2009年8月26日星期三

曾淵滄:內地豪宅有人買冇人住

2009/08/26>

這一回到大連,研究的是當地的房地產市場,前日一天之內幾乎走遍大連的主要開發樓盤,星海廣場、漫谷、第五郡、小平島、機場新區、高新區……連經濟實用房(相類似香港的居屋)也看了。
現在,大連高檔洋樓每平方米價格介於 1萬元人民幣至 2萬元人民幣之間,最便宜的經濟實用房,價格也達每平方米 3000元人民幣。但是,高檔豪宅空置率奇高,能夠少過 30%空置率者已算是入住率非常高的樓盤。
但是,問一問售樓處,大部份樓房已經賣掉,因此,所謂空置率倒不是發展商持有大量未售產業,而是業主買入後任由空置,不入住也不出租。
據地產商說,這種現象很平常,買這些房屋的人,買樓房的唯一目的是待價而沽。銀行利率低是他們持貨不放不租的原因之一,不過,風險的確不小,一旦利率上升,沒錢付利息時就得被迫賣掉。
另一個可能風險是投入房地產的錢中,可能也有相當部份是官員、幹部挪用單位機構的錢,如果上頭查起來,就會不問價被迫拋售。
目前,儘管溫家寶總理幾乎每星期都發表一次寬鬆貨幣政策不變的言論,下令銀行不可收緊貸款,寬鬆貨幣政策不變。但是,中資股股價依然不斷下跌,相信有些沽售股票者是之前挪用了公款炒股,現在被迫售股套現,填回虧空的賬目。



內房股地多未必有用

碧桂園( 2007)公佈半年業績,好像很不錯,利潤上升 79%,但是昨日股價竟一度下跌,收市時也僅微升 3%,與半年利潤上升 79%不相配合。
碧桂園儘管利潤大增,但是不派息,任何不派息的上市企業,吸引力就馬上打了折扣,小心的投資者會懷疑為甚麼賺大錢而不派息。
根據碧桂園公佈的業務情況,今年上半年所賣的樓房每平方米平均售價僅 4973元人民幣,比去年同時的每平方米 8012元人民幣低很多。
每平方米平均售價 4973元的確是很低,像大連這種二線城市的廉價經濟房,每平方米也要賣 3000元。我估計,造成這個現象的理由,可能是碧桂園手上的土地雖多,但不值錢,估計是處於郊外偏僻地區。
2007年,大證券行在推介內房股時,往往以該企業手上土地儲備之多來宣傳,但是,土地是不是值錢就沒有人提。

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