(澳門)炒家、用家 樓市拉鋸戰

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炒家、用家 樓市拉鋸戰

樓花炒風驚動了特區政府，開始出手透過加稅和限制樓花按揭成數，包括透過金融管理局向銀行發出樓花按揭指引，本地居民購買樓花時最高只可獲七成按揭，非本地居民居購買樓花時最高只可按五成；另一方面，向賣方徵收特別印花稅，即樓花在一內年轉售需付樓價20%特別印花稅，兩年內轉售付10%特別印花稅，以此增加炒賣成本。 文 曾凱菲 兩個月前，已經有地產中介提醒要小心樓市。4月中，特區政府推出了四招打擊樓花措施，包括開徵樓花特別印花稅、為規範樓花買賣立法等，力促樓市降溫。消息出台半個月來，樓市成交轉淡，欲上車人士立即剎閘；不過，放盤人士也不心急出貨，價位依然企硬。買賣雙方開始一場拉鋸戰。 樓市高處未算高，澳門樓市繼續受本地炒家催谷，二手樓呎價屢創新高，北區二手細單位4月初呎價超過3,600元港幣。熾熱的樓價和不斷向上的升幅，令人頗有吃不消的感覺。 政府出四招 在市場上大受歡迎的，不單是二手細單位及車位，還有供應量甚少的樓花。青洲綠洲花園的樓花一推出，一小時內即告售罄，足以反映市場的渴求度，也可以反映炒家的速度有多快。 據一名地產中介表示，該樓盤樓花推出一小時後，旋即成為炒賣對象，樓花賣價由最初10萬，逐步遞增至50萬；近司打口的樓花盤，推出一個早上，下午就售罄，馬上有人出售二手樓花。除樓花外，車位炒賣情況都十分嚴重，車位售價一周內加一次，炒賣氣氛充斥整個市場。 樓花炒風驚動了特區政府，開始出手透過加稅和限制樓花按揭成數，包括透過金融管理局向銀行發出樓花按揭指引，本地居民購買樓花時最高只可獲七成按揭，非本地居民居購買樓花時最高只可按五成；另一方面，向賣方徵收特別印花稅，即樓花在一內年轉售需付樓價20%特別印花稅，兩年內轉售付10%特別印花稅，以此增加炒賣成本。同時，頒佈規範“樓花”買賣指引及措施，將已批草則但尚未發出“入夥紙”的單位資料透過網上公佈，另外還制定《規範樓花買賣法律制度》法案，規範樓宇需要完成臨時登記和完成地基或地庫工程後方可發售，並實施打擊逃漏轉移印花稅的不規則情況，試圖擊退 炒家。 這四招中，地產界人士認為最狠的是對一年內轉售樓花的業主徵收20%特別印花稅，他們中有人支持，有人反對。 市場趨冷靜 有地產界人士指出，部份發展商洞悉市場對新樓的渴求心態，配合盛大的宣傳攻擊，趁勢推盤，樓花部份先賺一筆。其實，銷售時間越長，對發展商越有利，可以按市場發展情況逐步分段推出單位。但部份發展商從短期收益著眼，急於推出樓花，造成這種末打樁已賣樓的大圍氣氛，一旦發展商財政出現問題樓花變為爛尾樓，不利小業主。所以，他認為規範樓宇興建到一定程度方可發售樓花的做法，長遠有利市場健康，也有助於打擊短炒。 但也有地產界人士擔心增加特別印花稅會影響用家，所增加的炒賣成本轉嫁到用家身上，如調高樓價10%至20%，將一年或兩年內徵收的特別印花稅轉移到下一手買家的成本上，最終還是推高樓市。 上次“劉十招”宣佈後，就像為樓市煽風點火，反而加快推高樓價，但今次四招規管樓花的措施，連同工廈活化計劃於同一個月內公佈後，市場變得冷靜下來。本來地產業者推測，政府對兩年內轉售的樓花徵收特別印花稅和收緊樓花按揭成數，會刺激樓價向上，今次卻剛好相反，由於政策針對樓花，對於現成樓宇部份不但起不到提價的作用，也沒有起到減價的作用。業主獲悉新政策出台消息，沒有作出任何加價或減價的動作，反倒是按兵不動，維持原來的售價。 有地產業者分析，市場過去半年來累積了一定的升幅，單是今年首季的升幅近10%，市場消化速度開始減慢，主因還是樓價升幅過急，特別是二手細單位，4月中較3月的售價幾乎升了5%，加上政府再次表態2012年底將落實1.9萬個公屋單位，對經屋現有輸候名單內人士不設入息審查等，從而削弱了部份市場消化力，居民急於上車的心態漸漸緩和。 由於過往幾次政府的政策一出台反而刺激了樓價，市場已習慣政策出台令樓價波動，賣家和買家會抱靜觀其變的心態，看政府今次措施的成效，觀察樓市變化後再決定，造成今次政策出台後樓價未見即時變化的 情況。 正如股票市場一樣，高價位入貨的投資者不一定心急放盤，或者改變投資策略，將短炒改為中、長線投資，住宅市場都一樣，炒家不急於放盤。有發展商感到澳門樓市已出現泡沬，連特區行政長官崔世安4月裏曾開腔提醒市民﹕“謹慎考慮置業需要，小心上車!” 如果確認樓市已現泡沬，在政府未再出招幹預樓市之前，買賣雙方大有可能維持拉鋸狀態。 中國海外巨獻 頂級項目天鑽 天鑽大廈整體呈鑽石外型，位處海濱地段皇朝中心區。在天鑽大廈項目中，國際級酒店服務公司雅詩閣有限公司和中國海外發展有限公司聯手，攜旗下旗艦品牌“雅詩閣”，創設澳門首家國際服務公寓——澳門雅詩閣天鑽服務公寓，雙方共推會所及酒店服務。 文 尚勳 中國海外發展有限公司4月18日宣佈，推出集豪宅、酒店公寓、商場、寫字樓及文化藝術中心等於一體的綜合項目——天鑽大廈。今年該公司還將適量擴展香港和澳門的地產業務，此外會進入三至四個內地城市。 又一豪宅 天鑽大廈整體呈鑽石外型，位處海濱地段皇朝中心區。在天鑽大廈項目中，國際級酒店服務公司雅詩閣有限公司和中國海外發展有限公司聯手，攜旗下旗艦品牌“雅詩閣”，創設澳門首家國際服務公寓——澳門雅詩閣天鑽服務公寓，雙方共推會所及酒店服務。 天鑽樓高廿九層，二樓為會所，三至七樓為酒店服務公寓。天鑽會所包括泳池、宴會廳、健身室、桌球室、酒吧、按摩坊等頂級服務設施，並擁有一百餘套服務公寓單位。 “雅詩閣”（ASCOTT）是專為服務全球頂級管理層及高端旅遊人士的酒店服務公寓品牌，業務版圖覆蓋全球21個國家74個城市，運營超過27,000套服務公寓單位，並屢獲國際殊榮。在中國，雅詩閣有限公司業務拓至16個城市，共36個物業，約6,600套服務公寓單位。 天鑽九至廿九樓為住宅，共設189個住宅單位，建築面積由880呎至2,178呎，包括一房至四房單位不等。天鑽獨特的層高及採光寬闊度，成為最大賣點，標準住宅單位樓底高3.6米，部分海景單位元寬度達17米，視野寬闊。天鑽在建築選材及用料方面，均採用國際名師設計系列。所有住宅單位均引入現代化智慧家居系統，業主可透過網絡操控音響、空調、燈光等設備。 去年第四季以來，中國海外在港珠澳三地推售多個豪宅項目，包括香港九龍塘牛津道一號、珠海情侶路中海銀海灣和澳門天鑽。其中，位於珠海的中海銀海灣於去年11月下旬公開發售，首期推出41套連排別墅。 拓展市場 据中國海外相關人士介紹，中國海外在澳門承建了眾多具相當影響力的工程，如澳門葡京大酒店、澳門路氹邊檢大樓、澳門旅遊塔會展中心、澳門東亞運動會體育館和澳門永利度假村酒店等。其中，在澳門開發的首個住宅項目“環宇天下”成為北區地標。“環宇天下”位於東方明珠區黑沙環中街，距珠海拱北口岸較近，五座住宅大廈以L型設計組合而成，並設有15萬平方呎的國際級環宇風情會所。當年開盤單位呎價1,400元起，吸引粵港澳三地投資者熱購，其中三成是珠三角地區的買家。 近年來，中國海外在積累香港、澳門市場成熟經驗的基礎上，積極實施跨域經營戰略，傾力打造港澳、內地和海外三大區域平台。 據中國海外預計，今年港澳樓市尤其是豪宅市場仍有市場空間，該公司將會伺機適量擴展香港和澳門的地產業務，預計今年新開工面積900萬平方米，建筑規模將達1,600萬平方米，完工入夥數目約105個專案，樓面面積600萬平方米，並希望今年銷售面積將不少於480萬平米。此外，集團今年將會進入三至四個內地新城市，預計新增土地儲備不少於600萬平米。