估算“首期擔保”受惠數字

李振聲 2009/06/01

本人在此為首期擔保的七億元債務額作一個詳細一點的分析，嘗試以澳門現時實際的情況去猜測真實受惠的數字。

先從銀行角度：假 定兩人每月收入同為12,000元左右，即合共24,000元，以購入170萬的單位來算，又假設成功申請“首期擔保”(兩成)及“四厘補貼”，供款期 15年，首期就要510,000元，自付額為170,000元，政府擔保額為340,000元，貸款額為1,190,000元。假設全期零利息，擔保款項 以15年每月攤還，則每人每月供款要4,250元(1,190,000÷15÷12÷2+340,000÷15÷12÷2=4,250(元))，供樓負擔 比例達35.4%，已經比香港○九年三月的31.1%高。故此，相信銀行貸款上限樓價會為170萬左右，貸款額1,190,000元。

為 甚麼有“首期擔保”及“四厘補貼”，銀行貸款上限樓價都只會為170萬呢？因為“首期擔保”及“四厘補貼”減輕了貸款人在首期壓力及利息支出，但對於銀 行，按現時經濟狀況，三成首期是必須的，因此“首期擔保”下銀行風險並沒有降低。如今銀行和政府對“首期擔保”理解有出入，按政府的理解，銀行風險會再增 加。

“四厘補貼”可以減低貸款人負擔及一定程度上減低了銀行風險，但銀行比較注重的是貸款人的工作及收入穩定性，因此政府的“首期 擔保”及“四厘補貼”不會影響銀行對樓宇估價及貸款比例；另一方面，就算借出140萬，借款都會覺得辛苦，因為兩人供樓負擔比例同達41.6%，真係“唔 使”食、“唔使”用、“唔使”養家咩！還有你敢保證你15年都有工開、收入持平或高於現在嗎？

另一方面，根據《澳門日報》五月九日 《逾四成打工仔月入過萬》的報道，去年月薪在1萬元或以上就業人口有13.7萬人，佔整體就業人口42.4%，薪酬在1-1.49萬水平的佔比例最多，有 7.07萬人(51.61%)；月薪在1.5-1.99萬的有2.72萬人(19.85%)；3.9萬人月入2萬元或以上(28.47%)。相信符合條件 的申請人年齡層以廿五至廿九歲最多，主要由以下兩組數字推論，一是○七年有2,047對澳門人結成夫婦，二是○八年有2,778對，都以25-29歲最 多。另外，25-29歲年齡層就算結得成婚，之前儲蓄大部分都用於結婚，都無錢畀首期啦！就算有，大部分都係問阿爸阿媽借。

故首期 擔保申請人大部分會在廿五至廿九歲，平均收入相信會介乎10,000-15,000元左右，購入單位平均價格很大機會會落在170萬-190萬左右，則平 均每戶“首期擔保”會在340,000-380,000元之間，可資助單位會在2,058至1,842個之間。若以○八年結婚夫婦2,778對計算，覆蓋 率達73.82-66.07%。再者，現時廿五至廿九歲、月入10,000-15,000元的人大部分從事博彩相關行業，銀行對該類行業貸款要求比較嚴 格，因其失業風險高，故資助單位在2,058至1,842個之間，相信已足夠。