2010年9月17日星期五

投資國內房地產的一點見解

GM100話:「我雖然從來未在這裏留言,但看見Monica想在國內投資,我也想給你點意見,我從 1995年開始跑大陸,基本上全國各地都去過,對國內算是有一点認識。

「1.如果你純是從投資角度出發,全國的大部份省會城市都可考慮 ( 西藏、青海等例外 ),就是較窮的省份,省會
的城市建設和經濟活動亦不會差到那裏,樓價有上升動力,就是新疆的烏魯木齊和內蒙的呼和浩特這些偏遠城市,這十幾年投資房地產的,亦令不少人發了財。全國除了那四大城市外,最贵的也不過10000—30000一平方 ( 即 1000—3000元/呎 ),今天在當地來講是天價,但以今天國內發展的速度,真是高處未算高( 就像香港的 七、八十年代一樣 ),持貨十年,翻1至 2倍是極有可能的事。」



「2.買樓是人生大事( 不管自住或投資 ),因為別人的喜好不一定是你杯茶,因為買樓除了考慮它的升值能力,還要考慮它的出租回報,你對這個城市的喜愛,有些地方你不喜歡,有物業在那裏你都會覺得不舒服,除非你有很多物業,否則你今天投資的物業, 出租多年後,可能有一天你自己都會住進去。所以你最好實地考察,多去幾次。」



「3.我們在國內買樓等如隔山買牛,而且地產商良莠不齊,就是大的發展商也不一定會好的,最好不要貪便宜買樓花,最好買剛落成,有實樓可以看的新樓,因為你看了會安心,就算買贵了一些,長線來說,回報還是會跑赢那些劣質樓。因為國內的保養問題, 舊樓的質量都有一定的問題。」



「4.選擇城市的問題,四大城市和其他省會城市各有優点,上海和北京,雖然贵些,但有租金回報抵消一些費用,因多外資,租出較易,而且你租給這些公司,自己都放心些。如選擇省會城市,入場費會低些,回報百分比未必差得過上海和北京,但你的租金收入可能會有問題,因為外資不多,當地的有錢人大多有自己的房子,中等收入的人,根本租不起你的房子。」



「5.如果考慮上海和北京,上海又比北京好些,因較接近港人生活習慣和口味,而且是全國最安全的城市,那些天價房子根本不要碰,風險高也。可考慮地鐵沿線靠近地鐵站的地方,上海地鐵眾多,最好選1,2號線,有些路線 (如 9號 ),終點站可能重遠過屯門。地鐵沿線有些地方的價錢比那些中心点如徐家匯和陸家咀便宜一半,風險較細,有些網友推介的莘庄是不錯,因為它在1號線上,而且是1號線的終點站,較易上車 (上海的地鐵真是廹到你唔信 ),而且莘庄是一個新區,區內設施齊備,但十多年前,這裏只是一個農村而已。但買上海的樓就要注意室內的佈局間隔,上海的房子外表漂亮,但室內的佈局大多很不合理 (那些極豪的樓如新天地當然例外,最近一、兩年的新樓亦有些改進 ),連其他小城市亦不如,港人多看不順眼,例如它的厕所設計很多都是沒有窗的,我兩年前在古北看過一個和黃新盤,都是這樣的,而且質素不見得怎樣,所以不要相信名牌,要實地考察。古北以前亦是一個不錯地方,有小台灣之稱,因為很多台灣和韓國人眾居,但近年不覺得怎樣,因為畢竟沒有地鐵站,而且室內的設計都不是太好呢。」



「6.至於其他省會城市,如果要買就要買最好的地段,因為它們的天價,對我們來講仍不算很贵,至於選那個城市,就要看你的個人口味了,個人覺得成都,重慶,青島,大連都不錯,成都兩年前曾被選為全國最快樂的都市,這個城市不太大,亦不太小,天氣怡人,生活悠閒,市民肯消費,但又有一定的經濟動力,很多港商都喜歡在這裏投資,有位飲食名家古鎮鍠亦有在這裏投資餐館。重慶是一個山城,有点像香港,樓市熾熱 ( 看它的樓房高度就知道 ),經濟強勁,缺點就是四大火爐之一,但我在 40 度時去過,並沒有想像中熱,而且現時很多北方城市夏天亦達 40度的高溫。大連和青島雖然不是省會,但勝在乾淨,風景市容好,大連是東三省最適宜居住的城市,所以東三省的有錢人都喜歡在那裏置業,房價有上升動力,青島的風景好更不用說了,當然,上海附近的江浙大城市如杭州,蘇州,無錫,南京,常州因為距離上海近 ( 半小時至兩小時的車程 ), 但房價卻與上海有一段距離,都是可以考慮的。」



「7.中介問題---公司大小不是問題,港資公司亦沒有特別優勢,主要是看跟你那位 sales或經理有沒有本事,一些小公司的老闆又有本事,跟得又貼,做法靈活,並不比大公司差也。」

source: http://investmentclass.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2553574

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