2010年8月16日星期一

陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市,值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」,而買樓亦都係一樣,要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出,在樓市有郁動時入市,幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上,心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓,令不少夠膽認自己炒股,不敢認炒樓,但將「投機的我」硬當「投資的我」,其實相當危險,特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市,更加險上加險。講些數字大家就明,以97年作起點的中原城市領先指數,最近剛升到83.5,以97年為100,而家到83.5,即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3,九龍為82.1,新界東為77.7%,新界西為64.6%,你在97年樓市高峰期買了樓,以平均計,只是港島樓較接近見家鄉,若唔好彩買了新界西的樓,而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計,如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家,在樓市急升的泡沫中買樓長揸,可以13年都未翻本,我估當年好多人用10年期供款,而家已供哂錢贖埋樓,但樓價仍未見家鄉,可見你當年俾貴了好多錢買樓,不過你夠錢供,結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓,97年指數升到99時,升咗一成,你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義),決定走人,咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走,97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來,跌咗30%,但到98年初輕微反彈,若忍痛在這時出貨,大約比97年高峰低25%,以指數計大約係75,古惑仔在指數90時買,在75時走,輸了17%,唔算好離譜,仲可以攞番13%本金(以七成按揭計),若再揸落去,到03年就變嚴重負資產,03年上述指數的低位約35,即係只有高峰時35%的價值,你話幾得人驚。投機應該止蝕,但你話自己買樓係自住或投資,就唔會去止蝕,後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點,我估在資金持續泛濫時,樓市仲會反覆向上,但要看政府的干預力度有多大,如果政府維持現時不大不小的力度去干預,每次干預後,樓市回5%,過兩個月見無事,又要炒上,政府又再干預。假設樓市在這種形勢下,仲可以反覆升10幾、20%,但你做「投資的我」,只是帳上富貴,但最後跌落來,假設唔好多,從高峰跌30%,然後呆咗,你間樓就跌了16%,條數係咁,300萬樓,升20%去到360萬,無沽,從360萬跌30%,變252萬,比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住,要分清自己買樓係想投資還是投機,係決定入唔入市,以及如何入市的關鍵。

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