恒指升見 23000點時已開始減好倉，現時 85%為長倉， 15%為淨現金。雖然俗稱牛熊分界線的 250天移動平均線失守，陸東強調港股由牛市走到熊市機會為零。他根據其一直使用的計算模式，估計今年藍籌核心盈利增長為 18.6%，主要動力仍源自中資股，配合十年美國長債孳息率為 3.8厘，及港元兌美元風險溢價有 130點子推算，今年合理值為 27500點，較早前推算的 26500點高約近 4%

陸東去年估計 09年合理值為 21900點，最終港股收報 21872點，與目標極為接近。陸氏提醒，如內地意外地閂水喉，合理值將難以兌現。與坊間觀點不同，他預期人民銀行未來 6至 12個月都不會加息，而內地通脹問題不大，主要是食品價格因素推高，銀行亦未見濫貸濫放情況，因此只要加息預期落空，配合企業盈利持續增長，他樂觀估計 A股（滬綜指）未來兩至三年可見 6000點，較上周五高 1.2倍。對於樓市，陸東承認要調整、樓價現時亦「幾貴」，惟礙於利息低及供應少，樓價大跌機會微乎其微。「今次應該係量嘅調整，價嘅調整不大，主要係供樓負擔仲係低，未來 12至 18個月講緊仲係 HIBOR+零點幾厘……而發展商亦惜貨不會平買。」他補充，現時發展商土儲平均只夠 3年用，樓市供應要到 2013、 2014始正常化。被問及歐洲債務危機影響，他承認歐美同樣面對資產負債表極差問題，雖然現時危機只涉及歐豬五個較細經濟體系（ PIIGS，即葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘及西班牙），假如擴散至英、法及德國，令當地信貸違約掉期（ CDS）惡化，將影響整個歐元區甚至中港經濟。
陸東點評板塊及股份

－板塊－•內房股：現價已全部反映所有不利消息，值博率較本地地產股高•內銀股：增長動力勝本地銀行，建行（ 939）及招行（ 3968）最好，招行係將來的恒生（ 011），建行係將來的滙控（ 005）•保險股：太保(2601)投資價值最高，追落後空間較大，國壽（ 2628）及平保（ 2318）估值相對貴•內需股：已升了很多，相對平的為安踏（ 2020）及雨潤（ 1068），李寧（ 2331）就好貴•航運股：未年一年半載不會有明顯復蘇－股份－•滙控（ 005）：現價 1.3及 1.4倍市賬率，已反映歐美復蘇，買內銀股或本地中小型銀行更佳•中移動（ 941）：高增長故事已過，純粹為收息股、公用股•龍源（ 916）：中央不可能一世補貼，加上上市定價不便宜，要一段較長時間才轉好

陸東對宏觀經濟及股市睇法

•睇歐美經濟：有反彈，冇復蘇，不能單靠印銀錢解決問題•睇歐洲危機：現在還是局限細規模，但要睇實會否擴散至英、法、德，令 CDS飆升•睇 A股：現在不算貴， 2、 3年內（滬綜指）可升至 6000點•睇樓市：香港樓唔係平，相反係幾貴……樓市要調整，但大跌就冇可能•睇中國政策：未來 6至 12個月未擬加息•睇貨幣：人民幣為全世界最值得投資貨幣，現價被低估逾 30%•睇商品：金及油作為保本投資，將越來越流行

林一鳴:「繼續牛二」炒上落

2010-04-22

近日港股受到高盛事件以及內地打擊房地產的影響，恒指從上周高位22,389點，數日內急跌至本周一低位的21,283點，5日內急滑多達1,100點，把很多投資者也嚇了一跳，部分股評人亦突然轉口，指港股將會轉入跌勢。

高盛事件雷聲大雨點小

反而筆者的策略，仍是這大半年來經常說的同一句話：後市仍然是「繼續牛二」，恒指以21,000點作為軸心，在這個中間位之時就按兵不動，靜觀其變；上升之時就考慮減磅，跌下去就把持貨的比重增加，每次享受十多二十個巴仙的幅度，除非升穿去年十一月十八日高位的23,099點，並肯定了不是假突破，這個策略才要改變，因為23,099點將會從阻力位變成支持位，港股會一口氣衝上「牛二」的終點。

至於今次高盛事件以及內地打擊房地產，筆者認為只會對股市作出短暫的影響，並不會改變「牛二」的形態。

美國證券交易委員會對高盛集團提出民事訴訟，指控高盛在次級抵押貸款業務金融衍生品交易中欺詐，致使投資者蒙受巨額損失，此事在上周五震驚華爾街，道指也於當日下跌了一百多點。筆者認為這應只是一件「雷聲大、雨點小」的事件，由於美國證交會對高盛提出的只是民事訴訟，而不是刑事訴訟，故證交會本身找不出任何刑事罪證，而今次訴訟案的關鍵在於「必要資訊」的特別定義，要說服陪審員相信高盛進行有關欺詐等行為，是一件非常困難的事，可能要花上很長時間的訴訟，才可以得出最後的結果；而就算成功起訴，高盛亦只是賠償了事。這些賠償的金額對於高盛集團來說，根本不算得是甚麼。

重招過後 內房股可撈

至於內地打擊房地產的威力，對港股的影響亦只是短暫。國務院本周再出重招打擊炒樓，上周五先調高第二套房按揭成數及貸款利率，周末更公布新「國十條」，包括購第三套房、非本地居民購房將被禁止貸款，傳聞令到深圳、北京、上海等一線城市炒家以「倒水式」沽貨，例如有深圳投資者一口氣沽清680伙，北京及上海出現大量撻訂，多隻內房股均遭拋售，甚至有人預期內地樓市將進入寒冬。

雖然絕大部分財經報章的分析，認為這次打擊房地產對股市影響都是負面的，但筆者卻持相反意見，覺得這是一次買入內房股的好機會。

筆者自去年開始，都是不建議買入內房股，因為每當內房股錄得一定升幅後，內地政府又會推出一些打擊房地產的措施，令相關股份調整一下，在這種升升跌跌的走勢下，試問如何可以安心投資？當買入內房股以後，我又怎能預期甚麼時候政府又會打擊一下？但當現在出了「重拳」以後，預期在未來短期的日子中，應該沒有一拳會比現在更重的了，這反而沒有後顧之憂，更安心地去選擇優質的內房股。

由於中國真的富起來了，所以在長線而言，中國樓價是處於長遠的上升軌，內房股的前景應該是很好的，而筆者一直不敢建議買內房股，只是怕中央政府會不斷推出抑制房價的措施，而每推出一個措施就令內房股的股價跌一些，這是一點也不好玩的。現在推出了重招打壓，雖然樓價可能會作出下調，但就算是以現價計下調30%，很多內地發展商仍是可以賺大錢。

瑞安房地產簡單講

2010/04/16

瑞安房地產(272)公布，截至去年底止，全年純利30.34億元，按年增長52%，每股盈利63仙，末期股息增至12仙。

期內，營業額升2.3倍至76.7億元；物業銷售升3.2倍至60.78億元；毛利率52%。已訂約銷售26.69萬平方米，涉及金額61.61億元。投資物業租金及相關收入升8%至6.43億元；可供出租總建築面積增至31萬平方米。淨資產負債比率23%。
瑞房的業績公布大家已經睇過，營利增長咁勁，小股東們應該好滿意，帳面值由08年每股4.2港元，增加至09年5.3港元，現價3.82，P/B = 0.72，看派息，08年每股派7.2仙，09年派12仙+1仙，股息率超過......3厘，而負債比率為23%，非常穩健。業績報表如下:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100415/LTN20100415410_C.pdf

昨日瑞房收市價$3.82，咁你地會問抵唔抵買，如果看報表第16頁，瑞房的總股數是48.23億股，市值就 = 3.82 x 48.23億 = 184.24億。咁一間市值182億的公司一年賺多少錢? 再看報表第二頁的綜合收益表，第一項是營業額，09年營業額76.7億，比08年的67.6億增加了13.4%，嘩! 一年賺七十幾億，兩年幾歸本，呢盤生意真係好發，不過營業額不是純利，起樓都要成本啊! 例如地價、鋼根、水泥、建築工人薪酬等等，那就是第二項銷售成本36.65億，營業額減去成本就是毛利40.05億，呢個都唔係純利，要做生意還有銷售開支、市場開支、行政開支等等，減去後就是經營溢利34.11億，呢個數都唔係純利，因為未交稅款，經營溢利加埋物業與權益加減值的東東，就變成稅前溢利，減去14.77億稅款，就是年度溢利29.43億，這就是純利，

一間市值184億的公司，一年賺29億，即係一蚊賺一毫六，E/P = 16%，或 P/E = 6倍，做6年歸本，嘩! 好抵啊! 咁你是否願意用3.82買入一股瑞房股票呢? 還有，公司把09年約兩成的純利派給股東做股息，保留8成純利做營運資金，你滿意嗎? 再講，現在中央極力打壓樓市，國內樓市可以再無運行一年半載，間公司是否頂得順? 公司淨資產負債率只是23%，非常穩健，就算面對逆境，呢盤生意都有得守。

以上的東東可能好煩，今日就寫咁多，報表分析是股票投資的基本功，希望大家對會計帳有個初步概念。簡單來講，買入一隻股票就是擁有一盤生意的部份股權，當你買入部份生意的時候，你要看看盤數，究竟盤生意係唔係咁好賺? 同樣的一筆資金，有無更好的投資機會? 呢種就係基礎分析，名門大派，少林武當，好過學那些止賺止蝕、圖表、走勢、海鯊、巨鯨。引用(0) 知多一點：
只要中國人富起來，他們就會買樓，這是不會改變的事實!!!
http://hk.myblog.yahoo.com/jw!8Hy1o76eERq2eiPNWGQ-

『從復建居屋看年輕人投資之道 涂國彬

近日關於樓市的評論每天都有，令人好奇的是，連商界中人，包括銀行大班和地產商等，也有支持復建居屋之議，實在值得深思。本來地產市場自行調節已可以，政府不應干預，以免愈幫愈忙。既然要考慮照顧基層市民居住需要，興建公屋無可厚非，但居屋卻是補貼買樓，有投資性質在內，並非純粹居住需要，而且明顯影響市場供求，故停建是合理的。

不患寡而患不均

以上這些，相信很多人都明白，但仍有社會精英階層出言支持復建居屋，內裏必有文章。其中有人提及，年輕人按目前收入幾乎不可能買樓，似乎正是重點所在。

原因不難明白，年輕人若無向上流動的希望，則整體社會難以持續發展，屆時社會只會更加陷入不患寡而患不均的困局，氣氛轉差，增長減慢，即使對最上層亦非好事。故此，若有方法可略減爭拗，便是划算之至。

其實，隨着經濟成熟，增長減慢是很自然的事。如果把經濟增長的成果看作餅，以前大家不介意少分一份，因為知道餅愈來愈大。可是，現在明知餅的增長愈來愈慢，希望在比例上多分一些，倒也是人之常情。商界的回應，多少是希望少分一點，保持餅的增長而已。

說起來，增長減慢的壓力，不但反映在樓市問題上，也正好是年輕人問題的一大癥結。有些人因為早知在起跑線上已輸掉，甚至產生放棄態度，這樣一來，社會的人力資本豈能累積？另有部分不甘心的，但又明知現制度下難有勝算，故選擇多參與改變現狀，問題是，這比按本子辦事更難有所成。

剩下來是絕大部分安於現有崗位，乖乖接受目前的遊戲規則玩下去的。不容易，但生存就是如此。對於這些人來說，事後孔明看，前輩只管努力，便可享時代之便，有水漲船高之利，但今天競爭來自世界各地，先進之邦成熟經濟而無特別優勢者，絕大多數人的工資增長只會更慢，時下年輕人花錢如流水是一回事，即使想儲錢，工資增幅遠追不上通脹或樓價升幅，始終只能望門興嘆。不少人只好接受不進則退的事實，要突破現有框框在職場上屢創奇蹟的，萬中無一。

沒風險就是絕對風險

推論至此，看似沒有出路，但其實行到水窮處，坐看雲起時，答案就在此。依靠工資增長或職位跳升可以帶來的財富增長，從一個角度看最沒風險，但其實沒有風險就是最大風險，因為這種風險是絕對的，潛在增長肯定偏低。辦法不是沒有，存乎一心。首期難儲，月供股票總可以吧？由今天起，善用別人的時間和能力，參與股市投資，把自己當作小股東而不是炒家或投機者，慎選善意而經營有道者，由此創造財富的速度，通常遠高於工資增長，這亦是水漲船高之道。』

技術分析不可靠？移動平均線（SMA）不管用？

2010年3月14日

簡卓峰

總有人說技術分析不可靠，並說波浪理論、陰陽燭等怎樣不科學，並且說圖表很容易被大戶操控。當中有說得對的，但筆者以三十年來在股票市場的實際操作驗証，得出以的總結： 圖表內價與量的關係，是參與者的心理反映。當了解不同參與者（莊家、基金、散戶、炒家等）當前的心理反映，你有更大的勝數在市場博奕。 技術分析當中，最常用或被誤用的，要算是移動平均線（SMA，對，用SMA， 不用EMA，原因有機會再談）。單一條平均線沒太大用處，因為你不能用它看見長、中、短期內市場參與者的心理變化。所以別人說什麼跌破二百五十天線由牛市變成熊市，沒太大參考價值。即使當它有用，相比筆者在課程內提出的方法，二百五十天線的訊號也來得太慢，可賺也不會多。 讓筆者介紹一個簡單且管用的看圖方法給初學者。 在牛市中， 當20天平均線升穿50天平均線時，代表後市趨升的機會上升，且代表著將有會上升浪的訊號。內裡的意義，在於短期的上升動力，要比中期的上升動力大。另外，如果加上MACD 出現雙牛的話，出現升浪的機會會更高。 我們且以現況來加以說明。 短期: 就HSI現況來說，經過計算，預期在2010/03/18至2010/03/19 (星期四至星期五)，恆指20天平均線將會升穿50天平均線，且MACD出現雙牛，故3月尾高收結算的機會大。 中期: 現在是牛市一浪中的最後一浪：第5浪 ，而5浪可能會遇上阻力，阻力位將為22,000-22,200點。如筆者推斷準確，這將為整固階段，突破的話有力於上升至23,100-24,500點。 長期: 預期恆指5月至6月可能會升至浪頂，如能到達目標，23,100-24,500點將會被視為「成功的5浪」。5、6月後恆指可能下跌6,000-7,000點。 再以道指看港股 筆者常以道瓊斯指數的走勢檢視自己對港股的預測。原因簡單，香港是外向形資訊市場，投資者的短線心理反應，和實質經濟走向，都和美國市場大有關連。 如以波浪理論分析道瓊斯指數，浪式如下: 1. 2009年6月8875為（1）浪 2. 2009年7月8087為（2）浪 3. 2009年7月8087至今年1月10729為（3）浪 4.今年2月10729至9835為（4）浪 5. 9836至今為（5）浪，，並已穿頭肩底頸線，目標12246 DOW比HSI更快出現20天線升穿50天線，而且MACD已有雙牛，比恆指走得更前。這是對恆指5浪的一個強力支持的背景資料。 因之前的(3)浪做得不錯，DOW會有能力再上升。

曹仁超 - 轉炒二線樓升市尾聲﹖

2010-03-08

聰明資金習慣在下午買賣，衝動資金才在上午買賣，因此下午股市表現較上午重要。整個2月，跌市通常卻在下午出現，令3月股市前景展望欠佳.

2010年2月財政預算案，政府首次更改過去的勾地表政策，雖然更改不大，但是否意味2003年9月開始長達七年的豪宅上升期告一段落？其實，豪宅售價早於2007年第四季見頂，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。今年樓價更超過2007年高價，但在政府打壓下，資金改為流向普通住宅市場。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。

摸頂入市難守得雲開

如閣下自2000年開始投資美股，十年過去了，回報率仍是負數！如你在1973年 3月9日恒指1774點時買港股作長線投資，你不但要承擔1973-74年超級大熊市的壓力，而且下一次恒指再見1973年3月9日水平已是1981年7 月17日，而且好景不常，恒指很快又再回落，恒指真正升穿1774點阻力大升已是1986手5月的事，距離1973年3月9日共十三年零三個月！同一時間，1973年至1986年本港GDP大幅上升，而且CPI升幅亦十分大。

不但股市如此，如你在1980年1月金價見850美元之時入市吸納的話，要到2008年1月才打和，前後共二十八年。學柴九話齋：人生有幾多個十年？如這次在2007年10月30日恒指31958點入市，何時才守得雲開見月明？我老曹真的木宰羊。為何1973年到86年經濟大幅增長，但股市由仍停滯不前？為何物價不斷上升，金價在1980年至2008年才打和？皆因買入價太高所致。1968年一両黃金值270港元，而以1970年本港樓價每呎110元（1968年香港暴動，因此不應以當年樓價計，故以1970年香港經濟開始復蘇那年的樓價計），即一両金換兩呎樓。到1980年1月每両黃金值4800元，當年太古城住宅樓價平均每呎1200元，即一両黃金可換四呎太古城住宅，證明1980年1月金價太貴。到2000年1月每両黃金值2600元，太古城每呎樓價8000元，即一呎樓可換三両金，證明2000年金價太便宜矣。到今天，一両黃金值11000元，太古城住宅樓價平均每呎8000元，如以過去住宅樓價與金價關係看，金價上升空間還有多少？

曹仁超: 最遲第二季吸納A股

2010-03-01
2009 年底，內地一線城市樓價已超越2007年的高價，但二線城市的樓價仍較2007年高潮低25％左右，成為新一輪投資對象。愈來愈多地產發展公司轉戰二線甚 至三四線城市，以配合中國高鐵系統建成。去年中國樓市莫名其妙進入一個火爐，到今年面對中央一連串政策，多幅土地已被政府收回，包括南京仙林大學城仙林湖 以西一幅土地，北京一幅去年以50.5億元人民幣投得的「地王」也被收回，還有廣州天河絹麻廠地王……。一線城市商品房面對下調壓力，但二線城市的房價仍 在上漲。以1月份為例，天津、福州、廈門、昆明、長沙分別漲18.5％、17.6％、8.4％、7.5％、3.4％，進一步證實資金往二三線城市跑。

廉 價勞動力加上廉價土地，是中國產品出口競爭力強勁的理由，上述優勢2004年起漸失，資金流入股市及樓市，引發2007年資產泡沫。透過興建高鐵，政府希 望將生產工序遷入三四線城市以帶來第二春，故去年第四季開始中國出口增長率再度上升，此乃Ａ股牛市2008年11月開始的理由，只是2009年上半年升得 太快，因此需要調整，估計調整期快將完成（最遲今年第二季）。2010年中國並非1990年日本，至今沒有出現資產負債表衰退；中國亦非美國，經歷一百年 繁榮期後盛極而衰。目前中國經濟仍年青，不似日本已進入老人期或美國已進入退休期。日本出現二十年大衰退的理由是缺乏勞工，美國出現十年經濟不前的理由是 缺乏資金，而中國目前人才資金都有，因此經濟只會出現調整，不會出現大衰退。滬深A股形成鐮刀型走勢，雖然短期看淡（下望2800點），但中長期看好，我 老曹建議最遲今年第二季開始吸納。

應否選擇拆息按揭

報研究部 (23/02/2010) - 應否選擇拆息按揭
研究部在過去一年，曾先後以港元同業拆息（HIBOR）為基準的按揭計劃（下稱拆息按揭計劃），作出介紹和分析*，適逢滙豐上周推出同類拆息按揭計劃，加上市場的按揭價格經過一年後也出現很大的改變，今期研究部與讀者重新探討滙豐是次推出拆息按揭計劃，對銀行、市場及按揭貸款人士有何啟示。

滙豐於上周四宣布將提供拆息按揭計劃供消費者選擇，為市場出現一番猜測／分析，認為即時揭開按揭減價戰序幕！甚至有分析相信樓市將因而進一步受到刺激而升溫等。我們以問答形式，利用市場按揭數據剖析滙豐是次推出拆息按揭計劃，對市場生態的影響。

問：滙豐推出拆息按揭計劃背後的原因？

答：滙豐最終推出拆息按揭計劃背後的原因相信是「為勢所迫」。根據金管局每月公布的住宅按揭統計調查顯示，貸款人士選擇傳統最優惠利率為基準（下稱P- based 按揭計劃）按揭計劃的比重，自2008年開
始持續萎縮。取而代之是拆息按揭計劃的比重持續增加。

截至去年12月底，貸款人士選用P-based按揭及拆息按揭計劃的百分比，分別為37.4%及61.6%，即採用拆息按揭的比重，較傳統的P- based按揭計劃還多，可見滙豐若要繼續爭取按揭業務，又怎能「不
反傳統」推出以同業拆息為基準的按揭計劃【圖一】？事實上，截至目前為止，不計滙豐，市場已有多達十四間銀行，包括恒生銀行，提供拆息按揭計劃以供選擇。

值得留意的是，由去年10月開始，金管局才開始公布以港元同業拆息為基準按揭計劃的單獨比重。在此之前，此數字統計在其他類別內。除包括拆息按揭比重外，還會包括其他貸款計劃，例如銀行員工的低息貸款等，但這佔的比重一般較少。圖一所示的拆息按揭比重（62.6%），還包括其他類別的按揭貸款（1%）。

轉用拆息按揭因息低

問：為何拆息按揭計劃可以大受歡迎？

答：一字記之曰「息」作怪。香港最優惠利率每次回落至5%水平時（或大P是5.25%），銀行（或銀行公會，若是取消利率協議之前）便拒絕進一步下調息率【圖二】。故此，當2008年年底最優惠利率回落至此水平後便持平，但香港同業拆息卻在資金持續湧入及受到美國量寬政策影響下而進一步回落，因而令兩者的息差不斷拉闊（過去一年，最優惠利率與一個月同業拆息的息差，維持在450個基點以上），間接令以拆息按揭的吸引力大大地提升。

以更具體的例子說明，我們利用金管局提供按揭統計的不同百分比及同業拆息，推算出銀行就P-based及拆息按揭計劃，向客戶收取的（加權）息率。拆息按揭假設以三個月同業拆息加100個基點計算。儘管這裏的推算未必能夠完全反映個別銀行真實的息率，但相信也可大致合理反映按揭價格變化的情況。

從圖三可見， 2008年年底至今（以及2005年年底至2007年年初大部分時間），同業拆息按揭計劃的息率均低於P-based【圖三箭咀】，且差距愈拉愈闊，至今息差已近150點子，這與去年年初（以及2006年至2007年期間）拆息按揭需求增大的時間頗為吻合【圖一其他類別按揭比重】，這某程度反映息率的因素，是導致拆息受歡迎的主要原因之一。

必須補充的是，儘管2002年年底至2005年年初拆息按揭的息率也明顯低於P-based，但當時市場提供拆息按揭的銀行較少，故拆息按揭的比重並未出現顯著增大。

難爆按揭減價戰

問：按揭減價戰會否一觸即發？

答：短期內出現的機會看似不大。我們可以從拆息及P-based按揭計劃兩個市場着眼。

拆息按揭市場方面，是次滙豐推出拆息按揭計劃雖然息率頗為吸引，卻不是大幅低於同業，個別銀行的拆息計劃，甚至較滙豐的為低，故暫時對按揭市場未必造成太大衝擊。此外，由於中、小型銀行的存款基礎較少，資金來源主要由同業拆借市場拆入，故此目前中、小型銀行在拆息按揭下調的空間可謂十分有限（目前大部分銀行拆息按揭息率，介乎同業拆息加70至100個基點）。

P-based按揭計劃方面，自2008年年底銀行已積極調減按揭價格（相信這或與銀行初期仍未提供拆息按揭前，為保持市場份額而加速部分銀行減P- based按揭價格），由P減1.75%或以下，大幅下調至P減
2.75%左右【圖四】，並回落至與2004／05年樓市剛復蘇初期的徘徊支持區。而且目前本港大部分銀行均已有提供拆息按揭，加上市場預期今年下半年或明年年初聯儲局有加息的機會，估計傳統P-based按揭定價水平下調的機會或不會太大。由此可見，按揭減價戰短期內爆發的機會看似不高。

樓價再升存暗湧

問：樓價會否因為滙豐推出拆息按揭而進一步回升？

答：以往本欄亦曾論述，樓價與市場息率有着密切關係。而樓價與銀行按揭息率的價格關係，則要視乎情況。不過，自2006年年初至今，銀行加權按揭息率與樓價走勢是十分吻合【圖五】。

研究部同樣利用金管局就最優惠利率、同業拆息及定息按揭的每月統計數字，估算出銀行整體按揭業務的實際加權平均息率【圖五藍線】。從圖五可見，銀行的加權按息自2006年年初至今，與本港樓價呈亦步亦趨的走勢，可見去年年初樓價反彈回升，某程度與按揭息率持續下跌有着密切的關係。換言之，按息下調刺激樓價上升，某程度已反映在目前的市況內。

由於預期銀行短期內進一步減按息的機會不大，加上同業拆息及最優惠利率已回落至甚低水平，再下調的空間不大，反而隨着息率或於下半年或明年回升而出現見底的機會；故此，是次滙豐推出拆息按揭，會令樓價進一步上升則言過其實。

問：消費者目前應否選擇P-based 按揭計劃，還是拆息按揭？

答：研究部根據目前市場普遍的拆息及P-based按揭計劃的定價，作了一個回測（back
testing），看看拆息或P-based按揭可為消費者省回多少利息；回測是根據目前拆息按揭一、三、六及十二個月同業拆息（H）加70個基點，利率上限（CAP）為大P減2.75%，以及P減3.2%的傳統P-based按揭計劃。從這個按息定價可見，貸款人士利用45個基點（或0.45%）的成本採用拆息計劃，以博取利用拆息（更省息）的機會。

其具體測試是，每周以當時的同業拆息加0.7%與P減2.75%比較並取其低者；若是前者，便與P-based按揭計劃比較，計算可省回的息率；相反，貸款者便多付0.45%的利息開支【表、圖六及七】。

從表中可見，自2000年至今合共五百二十九個星期內，能夠採用拆息的機會率約為不足兩成至四成。而採用較短年期的拆息按揭計劃，省回的利率平均高於半厘。不過，若然我們還考慮出現拆息按揭息率低於CAP息率的機會率，只有採用一個月拆息的計劃才可以省回利息（有值博率）。事實上，從圖七可見，採用十二個月同業拆息的按揭計劃，可以省息的機會其實不多。

出現此情況，相信是在過去一年銀行積極調減傳統P-based的按揭價格，間接令採用拆息的吸引力開始下跌。換言之，儘管目前採用拆息計劃仍可省回利息開支，但長遠而言，貸款人士多付利息的機會較大。

分析員：呂梓毅

李振聲: 樓齡越大,風險越高

2010-02-01

上周五，香港發生罕見的塌樓事件，意外不單造成經濟損失，更重要的是造成人命傷亡。事件發生在香港，實在令筆者感到意外，為何？因為香港巡查舊樓，在非地震區域(如日本、台灣)等鄰近地區來算可說是處於領先水平，反觀澳門，相信大家心裡有數。　　事件發生後，香港市區發展局立委巡查全港四千幢五十年樓齡以上舊樓，如發現有即時危險會馬上跟進，包括動員屋宇署的承建商進行維修及鞏固工作；沒有即時危險，但需維修，則向大廈發出法定維修令；同時會研究縮短強制驗樓、驗窗的立法時間；港府以上舉措，均會增加舊樓的維修成本，減低投資回報。

筆者在本欄文章曾經強調“樓齡越舊，風險越高！”樓齡越舊，形成危樓風險越高，樓宇老化所衍生出的問題，不單對住戶生命造成威脅，對途人及周遭的財物(如私家車或電單車)亦會造成威脅。若真的出意外(如大廈外場石屎脫落、水管爆裂或滲漏)，造成財物損失或人命傷亡，大廈業主均需負責。為了減低上述的風險，業主有兩點是可以做的：一是定期檢查及維修樓宇；二是買第三者保險。

雖然澳門五十年樓齡以上舊樓不多，不過澳門唐樓僭建問題比香港嚴重得多，僭建物會大大縮短樓宇使用年限，更甚的是澳門的業主對定期檢查、維修樓宇及為樓宇買第三者保險的意識非常薄弱，故將來若政府訂立相關法例及同時加強驗樓，從投資角度，會大大提高舊樓的維修成本、減低投資價值及投資回報。

最近澳門細價樓及舊樓均出現價量齊升及炒賣的現象，相信香港塌樓事件會令市場出現變化，為投資者埋下上述心理包袱，增加投資者及貸款者(即銀行)的風險意識，形成舊樓價量齊跌。新的細價樓價量齊升，原因很簡單，因為供應有限，但需求依然持續。

李振聲

雷賢達: 轉變中的市場

2010-01-27

恆生指數自去年１０月開始，一直在２１０００點至２３０００點之間來回上落４次，直到上周跌破並觸及２０２００點低水。
　　回看近期的交易走勢，我認為，市場是在把去年１０－１２月才入市的投資者，特別是投機
交易震走。市場由去年３月急升至２３０００點，需要進入整固期，有可能將市場帶入一個低位，以製造另一次超賣，之後再重拾上升。

　　　　　　　　　　　　　　　　＊０９年第四季估值過度＊

　　我傾向於認為：各類股票估值在０９年第四季過度高估，有必要修正，而在此之前，市場總會抬起另一隻腳來擺脫一些投機活動。在過去兩個月市場下跌之前，我發現不少股票的股價及交易量會突然在某一天內大升，股價在一天內出現這樣大的變動，在我的經驗中，更可能是一種派發現象而不是收集，而股價在經過一天大升後，往往是隨之逐漸回落。
　　

不少人認為有大量買盤及大成交量是好現象，但不要忘記，與此同時亦存在大量的沽出，有可能變為派發現象。如果是派發的話，那麼之後更可能出現的是股價疲弱。因為售出這些股票的投資者不可能在股價僅下跌１０％，就再買回，可能要經過更大跌幅後才再收集。

　　　　　　　　　　　　　　　＊９０％機會觸及２００００點＊

　　在年初，我根據恆生指數自１９６９年以來的走勢，粗略估算，今年恆生指數有９０％機會觸及２００００點的低位，有８３％的機會跌至１９０００點水平。至於高位，有５０％機會到達２４５００點，３０％的可能性升至２７０００點。以上估算是基於恆指成份股的每股盈利增長率為１５％來計算，如果此增長率出現差異，將影響上述指數水平。

　　以上是我較為中性的看法，並不意味著市場不能高出或低於此水平。

　　去年底，不少分析師估計恆生指數的合理價值為２５０００至２６０００點，但卻沒有指出指數波幅，出現的機會率及相對應的風險與回報。如果市場跌破一定的水平，意味風險正逐步減少。出於同樣的原因，如果市場高於或遠高於某些水平，意味購買的風險正迅速增加。若有了這些指標，如果市場進一步下跌，或許我們可以部署分段買入，而不是沽出。同樣道理，如果市場上漲至超越某些水平，我們就要愈趨謹慎了。

　　觀察市場資金的流入和流出，港元匯價已逐漸減弱但仍處偏強，市場的整固和修正都與這些資金的流出與流入相關。資金流出有很多原因，有些可能是已預料到全球貨幣市場改變而作出部署，有些可能是已預期宏觀經濟刺激措施將作調整。

　　　　　　　　　　　　＊定量寬鬆逐步退出，金價下調不足為奇＊

　　對於黃金價格，我的觀察是，黃金價格的變化反映全球貨幣供應量的增加或減少。金價從３００美元一盎司開始上升，正是美聯儲積極挽救２０００年初科網股泡沫破滅帶來的經濟影響。全球金融危機後，美聯儲和各國央行再次注資，今次更執行定量寬鬆政策，金價再次上漲令貨幣供應量大增。隨著定量寬鬆逐步退出，黃金價格開始下調及整合不足為奇。

　　事實上，所有的股票價格變動是反映每股盈利變化的速度，而不是反映實際收入的改變。到了我們看到的實際收益增加時，市場可能已經消化了相關收入上升帶來的利好，只是許多投資者
特別是個人投資者對此並不十分理解及領悟。

曹仁超: 恒指有機會下試萬九

2010-01-25

曹仁超

恒指有機會下試萬九

1月24日，周日。奧巴馬先生，祝賀你上任一周年。上周你的經濟顧問雪茄伏先生站在你右邊，更獲得你拍膊頭，是否代表你的經濟政策出現改變？你的態度不但令黃金好友擔心，同時令去年3月開始反彈的美股下跌。

恒生指數由2008年10月27日開始上升，到2009年11月18日開始回落，如下調前升幅三分一，要到18958點才有支持，此乃去年12月峰會上我老曹認為2010年恒生指數有機會下調至19000點的理由。

美元利率差擴闊加息難免

奧巴馬蜜月期結束，加上麻省選舉中民主黨落敗，令標普五百指數未來有可能下調至1030點。上周五美國再有五間地區性銀行被接管，即2010年至今已有九間，相信未來將有更多銀行被接管。美元利率差在擴闊，代表投資者估計加息已無可避免（相信下半年才出現）；目前最大差距是三年期債券及四年期債券，差距達 1厘，代表美元未來有機會加息1厘。VIX指數過去兩個交易天上升25％，到28點；加上標普五百指數上升楔形失守【圖】，而下周起有四百二十間大企業公布業績、美股大幅波動難免。

在上周六投資研討會上，最多人問「周一應否入市？」從保歷加通道睇，股市已超賣，應有反彈，但根據趨勢投資法是「不應估底」，何況中期出貨訊號剛出現，淡市莫估底。美國經濟是有機會出現雙底的，但中國則不然，因此香港經濟亦不應該出現雙底，只是一次較大幅度調整無可避免。

去年希臘財赤已達GDP 12.7％，今年計劃削減至8.7％，2012年降至2.8％；2009年政府負債相等於GDP 120％，已令希臘股市大跌；加上西班牙失業率達19％，都是令歐羅下跌的理由。希臘十年期債券孳息率見6厘（德國十年期債券只有3.2厘）。如何令希臘政府的財赤在三年內由目前水平降至只佔GDP 3％？此乃美元2009年12月開始上升的背後理由。

去年第四季度中國GDP升10.7％，踏入2010年中國經濟開始降溫，即內地A股短期仍須下調，但中長線看好，目前只是牛市一期中的浪C，而非另一個熊市。2009年中國固定資產投資佔 GDP 47％（1990年日本亦只佔37％），成為外國專家睇淡中國的理由；但2009年中國人均收入只及1990年日本十分一，未來中國的產能過剩將隨着人均收入上升而逐漸消化，即中國經濟過熱情況只是短期問題，而非長期趨勢改變。2009年中國房價過熱情況一如1981年香港，估計調整三、兩年才可完成消化，但中國並非1990年日本或2006年美國。透過新出台的「國十一條」及控制銀行貸款，內房價格開始降溫，今年內房價格肯定不會重演去年的升幅。上周有3.48億美元流出中國證券基金，是過去十八星期內最多的一星期，令今年上證指數跌6％、恒生國企指數挫9％。

A股次季進入牛二

1990 年日經平均指數開始跌勢，不少分析者認為「淡市不出三年」，反駁我老曹當時擔心日經進入十六年熊市論（上述靈感來自美股上一個熊市，由1966年開始到 1982年結束，共十六年）。尤其是1992年8月到1993年9月日股反彈那段日子，我老曹受到不少人抨擊。到今天，事實證明了日經熊市日子較我老曹估計更長。和其他分析員不同，我老曹是相信經濟循環周期論（即一個經濟盛衰周期上升期長達四十到四十五年，回落期十五到二十年，即中國人所說的六十年一個甲子）。過去二十年日本政府所犯的錯誤，卻在今天美國政府身上出現，因此我老曹認為，自2007年10月起美國經濟已走上1990年1月日本相同的路，例如利率接近零、政府開支急升，最後佔GDP 200％甚至250％，股市反覆回落，經濟時好時壞。不同的是，日本當年只是獨善其身，美國則影響全球。去年3月至今美股上升相信只是超級大熊市內的一次大反彈，情況有如1989年12月29日日經由38957點跌到1992年8月19日14194點，下跌63.5％後完成熊市第一期，之後反彈至1993 年9月3日21281點，上升50％，時間長達一年。其後日經在14000點到23000點之間上上落落，到2000年跌穿14000點，進入熊市第三期，到2009年3月才完成整個熊市。

這次道指由2007年10月11日14198點回落到09年3月6日6469點，只完成熊市第一期並進入反彈，情況一如1992年8月19日到1993年9月3日的日經平均指數。美股反彈期完成後，目前正進入漫長的熊市第二期，令道指在6469點到 11000點之間上落，最後才出現熊三。反之滬深A股已進入另一個牛市，從2008年11月4日1606點起步，在2009年8月完成牛市一期中的上升期，進入A、B、C調整浪，估計在2010年第二季度進入牛市第二期。

為何我老曹認為美股2007年10月11日起進入超級大熊市，中國A 股熊市則已在2008年11月完成並開始另一大牛市？理由是2008年美國人均收入已達43730美元，中國人均收入只有2000美元（大城市人均收入 5000美元），未來二十年美國人均收入仍可再升多少？至於中國未來十五年人均收入仍將不斷上升。1990年日本人不相信日股可反覆回落二十年，1997 年香港人一樣不相信樓價竟可跌七成（除豪宅外，至今香港其他住宅樓價仍未重返1997年高價）。2007年10月美國人更加不相信美股未來將反覆回落。

避開內房與內銀股

自從1930年美國已故總統羅斯福推出「新經濟政策」（New-Deal）以來，人們便傾向相信政府是可以控制經濟的。不過，鄧小平認為︰大氣候與小氣候，並非人的主觀意願能改變。馬克斯曾認為：只要控制政府，就可以為工人創造「樂園」。過去共產國家實施計劃經濟的結果，反而令整個國家受害。新中國成立六十年，首三十年採用共產主義制度，人民仍一窮二白；自1978年採改革開放政策，人民才富起來。不過，真正富起來的仍只是沿海大城市人口，佔全國70％人口的農村只達到溫飽。

農村首次享受到國家政策優惠是2009年，因為中國產品出口市場呆滯，國家提供「家電下鄉」補貼，利用農村的購買力去抵銷出口呆滯的影響；這是中國政府首次利用消費拉動經濟。今天內地製造業、食品工業、房地產業以民企為主，資源股、鋼鐵股、航空股、公路股、銀行股、汽車股等則以國企為主。2009年國企大舉入侵民企最賺錢行業──房地產，造成內地房價急升。2009年中國GDP雖已全球排名第二（僅次美國），但同歐洲、北美洲及日本這些國家不同；OECD國家人均收入已達2萬到4萬美元，而中國2008年人均收入仍只有2000美元，未及OECD國家人民的十分一。在此情況下，中國政府希望利用消費拉動GDP增長，一、兩年可以，長期則難矣哉。2009年內地食物價格大升，從食米、糧油、肉類、奶類到糖皆漲價，進一步削弱中國人今年的消費能力。換言之，中國經濟由出口拉動轉為內需拉動，並非想像中咁易。2009年GDP升8％的主力來自政府大量投資基建，不少去年大漲的股份早應獲利回吐，沽之哉。

有外國投資專家已在推銷中國泡沫論。中國房地產的確有泡沫存在，但人行早在去年8月開始抽緊銀根，上周已是第三次，內地樓房價正面對10％到15％下調壓力（估計人行下半年加息），情況同1981年本港樓市有點相似，即樓價升得太快，大部分人收入追不上。1984 年起香港樓價恢復上升，調整期長達三年，類似情況估計快在內地出現。因此，2010年投資應避開內房股同內地金融股，投資主力集中在2009年升幅小的電力股、電訊股等等。

中國「十一．五」規劃漸漸完成，目前正制訂「十二．五」規劃。經過三十年改革開放政策，中國GDP已上升十七倍（扣除通脹因素上升十倍）。整體而言，中國已由三十年前的赤貧時代進入今天的小康局面，未來GDP能否保持高增長，已毋須像過去三十年那麼緊張，反而應着重在資源配置上，因為不是全國人口過去三十年收入皆上升十七倍，例如佔人口70％的農村同期人均收入只升五倍左右（扣除通脹只升三倍）。有些人過去三十年收入升一百倍甚至以上，但有些人收入升幅有限。收入差距擴闊不單單是中國的問題，1980年起美國、1997年起香港亦出現上述問題。資源配置不均造成貧富懸殊，有人窮奢極侈，有人只能糊口，形成整體中國消費不足；加上中國社會保障制度同歐、美、日、香港等比較仍落後，造成內地民怨甚深；而治理環境方面，政府官員執行不力、貪污嚴重，則成為另一民怨源頭。上述都是「十二．五」規劃必須面對的問題！2009年北京和上海樓價升幅60％到70％，深圳更達90％，令內地85％家庭無能力置業。住屋問題已演變成另一嚴峻社會問題，不但催化社會人士不滿，同時影響社會穩定性，如不適當處理而任由其繼續深化，將成為中國未來經濟發展另一隱憂。

一般投資者常犯錯誤：

一、揀錯項目；二、誤以為「低價」便值得買；三、溝落唔溝上；四、買便宜股而非買最好的股份；五、希望一次過大賺一筆；六、追隨群眾；七、誤信財務專家所言；八、只信自己勇氣，不信自己智慧；九、不肯止蝕；十、沒有紀律（即沒有將投資系統化）。我老曹在此預祝大家2010年大有斬獲！

世上獲得智慧方法有三︰一，透過自己深思熟慮，是最崇高方法；二，透過模仿有智慧的人，是最容易方法；三，透過經驗學習，是最痛苦方法。

急就章政策令股市大上大落

一個經濟盛衰循環周期長達五十五至六十五年。香港由1967年衰極而盛，到1997年盛極而衰，共三十年。自1997年8月開始至今香港已經歷三個熊市：第一個是亞洲金融風暴，第二個科網股泡沫爆破，第三個美國次按危機。回歸後第一個熊市，恒生指數由1997年8月7日16820點回落到1998年8月13 日6544點，跌幅61％。第二個熊市由2000年3月28日的18397點回落到2003年4月25日8331點，跌幅54.7％。第三個熊市由 2007年10月30日31958點回落到2008年10月27日10676點，跌幅66.6％。在三個熊市中，投資者損失都在50％以上（如損失 50％，未來必須賺回100％才打和）。

上述情況對中長線投資者打擊很大，反之對炒短線者十分有利，因為可在大上大落中賺取暴利。過去十三年香港股市一再獎勵短線投機者、懲罰長線投資者。例如閣下在1997年8月7日沒有出售股票的話，揸了十二年，到今天亦只獲利30％（或每年2％）。反之短線投機者在股市一上一落中，每次皆可賺取超過100％利潤。

為何世界變成如此？主因是無論政治或經濟上，我們皆缺乏有領導才能的領袖。太多「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的急就章政策，令股市反彈了一段日子後又再回落。股市大跌後，政府又推出另一急就章政策，刺激股市上升。由於這些政策只能治標不能治本，令股市升了一段日子後又再大挫，最後令愈來愈多投資者加入短線投機行列，進一步令股市大幅被動。

譚紹興: Google輸了股價賺了聲譽

2010-01-15

筆者投資美國股票多年，頗喜愛美國的科技股，微軟已持有多年，惟筆者卻從沒有投資 Google，主因是其 PE相對較高，同時又無股息派，更重要是其股價高逾 500美元一股，試問你又可買多少股？
Google前日突然宣佈可能撤出中國，雖然令其股價下跌，但同時亦令不少投資者對 Google的管理層大為改觀，尤其是其創辦人 Sergey Brin及 Larry Page，最終都能夠堅守其原則── You can make money without doing evil。故此今次 Google的行動可謂輸了股價卻賺得聲譽，這才更重要。筆者相信 Google是賺了！
Google在全球擁有數以萬計的股東，這些股東又會否基於未來盈利的因素而推翻 Brin及 Page的決定呢？答案是機會不大！
Google雖然是科技公司，但其股權架構卻有別於一般的美國高科技公司， Google的股權分為兩個 Class，分別為 A股及 B股，現時在美國 Nasdaq上市的 Google（代號為 Goog）之股份屬於 A股級別，每股有一個投票權。至於 Google B股則每股有 10個投票權，這些投票權較大的 B股則由管理層持有，更重要的是， Google B股並非公開買賣的上市股份，因此在 Google的控制權方面，可謂由其管理層牢牢把持。

靜候低位吸納

根據 Google的《 Letters from the Founders》（創辦人的公開信）中顯示， 3個創辦人 Schmidt、 Brin及 Page則合共持有 37.6%的控制權，若再加上其他管理層及董事，則合共持有約 58% Google的投票權。因此，單從股權分佈來看，持有 Google A股的基金經理等，相信不足以影響 Google管理層的決定。
基本上，這亦是 Google上市時之部署， Page及 Brin希望能完整控制 Google的營運方向及策略，投資者則只可分享盈利成果。
Google假若真的撤出中國，相信對其真正影響不會太大，現時 Google從中國而來的營業額大約介乎 3-6億美元，相對其全球 220多億美元的營業額，百分比不足 3%。流動電訊業務（ Mobile eCommerce）才是 Google未來重要收入來源之一，市場估計，未來數年，來自這方面之營業額將高達 120億美元，故筆者會靜候 Google下跌時的吸納時機。

曾淵滄:上調準備金率是好事

2010-01-14

人民銀行突然宣佈調升銀行存款準備金 0.5%，消息來得突然，於是香港與內地股市一齊大幅下跌，香港恒指跌 2.59%，情況算是比較好一點；上證綜合指數跌 3.09%，畢竟這是內地銀行面對的收緊貸款問題，香港的銀行則恰恰相反。近幾天，多家香港銀行正在醞釀新一輪的房屋貸款減息戰，因為錢實在太多，美國繼續印鈔票，美元仍然沒有停止往香港流，實際上也往內地流，這是為甚麼人民銀行要調高存款準備金率。
人民銀行調高存款準備金率代表中國政府的「退市」行動正式開始了，這是人人都準備好一定會發生的事，只是時間來得比預期早。
「退市」時間來的早是壞事嗎？
不是的，這說明中央政府有信心，今年中國經濟可以在中國逐步「退市」之下依然能夠保持經濟高速發展。「退市」也好，「救市」也好，先決條件是「保八」，不能「保八」則「退市」得馬上改為「救市」。
既然中央有信心經濟仍會高速發展，「保八」絕無問題，股市所受到的打擊只是短暫的，是部份炒期貨者、借「孖展」買股票者被斬倉所導致的，不需多久，股市又可恢復升市。

06年經驗可參考

2006年，人民銀行在股市連升 3年之後開始調高存款準備金率，一共調高 3次，但是股價依然反覆上升； 2007年，就幾乎每個月都調高存款準備金比例，股市才於 2007年年底往下跌，結束那場長達 4年的大牛市。從 2006年至 2007年的經驗來看，「退市」的初期，對股市而言根本不是甚麼問題。
當然，上調銀行存款準備金只是一個開始，相信今年內還會再加好幾次，上調存款準備金的真正目的是打擊資金不夠的地產開發商，逼他們盡快賣樓，增加房屋供應以打壓樓價。還有，中央國土局也公佈，全國有至少 1萬公頃的土地被地產商囤積起來不開發，國土局會在一個月之內處理這個問題。換言之，地產商得拿錢出來開發，以增加房屋供給。
因此，現在壓力比較大的是現金不夠的地產商，剛剛找到中國人壽（ 2628）為大靠山的遠洋地產（ 3377），肯定沒問題，國壽很有興趣再增持。

曾淵滄:勝獅開展新升浪

2010-01-12

中國出口額按年終於在 2009年最後一個月錄得大增長，消息使到眾多航運股股價飛升。
實際上，這是一種必然會出現的新聞，問題只是我們應該等多久。去年年中，我就開始強調，只要大家有耐性，航運股一定會起飛。
我相信航運股的好消息遲早出現，如果你想等到好消息出現時才入市，你往往會因為好消息一出時，股價馬上急升而不敢貿然入市，稍一猶豫，股價一升再升，機會就錯失了。
因此，過去半年我多次建議大家趁航運股低潮時買入，然後耐心地等待航運業復蘇。
一踏入 2010年，中國與東盟 11國的自由貿易區開始運作，我就馬上撰文建議大家趕快買航運股，希望你上個星期有所行動。
勝獅貨櫃（ 716）是眾多航運股中我提起最多次的一隻，要談這隻股，是因為這隻股長短皆宜，可以中長線持有，也可以短炒，股價起落幅度大，但不必擔心會每下愈況，而是每隔一段時間就再創新高的走勢。
短炒者在股價開始起動後買入，一個升浪可以維持一個月以上；調整後只要股價與高位有相當顯著的折讓之後，就可以買入，然後耐心的等下一個升浪。中長線持有者更簡單，每逢高位往下調整 30%或以上，就有條件買入，不斷地收集。

逢低收集持中長線

此股我自己在去年年初供股前買入，已打算當中長線投資，等待航運業復蘇，當時買入價約 0.70元，供股後我發覺股價開始異動，就撰文推介，但是自己並沒有增持，因為手上剛剛因為供股而增加兩倍的持股量。
後來，股價直升至 1.10元以上，出現一場較大的調整，我在調整至 0.90元的水平就決定再增持，因為我認為將來航運業一旦復蘇， 1.10元的股價肯定可以輕易再破。
結果，航運業未復蘇，此股股價已經在 2008年 8月份再一次創新高，升上 1.70元以上。之後再調整，但一直都沒有跌破我增持的買入價，現在，中國出口貿易回升，新的升浪已展開。
順帶一提，過去幾天我談起的中遠國際（ 517），我是以其擁有超值的遠洋地產（ 3377）來評論，但是不要忘，中遠國際的主業仍然是航運業。

曹仁超: 追落后 逐只捉

2010-01-10

1月10日，周日。2009年经过股市大幅上升，自第四季开始市场已转向二线股身上寻宝，相信2010年第一季仍然如此；估计下半年进入加息期（例如上调0.25厘到0.5厘，影响有限）。2010年投资策略一如2009年第四季，宜倾向保守，注意力宜集中在工业股、建材股、电力股及电讯股身上，反之对大企业股则有所保留。2009年中国经济已出现Ｖ形反弹，2010年政府策略是如何巩固2009年的GDP增长率（即令2010年GDP继续以8％速度增长）。2010年机遇与挑战同时存在，投资策略是如何克服障碍去争取胜利。

2010年回报率应不及2009年，但相信仍十分可观，例如最近电讯服务设施供货商股价已上升不少，中小型软件公司上季股价升幅亦不俗。至于天然气供应者，股价亦有不俗表现。至于IT行业自2009年第四季开始回升，估计2010年首季可出现两年内最大升幅，主因是Windows 7软件推出市场。2010年投资策略是「逐只捉」，反之整个大市则缺乏方向感。2010年投资大方向是避免投资那些在2009年升幅大的股份，包括金融、房地产、资源股等，倒应投资2009年表现失色的项目，如电力、电讯、建材股等。2009年12月中国PMI指数见56.1，为五年内最大升幅，代表中国制造业已复苏。简单说，2010年投资策略就是「追落后股」。在股票市场并没有「追思会」这回事，过去就是过去，是否后悔并不重要。

金猪四国财赤快要爆炸

那些所谓机构投资者在2008年将你的财富大肆破坏，然后在2009年给回你多少甜头，难道你便满足？2009年股市最先上升是银行股，然后地产股，随之而来是消费股、科技股、能源股、资源股，最近三个月升幅大的是细价股！不过，当细价股上升，通常升市亦接近尾声，不知今次是否例外（美股罗素二千指数由2009年11月至今已升15%【图】。

做人应有两手准备（最乐观的展望及应付最恶劣环境的心态）。Follow the money, not the experts.（追随金钱而非专家所言。）

过去十年，金融市场证明群众是盲目的。无论科网股泡沫、房地产泡沫、石油在145美元，都只有很少投资者能摆脱羊群心理。例如在2000年很难说服别人相信黄金可上扬，到2009年12月 又很难叫人相信美元汇价可上升。过去十年属于黄金同期货的，反之美股只在大上大落。未来十年又如何？欧罗区无论希腊、爱尔兰、意大利、葡萄牙以至西班牙的 财务情况皆令人担心。欧洲过去以生产高质量产品作出口为主，今天高质量产品不但日本、南韩在生产，不久将来中国亦加入生产行列，令欧洲货的名牌地位受到有 史以来最大挑战；加上「金猪四国」爱尔兰、西班牙、希腊等财赤已到咗极极极极危险水平，快要爆炸矣。

据彭博统计，2007年底全球股票市场总市值约60万亿美元，2008年失去50%，即使2009年反弹，全球股市总值仍然只有45万亿美元。过去两年不但贫者更贫，连富者亦冇咗唔少蚊年。2009年无论美国或中国，股市上升皆十分依赖政府政策。根据日本过去经验，美国经济正步入另一个失落十年（过去十年标普五百指数跌9%、道指跌10％、纳指跌40％、美汇指数跌25%，金价则升三倍）。2010年1月油价重返80美元后，美国消费者又开始进入萎缩期，过去十年美国打工仔早已入不敷支，过去依赖楼价上升后把物业再按借钱消费，但呢支歌仔2007年起已冇得唱也。1987年至2006年 格蛇利用宽松货币政策制造出来的楼宇泡沫，系有代价嘅，必须透过：一、美元贬值；二、利率长期低企；三、能源价格高企、金价大升及美国经济长期不振；四、 美国通胀率长期处低水平（与其他人看法唔同，我老曹相信这势必出现）；五、美国失业率长期高企；及六、美国股市大上大落等等去支付。

油价重返危险水平

2010年美国财政部必须为2万亿美元短期债券进行refinance，另外2009/10年度财赤估计达1.5万亿美元，两者加起来相等于2010年美国GDP 30%。但钱从何来？今天美国债券有44％是由外国人持有，即未来一年美国必须向外国人再借入8800亿美元，才能应付3.5万亿美元的需求。如何吸引8800亿美元外资流入美国？过去一年联储局创造新借贷2万亿美元促使美元贬值，今年如故技重施，美元汇价势将崩溃；一旦联储局不大增借贷额，美元利率很快就会回升。

2009年是「希望之年」、2010年是「面对现实之年」。现实往往残酷。今天最值得庆祝的事是2009年1月许多人预测会发生的坏事并没有发生，美股出现战后升幅最大的一年，再次证明人是没有预测能力的。2010年新的挑战与机遇又在眼前，例如美股大升后，会否出现8%到10％调整（上述已出现在2009年12月金价）。美国联储局计划在2010年退市（上一次退市是在1937年3月，结果令道指由194.4跌至1938年3月12日的98.95，跌幅达48.94％）。有了1937年的经验，这次联储局退市计划相信会做得审慎些。但高负债一定阻碍未来经济发展速度，这点可以肯定，例如过去十年美国失业率上升及中小企倒闭，形成复苏之路遥遥无期。1929年那次大跌市，联储局要到1933年才改用积极宽松货币政策；这一次是2007年9月。2009年3月当1.5万亿美元资金流入金融市场后，美股方向便改变。至于2001年日本银行的量化宽松政策无效，相信同当时日本银行不够进取有关。

油价已重返82美元的危险水平，运油轮（部分曾被用作存油）计划将过去六个月的存油在市场抛售，重新加入市场运作。运油轮目前日租40212美元，但远期合约只需30000美元，即远期运费下降25％左右。2009年11月底全球共有一百六十八条运油轮用作贮油，存油共二千三百八十万载重吨，占全部运油船载重量5.9％（超过1981年那次，当年只有一千九百五十万载重吨运油轮用作存油），上述情况代表2010年运费看跌，因2010年远期油价只有75美元一桶，较市价还低，令存油行为变得不划算。

过去十年四金砖国股市表现出色。2009年中国及亚洲部分地区例如印度尼西亚等更成为全球经济火车头。中国汽车股及资源股等不断向海外收购，带动其他国家经济复苏。台湾自2008年6月恢复与北京对话后，2009年台股表现亦十分出色。香港2003年经济复苏有赖内地开放自由行、CEPA及内地企业大量来港上市刺激。2009年又再因传国企、红筹等股份回归内地挂牌及台资企业返回台湾发TDR而受惠。日本现任首相亦希望借助中国的经济力量，带动日本重新返回经济繁荣期。

未来十年两大最重要趋势

展望未来十年︰1. 美国同欧洲会否一如日本进入「资产负债表衰退」？2. 中国房地产会否继美国之后进入另一泡沫期？上述是未来十年最令人关注的两大趋势。

地运二十年一转。1990到2009年中国经济表现十分出色，达世界之最，同期日本经济表现却令人失望。自2008年11月中国政府宣布动用4万亿元人民币刺激经济后，到2009年9月止，上述4万亿元人民币有89％资金投放在基建项目上，估计未来一段日子仍保持大量投入。日本最大基金公司三菱UFJ资产管理公司管理的资金达680亿美元，其认为整个亚太区皆在投资基建，应可为日本经济带来复苏。过去二十年中国股市升十七倍，日经平均指数则由最高峰回落75％。1989年全球80％的LV品牌产品由日本人买去，今天中国人同样为LV品牌疯狂（唔信？请到尖沙咀海运大厦或铜锣湾崇光百货睇吓，无论LV、Gucci、Prada等名牌，皆有内地人排队扫货）。今天日股市值只及账面值一点四倍；反之，上证指数市值是账面值三点三倍。三菱UFJ认为，未来十年应看好日本股市而非中国股市。你信唔信?!

<<转载自信报>>

李振聲: 恆指最樂觀見28,000？

2010-01-11

動盪的○九年已經過去，是時候跟大家展望一○年。到底一○年的金融市場會否如○九年一樣出現戲劇性變化？相信機會率相當低。

首先跟大家分析恆指今年的目標。綜合各大機構及投資大師對一○年股票市場的看法，絕大多數看好，原因主要是資金持續流入新興市場，特別是中國及其相鄰地區，其次是中國決心擴大內需、發展新能源、扶助農業及互聯網發展。對恆指目標上限均以24,000為起點，最集中目標上限是25,000點至26,000點，最樂觀看28,000點至30,000點，下限則是20,000點起，18,000點為最淡。絕大多數估計恆生指數上半年先升，下半年反覆。

一○年金融市場有甚麼應該注意？主要論調有：一、退市為主；二、美元利差交易為次；三、中國樓房泡沫；四、加息；五、通脹。

本人預測，今年各國政府不敢輕言退市，就算退市亦會以微調為主，以及會“事先張揚”，讓市場有心理準備；其次，美元利差交易會由日圓接力，分散以美元為主的利差交易對金融市場的風險，並不是各國政府有協議，而是日本新政府會貶日圓、擴出口、增就業為大前提。再者，日圓已見十五年歷史高位，實質負利率的情況下通脹低，缺乏加息條件，以上條件有利利差交易再次以日圓為主。

內地積極微調樓房政策，力阻泡沫出現及爆破，如恆指第二季見高位，港、澳樓價年中有10%以上的升幅。美國失業率回穩後六個月才加息，預測時間為第四季初；中國第一季末加息。美國通脹持平，中國通脹明顯(尤以港、澳地區特別明顯)。

上半年閒置及流入香港資金續創新高，恆指第二季有機會見本年頂，第三、四季反覆回落，第二季油價在80美元以下，美元兌日圓跌破100水平，恆指第二季高位最樂觀見28,000點，恆指本年下限為19,000點。

本年有三大風險要注意：美元匯價、退市決策錯誤及中國樓市泡沫爆破。以上預測純粹個人觀點，並不構成買入建議，祝大家一○年股運亨通。

李振聲

SOHO中國09年全年銷售

SOHO 中國(00410)去年銷售金額131億人民幣按年增長70% 　　

SOHO 中國(00410)公布，去年未經審計協議銷售金額約131億元人民幣(下同)，較去年同期增長70%，主要來自於三裡屯 SOHO、朝陽門 SOHO 一、二期、SOHO 北京公館及中關村 SOHO 等四個項目。 　　

去年第四季，該公司協議銷售金額約52億元。其中三裡屯 SOHO 自08年7月開盤至去年第四季度止，已預售91%的可售面積(不含車位)，取得約155億元的預售成績。第四季度三裡屯 SOHO 一期合計建築面積20.5萬方米竣工，其中包括3個商業裙樓以及5個寫字樓。 　　

去年 SOHO 中國共收購4個項目，收購金額約106億元，增加65%；新增北京、上海市中心的商業物業土地儲備達約74萬方米，增加50%。

SOHO 中國公布了去年銷售額達131億人民幣，同比增長7成，好消息在前，SOHO 中國的股價依然沒起色，近來中央出政策打壓國內樓市，在各內房股營利大升之下，股價卻原地踏步，可能市場已經預期國內樓市將要面臨崩潰，如果這個預期與事實不乎，公司股價遲早反映營利，持有各內房的朋友請耐心持貨，耐性才是投資者的朋友，請大家坐定定，等收錢。

source: http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY