『從復建居屋看年輕人投資之道 涂國彬

近日關於樓市的評論每天都有，令人好奇的是，連商界中人，包括銀行大班和地產商等，也有支持復建居屋之議，實在值得深思。本來地產市場自行調節已可以，政府不應干預，以免愈幫愈忙。既然要考慮照顧基層市民居住需要，興建公屋無可厚非，但居屋卻是補貼買樓，有投資性質在內，並非純粹居住需要，而且明顯影響市場供求，故停建是合理的。

不患寡而患不均

以上這些，相信很多人都明白，但仍有社會精英階層出言支持復建居屋，內裏必有文章。其中有人提及，年輕人按目前收入幾乎不可能買樓，似乎正是重點所在。

原因不難明白，年輕人若無向上流動的希望，則整體社會難以持續發展，屆時社會只會更加陷入不患寡而患不均的困局，氣氛轉差，增長減慢，即使對最上層亦非好事。故此，若有方法可略減爭拗，便是划算之至。

其實，隨着經濟成熟，增長減慢是很自然的事。如果把經濟增長的成果看作餅，以前大家不介意少分一份，因為知道餅愈來愈大。可是，現在明知餅的增長愈來愈慢，希望在比例上多分一些，倒也是人之常情。商界的回應，多少是希望少分一點，保持餅的增長而已。

說起來，增長減慢的壓力，不但反映在樓市問題上，也正好是年輕人問題的一大癥結。有些人因為早知在起跑線上已輸掉，甚至產生放棄態度，這樣一來，社會的人力資本豈能累積？另有部分不甘心的，但又明知現制度下難有勝算，故選擇多參與改變現狀，問題是，這比按本子辦事更難有所成。

剩下來是絕大部分安於現有崗位，乖乖接受目前的遊戲規則玩下去的。不容易，但生存就是如此。對於這些人來說，事後孔明看，前輩只管努力，便可享時代之便，有水漲船高之利，但今天競爭來自世界各地，先進之邦成熟經濟而無特別優勢者，絕大多數人的工資增長只會更慢，時下年輕人花錢如流水是一回事，即使想儲錢，工資增幅遠追不上通脹或樓價升幅，始終只能望門興嘆。不少人只好接受不進則退的事實，要突破現有框框在職場上屢創奇蹟的，萬中無一。

沒風險就是絕對風險

推論至此，看似沒有出路，但其實行到水窮處，坐看雲起時，答案就在此。依靠工資增長或職位跳升可以帶來的財富增長，從一個角度看最沒風險，但其實沒有風險就是最大風險，因為這種風險是絕對的，潛在增長肯定偏低。辦法不是沒有，存乎一心。首期難儲，月供股票總可以吧？由今天起，善用別人的時間和能力，參與股市投資，把自己當作小股東而不是炒家或投機者，慎選善意而經營有道者，由此創造財富的速度，通常遠高於工資增長，這亦是水漲船高之道。』

技術分析不可靠？移動平均線（SMA）不管用？

2010年3月14日

簡卓峰

總有人說技術分析不可靠，並說波浪理論、陰陽燭等怎樣不科學，並且說圖表很容易被大戶操控。當中有說得對的，但筆者以三十年來在股票市場的實際操作驗証，得出以的總結： 圖表內價與量的關係，是參與者的心理反映。當了解不同參與者（莊家、基金、散戶、炒家等）當前的心理反映，你有更大的勝數在市場博奕。 技術分析當中，最常用或被誤用的，要算是移動平均線（SMA，對，用SMA， 不用EMA，原因有機會再談）。單一條平均線沒太大用處，因為你不能用它看見長、中、短期內市場參與者的心理變化。所以別人說什麼跌破二百五十天線由牛市變成熊市，沒太大參考價值。即使當它有用，相比筆者在課程內提出的方法，二百五十天線的訊號也來得太慢，可賺也不會多。 讓筆者介紹一個簡單且管用的看圖方法給初學者。 在牛市中， 當20天平均線升穿50天平均線時，代表後市趨升的機會上升，且代表著將有會上升浪的訊號。內裡的意義，在於短期的上升動力，要比中期的上升動力大。另外，如果加上MACD 出現雙牛的話，出現升浪的機會會更高。 我們且以現況來加以說明。 短期: 就HSI現況來說，經過計算，預期在2010/03/18至2010/03/19 (星期四至星期五)，恆指20天平均線將會升穿50天平均線，且MACD出現雙牛，故3月尾高收結算的機會大。 中期: 現在是牛市一浪中的最後一浪：第5浪 ，而5浪可能會遇上阻力，阻力位將為22,000-22,200點。如筆者推斷準確，這將為整固階段，突破的話有力於上升至23,100-24,500點。 長期: 預期恆指5月至6月可能會升至浪頂，如能到達目標，23,100-24,500點將會被視為「成功的5浪」。5、6月後恆指可能下跌6,000-7,000點。 再以道指看港股 筆者常以道瓊斯指數的走勢檢視自己對港股的預測。原因簡單，香港是外向形資訊市場，投資者的短線心理反應，和實質經濟走向，都和美國市場大有關連。 如以波浪理論分析道瓊斯指數，浪式如下: 1. 2009年6月8875為（1）浪 2. 2009年7月8087為（2）浪 3. 2009年7月8087至今年1月10729為（3）浪 4.今年2月10729至9835為（4）浪 5. 9836至今為（5）浪，，並已穿頭肩底頸線，目標12246 DOW比HSI更快出現20天線升穿50天線，而且MACD已有雙牛，比恆指走得更前。這是對恆指5浪的一個強力支持的背景資料。 因之前的(3)浪做得不錯，DOW會有能力再上升。

曹仁超 - 轉炒二線樓升市尾聲﹖

2010-03-08

聰明資金習慣在下午買賣，衝動資金才在上午買賣，因此下午股市表現較上午重要。整個2月，跌市通常卻在下午出現，令3月股市前景展望欠佳.

2010年2月財政預算案，政府首次更改過去的勾地表政策，雖然更改不大，但是否意味2003年9月開始長達七年的豪宅上升期告一段落？其實，豪宅售價早於2007年第四季見頂，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。今年樓價更超過2007年高價，但在政府打壓下，資金改為流向普通住宅市場。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。

摸頂入市難守得雲開

如閣下自2000年開始投資美股，十年過去了，回報率仍是負數！如你在1973年 3月9日恒指1774點時買港股作長線投資，你不但要承擔1973-74年超級大熊市的壓力，而且下一次恒指再見1973年3月9日水平已是1981年7 月17日，而且好景不常，恒指很快又再回落，恒指真正升穿1774點阻力大升已是1986手5月的事，距離1973年3月9日共十三年零三個月！同一時間，1973年至1986年本港GDP大幅上升，而且CPI升幅亦十分大。

不但股市如此，如你在1980年1月金價見850美元之時入市吸納的話，要到2008年1月才打和，前後共二十八年。學柴九話齋：人生有幾多個十年？如這次在2007年10月30日恒指31958點入市，何時才守得雲開見月明？我老曹真的木宰羊。為何1973年到86年經濟大幅增長，但股市由仍停滯不前？為何物價不斷上升，金價在1980年至2008年才打和？皆因買入價太高所致。1968年一両黃金值270港元，而以1970年本港樓價每呎110元（1968年香港暴動，因此不應以當年樓價計，故以1970年香港經濟開始復蘇那年的樓價計），即一両金換兩呎樓。到1980年1月每両黃金值4800元，當年太古城住宅樓價平均每呎1200元，即一両黃金可換四呎太古城住宅，證明1980年1月金價太貴。到2000年1月每両黃金值2600元，太古城每呎樓價8000元，即一呎樓可換三両金，證明2000年金價太便宜矣。到今天，一両黃金值11000元，太古城住宅樓價平均每呎8000元，如以過去住宅樓價與金價關係看，金價上升空間還有多少？

曹仁超: 最遲第二季吸納A股

2010-03-01
2009 年底，內地一線城市樓價已超越2007年的高價，但二線城市的樓價仍較2007年高潮低25％左右，成為新一輪投資對象。愈來愈多地產發展公司轉戰二線甚 至三四線城市，以配合中國高鐵系統建成。去年中國樓市莫名其妙進入一個火爐，到今年面對中央一連串政策，多幅土地已被政府收回，包括南京仙林大學城仙林湖 以西一幅土地，北京一幅去年以50.5億元人民幣投得的「地王」也被收回，還有廣州天河絹麻廠地王……。一線城市商品房面對下調壓力，但二線城市的房價仍 在上漲。以1月份為例，天津、福州、廈門、昆明、長沙分別漲18.5％、17.6％、8.4％、7.5％、3.4％，進一步證實資金往二三線城市跑。

廉 價勞動力加上廉價土地，是中國產品出口競爭力強勁的理由，上述優勢2004年起漸失，資金流入股市及樓市，引發2007年資產泡沫。透過興建高鐵，政府希 望將生產工序遷入三四線城市以帶來第二春，故去年第四季開始中國出口增長率再度上升，此乃Ａ股牛市2008年11月開始的理由，只是2009年上半年升得 太快，因此需要調整，估計調整期快將完成（最遲今年第二季）。2010年中國並非1990年日本，至今沒有出現資產負債表衰退；中國亦非美國，經歷一百年 繁榮期後盛極而衰。目前中國經濟仍年青，不似日本已進入老人期或美國已進入退休期。日本出現二十年大衰退的理由是缺乏勞工，美國出現十年經濟不前的理由是 缺乏資金，而中國目前人才資金都有，因此經濟只會出現調整，不會出現大衰退。滬深A股形成鐮刀型走勢，雖然短期看淡（下望2800點），但中長期看好，我 老曹建議最遲今年第二季開始吸納。

應否選擇拆息按揭

報研究部 (23/02/2010) - 應否選擇拆息按揭
研究部在過去一年，曾先後以港元同業拆息（HIBOR）為基準的按揭計劃（下稱拆息按揭計劃），作出介紹和分析*，適逢滙豐上周推出同類拆息按揭計劃，加上市場的按揭價格經過一年後也出現很大的改變，今期研究部與讀者重新探討滙豐是次推出拆息按揭計劃，對銀行、市場及按揭貸款人士有何啟示。

滙豐於上周四宣布將提供拆息按揭計劃供消費者選擇，為市場出現一番猜測／分析，認為即時揭開按揭減價戰序幕！甚至有分析相信樓市將因而進一步受到刺激而升溫等。我們以問答形式，利用市場按揭數據剖析滙豐是次推出拆息按揭計劃，對市場生態的影響。

問：滙豐推出拆息按揭計劃背後的原因？

答：滙豐最終推出拆息按揭計劃背後的原因相信是「為勢所迫」。根據金管局每月公布的住宅按揭統計調查顯示，貸款人士選擇傳統最優惠利率為基準（下稱P- based 按揭計劃）按揭計劃的比重，自2008年開
始持續萎縮。取而代之是拆息按揭計劃的比重持續增加。

截至去年12月底，貸款人士選用P-based按揭及拆息按揭計劃的百分比，分別為37.4%及61.6%，即採用拆息按揭的比重，較傳統的P- based按揭計劃還多，可見滙豐若要繼續爭取按揭業務，又怎能「不
反傳統」推出以同業拆息為基準的按揭計劃【圖一】？事實上，截至目前為止，不計滙豐，市場已有多達十四間銀行，包括恒生銀行，提供拆息按揭計劃以供選擇。

值得留意的是，由去年10月開始，金管局才開始公布以港元同業拆息為基準按揭計劃的單獨比重。在此之前，此數字統計在其他類別內。除包括拆息按揭比重外，還會包括其他貸款計劃，例如銀行員工的低息貸款等，但這佔的比重一般較少。圖一所示的拆息按揭比重（62.6%），還包括其他類別的按揭貸款（1%）。

轉用拆息按揭因息低

問：為何拆息按揭計劃可以大受歡迎？

答：一字記之曰「息」作怪。香港最優惠利率每次回落至5%水平時（或大P是5.25%），銀行（或銀行公會，若是取消利率協議之前）便拒絕進一步下調息率【圖二】。故此，當2008年年底最優惠利率回落至此水平後便持平，但香港同業拆息卻在資金持續湧入及受到美國量寬政策影響下而進一步回落，因而令兩者的息差不斷拉闊（過去一年，最優惠利率與一個月同業拆息的息差，維持在450個基點以上），間接令以拆息按揭的吸引力大大地提升。

以更具體的例子說明，我們利用金管局提供按揭統計的不同百分比及同業拆息，推算出銀行就P-based及拆息按揭計劃，向客戶收取的（加權）息率。拆息按揭假設以三個月同業拆息加100個基點計算。儘管這裏的推算未必能夠完全反映個別銀行真實的息率，但相信也可大致合理反映按揭價格變化的情況。

從圖三可見， 2008年年底至今（以及2005年年底至2007年年初大部分時間），同業拆息按揭計劃的息率均低於P-based【圖三箭咀】，且差距愈拉愈闊，至今息差已近150點子，這與去年年初（以及2006年至2007年期間）拆息按揭需求增大的時間頗為吻合【圖一其他類別按揭比重】，這某程度反映息率的因素，是導致拆息受歡迎的主要原因之一。

必須補充的是，儘管2002年年底至2005年年初拆息按揭的息率也明顯低於P-based，但當時市場提供拆息按揭的銀行較少，故拆息按揭的比重並未出現顯著增大。

難爆按揭減價戰

問：按揭減價戰會否一觸即發？

答：短期內出現的機會看似不大。我們可以從拆息及P-based按揭計劃兩個市場着眼。

拆息按揭市場方面，是次滙豐推出拆息按揭計劃雖然息率頗為吸引，卻不是大幅低於同業，個別銀行的拆息計劃，甚至較滙豐的為低，故暫時對按揭市場未必造成太大衝擊。此外，由於中、小型銀行的存款基礎較少，資金來源主要由同業拆借市場拆入，故此目前中、小型銀行在拆息按揭下調的空間可謂十分有限（目前大部分銀行拆息按揭息率，介乎同業拆息加70至100個基點）。

P-based按揭計劃方面，自2008年年底銀行已積極調減按揭價格（相信這或與銀行初期仍未提供拆息按揭前，為保持市場份額而加速部分銀行減P- based按揭價格），由P減1.75%或以下，大幅下調至P減
2.75%左右【圖四】，並回落至與2004／05年樓市剛復蘇初期的徘徊支持區。而且目前本港大部分銀行均已有提供拆息按揭，加上市場預期今年下半年或明年年初聯儲局有加息的機會，估計傳統P-based按揭定價水平下調的機會或不會太大。由此可見，按揭減價戰短期內爆發的機會看似不高。

樓價再升存暗湧

問：樓價會否因為滙豐推出拆息按揭而進一步回升？

答：以往本欄亦曾論述，樓價與市場息率有着密切關係。而樓價與銀行按揭息率的價格關係，則要視乎情況。不過，自2006年年初至今，銀行加權按揭息率與樓價走勢是十分吻合【圖五】。

研究部同樣利用金管局就最優惠利率、同業拆息及定息按揭的每月統計數字，估算出銀行整體按揭業務的實際加權平均息率【圖五藍線】。從圖五可見，銀行的加權按息自2006年年初至今，與本港樓價呈亦步亦趨的走勢，可見去年年初樓價反彈回升，某程度與按揭息率持續下跌有着密切的關係。換言之，按息下調刺激樓價上升，某程度已反映在目前的市況內。

由於預期銀行短期內進一步減按息的機會不大，加上同業拆息及最優惠利率已回落至甚低水平，再下調的空間不大，反而隨着息率或於下半年或明年回升而出現見底的機會；故此，是次滙豐推出拆息按揭，會令樓價進一步上升則言過其實。

問：消費者目前應否選擇P-based 按揭計劃，還是拆息按揭？

答：研究部根據目前市場普遍的拆息及P-based按揭計劃的定價，作了一個回測（back
testing），看看拆息或P-based按揭可為消費者省回多少利息；回測是根據目前拆息按揭一、三、六及十二個月同業拆息（H）加70個基點，利率上限（CAP）為大P減2.75%，以及P減3.2%的傳統P-based按揭計劃。從這個按息定價可見，貸款人士利用45個基點（或0.45%）的成本採用拆息計劃，以博取利用拆息（更省息）的機會。

其具體測試是，每周以當時的同業拆息加0.7%與P減2.75%比較並取其低者；若是前者，便與P-based按揭計劃比較，計算可省回的息率；相反，貸款者便多付0.45%的利息開支【表、圖六及七】。

從表中可見，自2000年至今合共五百二十九個星期內，能夠採用拆息的機會率約為不足兩成至四成。而採用較短年期的拆息按揭計劃，省回的利率平均高於半厘。不過，若然我們還考慮出現拆息按揭息率低於CAP息率的機會率，只有採用一個月拆息的計劃才可以省回利息（有值博率）。事實上，從圖七可見，採用十二個月同業拆息的按揭計劃，可以省息的機會其實不多。

出現此情況，相信是在過去一年銀行積極調減傳統P-based的按揭價格，間接令採用拆息的吸引力開始下跌。換言之，儘管目前採用拆息計劃仍可省回利息開支，但長遠而言，貸款人士多付利息的機會較大。

分析員：呂梓毅

李振聲: 樓齡越大,風險越高

2010-02-01

上周五，香港發生罕見的塌樓事件，意外不單造成經濟損失，更重要的是造成人命傷亡。事件發生在香港，實在令筆者感到意外，為何？因為香港巡查舊樓，在非地震區域(如日本、台灣)等鄰近地區來算可說是處於領先水平，反觀澳門，相信大家心裡有數。　　事件發生後，香港市區發展局立委巡查全港四千幢五十年樓齡以上舊樓，如發現有即時危險會馬上跟進，包括動員屋宇署的承建商進行維修及鞏固工作；沒有即時危險，但需維修，則向大廈發出法定維修令；同時會研究縮短強制驗樓、驗窗的立法時間；港府以上舉措，均會增加舊樓的維修成本，減低投資回報。

筆者在本欄文章曾經強調“樓齡越舊，風險越高！”樓齡越舊，形成危樓風險越高，樓宇老化所衍生出的問題，不單對住戶生命造成威脅，對途人及周遭的財物(如私家車或電單車)亦會造成威脅。若真的出意外(如大廈外場石屎脫落、水管爆裂或滲漏)，造成財物損失或人命傷亡，大廈業主均需負責。為了減低上述的風險，業主有兩點是可以做的：一是定期檢查及維修樓宇；二是買第三者保險。

雖然澳門五十年樓齡以上舊樓不多，不過澳門唐樓僭建問題比香港嚴重得多，僭建物會大大縮短樓宇使用年限，更甚的是澳門的業主對定期檢查、維修樓宇及為樓宇買第三者保險的意識非常薄弱，故將來若政府訂立相關法例及同時加強驗樓，從投資角度，會大大提高舊樓的維修成本、減低投資價值及投資回報。

最近澳門細價樓及舊樓均出現價量齊升及炒賣的現象，相信香港塌樓事件會令市場出現變化，為投資者埋下上述心理包袱，增加投資者及貸款者(即銀行)的風險意識，形成舊樓價量齊跌。新的細價樓價量齊升，原因很簡單，因為供應有限，但需求依然持續。

李振聲

雷賢達: 轉變中的市場

2010-01-27

恆生指數自去年１０月開始，一直在２１０００點至２３０００點之間來回上落４次，直到上周跌破並觸及２０２００點低水。
　　回看近期的交易走勢，我認為，市場是在把去年１０－１２月才入市的投資者，特別是投機
交易震走。市場由去年３月急升至２３０００點，需要進入整固期，有可能將市場帶入一個低位，以製造另一次超賣，之後再重拾上升。

　　　　　　　　　　　　　　　　＊０９年第四季估值過度＊

　　我傾向於認為：各類股票估值在０９年第四季過度高估，有必要修正，而在此之前，市場總會抬起另一隻腳來擺脫一些投機活動。在過去兩個月市場下跌之前，我發現不少股票的股價及交易量會突然在某一天內大升，股價在一天內出現這樣大的變動，在我的經驗中，更可能是一種派發現象而不是收集，而股價在經過一天大升後，往往是隨之逐漸回落。
　　

不少人認為有大量買盤及大成交量是好現象，但不要忘記，與此同時亦存在大量的沽出，有可能變為派發現象。如果是派發的話，那麼之後更可能出現的是股價疲弱。因為售出這些股票的投資者不可能在股價僅下跌１０％，就再買回，可能要經過更大跌幅後才再收集。

　　　　　　　　　　　　　　　＊９０％機會觸及２００００點＊

　　在年初，我根據恆生指數自１９６９年以來的走勢，粗略估算，今年恆生指數有９０％機會觸及２００００點的低位，有８３％的機會跌至１９０００點水平。至於高位，有５０％機會到達２４５００點，３０％的可能性升至２７０００點。以上估算是基於恆指成份股的每股盈利增長率為１５％來計算，如果此增長率出現差異，將影響上述指數水平。

　　以上是我較為中性的看法，並不意味著市場不能高出或低於此水平。

　　去年底，不少分析師估計恆生指數的合理價值為２５０００至２６０００點，但卻沒有指出指數波幅，出現的機會率及相對應的風險與回報。如果市場跌破一定的水平，意味風險正逐步減少。出於同樣的原因，如果市場高於或遠高於某些水平，意味購買的風險正迅速增加。若有了這些指標，如果市場進一步下跌，或許我們可以部署分段買入，而不是沽出。同樣道理，如果市場上漲至超越某些水平，我們就要愈趨謹慎了。

　　觀察市場資金的流入和流出，港元匯價已逐漸減弱但仍處偏強，市場的整固和修正都與這些資金的流出與流入相關。資金流出有很多原因，有些可能是已預料到全球貨幣市場改變而作出部署，有些可能是已預期宏觀經濟刺激措施將作調整。

　　　　　　　　　　　　＊定量寬鬆逐步退出，金價下調不足為奇＊

　　對於黃金價格，我的觀察是，黃金價格的變化反映全球貨幣供應量的增加或減少。金價從３００美元一盎司開始上升，正是美聯儲積極挽救２０００年初科網股泡沫破滅帶來的經濟影響。全球金融危機後，美聯儲和各國央行再次注資，今次更執行定量寬鬆政策，金價再次上漲令貨幣供應量大增。隨著定量寬鬆逐步退出，黃金價格開始下調及整合不足為奇。

　　事實上，所有的股票價格變動是反映每股盈利變化的速度，而不是反映實際收入的改變。到了我們看到的實際收益增加時，市場可能已經消化了相關收入上升帶來的利好，只是許多投資者
特別是個人投資者對此並不十分理解及領悟。