香港樓市兩極分化 「疑似豪宅」泛濫

2009/10/29

曾蔭權曾強調，豪宅呎價大幅飆升，但本港仍有不少呎價四千元的住宅單位，相信中產人士可以負擔。目前樓價市民能否承擔見仁見智，不過，幾萬元一呎的 豪宅毗鄰，隨處可見呎價四、五千元的中下價樓卻也是不爭的事實。香港樓市兩極分化嚴重，在龐大利潤下，發展商一窩蜂興建豪宅，除了半山等傳統地段，甚至連 等新界偏遠地區，近年也「逢宅必豪」了。

「八十年代，私人住宅單位的落成量，平均每年約有三萬個；近年則跌至不足一萬五千個。地產發展商大 部分都是上市公司，每年都要拿出業績向股東交代。現時落成量只有高峰期的一半，如果仍然要有過往一樣高的利潤的話，就得從每個單位上賺多近一倍的利潤。他 們只好把每個新推出的單位，都打扮成疑似豪宅。」中原地產主席施永青撰文分析。

施永青：地段較裝修重要

施 永青認為這種策略是非常精明的。「一間八千元一呎的住宅，建築費可能不足一千五百元一呎。只要把建築費增加至三千元一呎，就可以把單位裝修至五星級大酒店 一樣，而樓價亦可以如建築費一樣增加一倍，變成賣一萬六千元一呎。即使賣一萬二千元也絕對有着數。 」不過，他同時對這股豪宅熱作出忠告：「其實，這個觀念是錯誤的。……我們買樓主要是買地段，而不是買建築。地價有機會升值，而建築則是注定要折舊。」

在全球先進經濟體中，香港是貧富差距最大的地區，豪宅與普通住宅的差價相信也是全球最大的。零三年樓市經沙士一役反彈以來，本港房地產市場日益兩極化，在客源、價格、以至建築用料各方面，兩個市場都截然兩分。

業界仍對未來豪宅市場寄予厚望。高富諾集團行政總裁陸智德形容，集團認為本地豪宅仍然健康，原因是經濟已見回升，而來自中國內地的買家購買力愈來愈強，加上豪宅類物業供應罕有，相信豪宅仍有上升空間。

曾淵滄：形成超大泡沫

城 市大學MBA課程主任曾淵滄認為，目前一般住宅樓市發展仍算健康，樓價只是追回海嘯前水平，與九七年的高價相差甚遠，未來升幅亦有限；不過在豪宅市場，則 已經形成超大泡沫，「豪宅最高呎價高達七萬元，是天水圍二千元呎價的三十五倍，兩極分化十分明顯。」他笑稱天價買樓者是一群瘋狂的暴發戶，投資天價樓的目 的只是炫耀財富。

曾淵滄又指出，其實資金流入豪宅市場並不為多，截至今年九月，本港一、二手樓宇的總成交量為七萬九千六百六十一宗，其中七 千二百九十四宗的成交價不足一百萬元，而超過一千萬元的成交宗數僅四千九百三十七宗，一百至二百萬之間的樓宇成交宗數為二萬七千九百二十宗，佔比最多，故 多數人購買的仍是可負擔的住宅。

曾淵滄:航空股將成夕陽股？

2009/10/29

過去兩天的調整，速度與幅度皆令人有措手不及的感覺，恒指由今年歷史新高急挫 828點，回至 22000點以下。
上 一回恒指向上破 21000點時，李兆基高調地宣佈賣掉 10%股票，最近一回恒指往上破 22000點時，卻沒聽到李兆基宣佈減持。是向上升得太快，使到四叔不捨得賣？也因為四叔沒宣佈在恒指 22000點時沽貨，不少人於是估計恒指可以直衝 23000點才出現調整，卻想不到調整提早到來。幸好，昨日內地股市總算站穩，上證綜合指數依然在 3000點之上。
這一回的調整，「退市」警號只是理由之一，我認為更大的理由是美元轉強。現在，美元的強弱與股市升跌已經結成一個很強的反向關係，美元弱、股市升；美元強，股市跌。港元與美元掛鈎，因此現在也變成買股票與買外滙成了共進退的投資。
過去幾天，美元滙率的確轉強，結果帶來了這場意想不到、早來的調整，大家不妨多多留意美元滙率的走勢，聽一聽外滙專家的評論。
南方航空（ 1055）董事長司獻民在北京的一個行業大會上公開說，提高中國全國的高鐵網絡將嚴重打擊航空業，他希望政府能提供減稅的優惠以協助航空公司減機票票價來與高鐵競爭。

內地客帶挈九倉

時速 300公里的高鐵的確是航空業的噩夢，現在的機場越建越遠，由機場至市區要用好一段時間，又得提早一小時到達機場，下飛機還得等行李，將來 1000公里之內的路程，恐怕已沒有多少人想乘飛機，航空股會不會成為夕陽股？
香 港旅遊發展局公佈今年首 9個月的旅客數字，同比去年首 9個月，旅客訪港總數下降 2.8%，但是內地旅客增長 3%，來自歐美西方國家的旅客下降幅度不小，達 9.2%。內地旅客訪港，以購物為主要目的，而尖沙嘴的海港城則是內地旅客最熱門的購物地點，昨日，藍籌地產股全線下跌，獨擁有海港城的九龍倉（ 004）逆市上升，是巧合嗎？
交通銀行（ 3328）公佈今年第 3季業績，純利按年輕微上升，但淨手續費及佣金收入則大幅增加，這是交行向滙豐控股（ 005）學習的成果。

陶冬: 交通業績惹回吐美國經濟出衰退

2009-10-25

美國藍籌公司的盈利繼續亮麗。不過這次，牛卻沒有沖向紅布。

上週科技公司微軟、雅虎、亞馬孫的業績均好過預期，全球股市也大致維持住了一個上升的趨勢，但是美股在周五收市前，因運輸公司盈利可能不佳而出現沽壓，道瓊斯指數全周先升後跌。美元繼續下探，對歐元破1.5，帶動油價升穿80大關，工業金屬走勢平穩。

道瓊斯交通指數自今年三月以來已經上升88%，但是鐵路股上週五出現有利空消息，不僅拖低了交通指數3.5%，還令投資者趁機獲利回吐。道瓊斯在 本世紀初曾總結出股指的幾條規律，其中一條是如果交通指數不升，道指升勢難維持。不過今天情況與100年前已經大不相同。交通指數由鐵路、貨車和航空公司 組成。在信息時代，交通對經濟的主導作用已明顯減少，何況這三個行業分別面臨著行業自身的危機與困境。

環比折年率（QoQ annualized）預計為3.6% vs上期-0.7%。週三美國九月耐用消費品訂單，估計為0.5% vs -2.4%。週五，日本央行開會但是利率不會有變。同日歐洲九月CPI -0.2% vs -0.3%。 (本欄每星期日在此博客登出，週一早上於CCTV2證券時間出現。以上觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議)相較交通指數，筆者更關心最近 消費信心指數的走向。今年7、8月，消費信心曾大升過一次，掀起市場對V型複甦的嚮往，不過近幾週，消費者情緒有所回落。筆者看來，各國經濟有所改善，但 是就業形勢很難V型反轉，這就決定了消費的複蘇只能是漸進的，甚至中間還會有波折(悲觀者稱之為W型走勢)。

市場關注本週四美國步出衰退的第一個GDP數字，季度環比折年率（QoQ annualized）預計為3.6% vs上期-0.7%。週三美國九月耐用消費品訂單，估計為0.5% vs -2.4%。週五，日本央行開會但是利率不會有變。同日歐洲九月CPI -0.2% vs -0.3%。

譚紹興: 股民太樂觀美股響警號

2009/10/23

由於早年在北美居住，筆者投資美國股份已有一段頗長歲月，在投資組合中，至今仍持有一定比例的美國股份。

在 投資港股及美股方面，筆者則採用截然不同的策略。由於工作關係，筆者每日也會密切留意港股的動態，故在買賣港股的頻率方面，自然也會較為迅速。至於美股， 由於日間已注視港股，無理由晚間也要繼續觀察美股，故一般情況筆者只會在晚間看電視劇時，順道看看 CNBC美股的情況，假若察覺價格合適便作些買賣，跟着便關機睡覺。故筆者一般只會在美股開市大約有一小時作買賣，其他時間便不太理會，由它自由發展。故 此，一年內買賣美股的次數也不會太多，而以此策略投資美股至今成效不俗，安然度過去年的金融海嘯。

前日筆者如常觀察美股的戰況，察覺 VIX（ CBOE Volatility Index）一度跌至 20.10點的一年低位。 VIX有另一個市場較為熟悉的名稱，叫做投資者恐慌指數（ The measure for fear in the market）。在去年全球金融大海嘯時，這恐慌指數一度升至 80多點高位，反映市場對後市頗為驚恐。而近日 VIX指數跌至 20餘點低水平，則反映投資者對後市頗為樂觀。

恐慌指數跌至低水平

可 是由於 VIX是一個反方向指標（ Contrarian Indicator），正如去年 10月，當 VIX指數升至一頗高水平時，雖然反映投資者極為恐慌，但同時亦暗示跌勢快將完結，是一個快將到底的訊號。同樣道理，近日 VIX指數跌至近期低水平，反映投資者對後市極之樂觀，但可能亦太樂觀，要入市的投資者也可能入市了！故近日已有些美國專家指出，此乃一個警覺訊號，美股 可能已快將逼近短期高位了。

股神畢菲特的愛股 Wells Fargo一向是美國金融股中較強的一隻，僅次於 JP Morgan，日前 Wells Fargo亦被大行唱淡，令其股價急挫，並拖累一眾美國銀行股及整體美股。以情況來看，美股的炒賣業績期相信快將完結。

下周四又到期指結算，過往期指結算時，由於長倉盤平倉關係，會為股市帶來下調壓力，相信今次亦不例外。以早前在 21800-22000水平的買盤來看，相信此水平足以一守。此外，內銀股若出現回吐，應是一個趁低吸納良機。最後，某隻洋行股的藍燈籠訊號真是準確。

羅家聰: 升市雖近尾未宜看淡

2009-10-22

上次看過澳元拼圖，預示（像樣的）調整將至。整齊起見，今次再將紐元照辦煮碗（圖一）。如圖所示，紐元似會於 3個月內再升，然後跌約千點。說澳紐元調整將至，無疑是看美元反彈在即，按照另一之前刊過的拼圖，美滙指數確似反彈在即（圖二）。不過以圖論圖，強勁反彈似於 11月下旬方才開始，目前的反彈可能僅是「死貓彈」矣。

如果美元掉頭是金股滙債後市的方向關鍵，那末目前雞犬皆升的現象應近尾聲。由是觀之，上證綜指或將於 3400至 3500做個雙頂，恒指則仍於目前至 24000間見頂。金價呢？以圖論圖，大概 11月初於 1100至 1200美元之間見頂；不過，終極目標似乎是明年 3月的近 1500美元（圖三）。當下一切，似乎都在重複歷史。

全球政府瘋狂注資，經濟、金融現象都被扭曲。基本因素沒失效，只是從來皆不是用作測泡沫。游資過剩自然會有泡沫，嚴重過剩則有超大泡沫，這非基本因素所能解釋，是故在下除了使出拼圖及通篇「似乎」之外，難有作為。

目前升勢在即，不宜逆市而行，在下近期也犯此錯。雷賢達說得好：舉凡升市皆可買入，待確認轉勢才掉頭行事。

東尼: 小心貴股價

2009/10/22

如一首英文童謠，牛仔跳過了月亮（ The cow jumbed over the moon），道瓊斯工業指數終於再次升穿一萬點。雖然大部分美國經濟學權威認為股市應該跟隨，而不是領先經濟，無論如何，美股正追趕跑在前頭的各國股市。
恒生指數以此藉口升穿二萬二千點，接近○七年六月水平，當時我警告讀者股市太貴，儘管隨後四個月，恒指再勁升三成至三萬二千點，惟我仍然認為二萬二千點是升過龍。
道指自今年低位的六千五百點升近五成，雖然按揭問題數之不盡，失業率也節節上升；惟大家相信代價高昂的救市政策必有成效，而且公司業績，亦不如預期般差勁。
恒指自去年十月低位的一萬零六百點上升一倍，比美股跑快半年。這些市場均受低利率及資金氾濫所刺激，就算美國，雖然窮者越窮，但也有不少富人在市況不明時儲下大筆現金。
這情況在香港的樓市成交中顯而易見，先有尖沙咀新盤的一房單位錄得天價成交，後有半山干德道一幢樓高八十八層的物業，呎價高達七萬元。這情況非常恐怖，繼續下去的話，跌市將無可避免。

儘管指數只是一個平均數，以其衡量整個股市並不公平，但仍有指標作用。之前，我曾為中資股偏高的股價而感到困擾，如國壽（ 2628），其股價由○六年的十元升至○七年達五十元，現時股價回落至三十六元，我仍然警惕。現時，其總市值約一萬億元，但去年盈利僅得二百四十億元，若能回復至○七年四百一十五億元的盈利，現股價或許合理。但其○七年盈利有部分來自出售投資組合的收益，就算未來它的一千五百億元股票組合仍能提供資本盈利，相信也難以再有當時的巨額收入。


國壽太貴
而且，國壽的資產淨值約二千億元人民幣，今年上半年賺一百八十億元人民幣，全年應賺三百五十億元人民幣。其一萬億元的市值，代表五倍資產淨值，三十倍市盈率，我認為相當貴。

另一隻傳統愛股中鋁，擁有中國鋁業市場的五成佔有率。我認為無止境的需求會令市場繼續增長，中鋁的龍頭地位有優勢，但這是一間很波動的公司，盈利受鋁價影響。以每股九元計算，市值約一千二百億元，公司去年僅能收支平衡，但○六及○七年，盈利卻高達一百一十五億元人民幣。

○七年十月，中鋁的股價曾颷升至二十四元，之後急瀉至三元，所以九元好像不算太貴，但實質已從低位升了兩倍。而且，中鋁今年上半年蝕三十五億元人民幣，故我不認為其全年盈利能超過三十億元人民幣。作為長線投資，現價是可以的，想賺快錢的話則未免太勇。

在股市直逼巔峰時，我對地產股的股價也非常懷疑，其中一隻嚇倒我的是富力地產（ 2777），它的股價超越二十元直衝到四十元，雖然其○七年的每股盈利高達一元七角五仙，但每股資產淨值僅得五元。現時它仍有薄利，不過就算以現股價十四元二角五仙，市值四百五十億元，我也不打算買入，惟當其跌至三元時，我的確曾經心動。

am730C觀點: 土地供應不足 市場只見豪宅

2009年10月19日

在今年的施政報告裡，喜見政府已意識到，應更好地利用舊工業區內的土地資源。這個決定雖然作得遲了一點，但方向應該是可以肯定的。然而，政府現時的打算，主要是放寬工業區的重建及改建門檻，使土地可以用作其他更廣泛的商業用途，而不是把更多的土地規劃作住宅用途。這種選擇很明顯未能反映市場的真正需求。

金融海嘯後，實體經濟出現產能過剩，對商業樓宇的需求下降，令商業樓宇的空置率上升，租金下跌。在這個時候，推動舊工業區朝商業用途方向改造，不但不符合市場需要，而且會使推動政策事倍功半，難見成效。

另一方面，從近期地產商一味集中興建豪宅的情況來推論，已可以確定市場的土地供應嚴重不足。政府對此不應視若無睹，遲遲不肯採取行動，去扭轉中小型住宅供應不足的問題。發展商喜歡興建豪宅。他們有這種傾向一點不難理解。因為，豪宅的呎價遠較中小型住宅高，每呎內含的利潤比例自然比中小型住宅高。在這種情況下，同樣一塊土地，如果拿來興建豪宅，就一定可以比興建一般住宅賺取更多的利潤。

不過，發展商並不能自己喜歡建豪宅就可以一窩蜂的都去建豪宅。他們必須視乎市場的供求情況，才可以決定應該多建哪一類型的樓宇。如果政府的土地供應夠多的話，發展商就不能一味只建豪宅，因為市場根本吸納不了這麼多的豪宅。在這種情況下，發展商就必須把部分土地拿來興建一般住宅。否則，興建出來的豪宅就會賣不出，賺大錢的良好願望就會變成嚴重虧損的慘痛結果。此之所以，發展商不能自己想建豪宅就把手上所有的土地都拿來建豪宅，關鍵要看政府每年推出市場的土地有多少。自八萬五的政策失敗之後，政府在土地供應問題上成了驚弓之鳥，不敢主動向市場供應土地，而是把土地放在一張土地儲備表上，任由發展商決定是否勾出來賣。這種賣地方法已證明有嚴重漏洞，以致近年香港的土地供應嚴重不足。在這種情況下，發展商就只好集中力量把手上的土地拿來興建豪宅。即使在非傳統的豪宅區，他們也在試建「豪宅」，以賺取更高的利潤。

這種情況已令中產階層失去了買樓自住的機會，社會上已出現了不少不滿情緒，政府必須對此有所回應。最實際的方法莫如恢復定期賣地。當土地供應增加後，地產商就不得不拿其中一部分的土地來興建一般住宅。一般住宅就只能賣給一般的中產家庭；要把樓賣給一般的中產家庭，就只能以中產家庭的負擔能力來訂價，當然不會再是豪宅價。

(轉載自2009年10月19日am730C觀點)