樓按優惠大拆解

剛過去的一個月，股市持續反彈，樓市在連鎖效應推動下，交投越趨活躍。樓市暢旺，今年以來銳意爭奪按揭生意的一眾銀行，不斷推出各類優惠計劃搶客。面對五花八門的優惠項目，市民該如何選擇？且待本報為讀者詳細拆解。

市面提供的按揭計劃，按照計息基準大致可劃分為三類：一、以最優惠利率(P)為基準；二、以同業拆息(Hibor)為基準；三、首數年定息，其後再以最優惠利率或拆息為基準。業內人士認為，銀行乃根據客戶不同需求而推出，因此以不同基準計息適合不同類別的人士，三類計劃難言孰優孰劣，市民選擇按揭計劃時最要緊是切勿貪一時「着數」，如現金回贈、禮品等，而是應根據自身需要出發。
經絡按揭轉介研究部數據顯示，2007至2008年間，選擇以最優惠利率為基準的人士，佔整體按揭產品比重一直在90%以上；不過自從金融海嘯後，該比重不斷下降，截至4月底跌至約68%。
該行首席經濟分析師劉圓圓表示，此類計劃由於是以最優惠利率為基準計息，本港最優惠利率又取決於美國息口變化，因此主要影響來自外圍經濟。由於美息及本港最優惠利率並非時常變動，該類計劃的優點亦是息率波動性相對較小、供樓支出穩定，適用於用家及長線投資者。


永亨按息低見P減2.8厘


她指出，由於P變動不頻繁，市民選擇這類計劃最關鍵是要將P減部份鎖定於一個較高的數字，如此一來即使未來外圍經濟復甦、美國及本港息口向上，供樓支出亦不會增加太多。撇除首數年定息的因素，以全期息率比較，目前市面上以最優惠利率為基準類產品中利率最低的為永亨銀行提供的P減2.8%，以該行P為 5.25%計算，實際全期息率2.45%。客戶若借入100萬元、還款期20年，每月供款支出不足5,300元，全期利息支出約26.6萬元。
據統計，金融海嘯後選擇以同業拆息為基準之產品的人士，今年首季比重最高達到32%，截至4月底仍有近30%之多。劉圓圓認為，主要是客戶見到最優惠利率已減無可減，反觀近月銀行體系「水浸」、拆息持續回落，因此客戶紛紛轉向以同業拆息為基準類別的產品。她表示，該類產品息口走勢取決於銀行體系流動性情況，若資金充裕則拆息將走低，反之則會抽升、影響利息支出上升；而由於拆息每日浮動，其每月供款額亦隨着前者走勢而變動。


拆息為基準 謹記設上限


劉圓圓指出，以往採用拆息為基準，即以Hibor加計息的客戶，多為財經、金融界人士，或較有經驗的投資者。該類人士對息口走勢熟悉，用拆息基準承造按揭，亦以短線投資較多。
惟近期由於熱錢湧港，港元拆息處於低水平，以上周五計，1年期同業拆息僅1.08厘，即使加上1厘，實際按息亦只是2.08厘，確實頗吸引，亦獲不少用家青睞。劉圓圓提醒市民，若選用該類計劃，首先是每月供款要預留較鬆動的資金，以應付息率波動；另外亦要謹記與銀行協定一個浮動上限，以防拆息大幅抽高。
不過，由於各銀行資金成本情況不同，市場提供拆息基準計劃的銀行並不多，僅有渣打銀行、建銀亞洲、星展香港、交通銀行、創興銀行及大新銀行等寥寥數間。值得一提的是，該類計劃經過比較後，全期利率最低的反而為經絡提供的拆息加0.7%、上限為P(P為5.25厘)減2.25厘。


息口趨上調 選定息產品


至於向來為非主流的的首數年定息類產品，數據顯示今年首季亦一度升至3%的比重，截至4月底佔1.4%。劉圓圓指出，該類計劃只有在預期未來息口趨升的情況下才有優勢，一旦踏入減息周期，客戶便無法從中受惠。因此市民選擇該類計劃前，須衡量未來息口走勢，此點對於大部份不熟悉金融市場的人士而言無疑有相當困難。
現時全城最低的定息計劃，為星展銀行剛推出的首年1.28%、全期P減2.75厘。以該行P為5.25厘，次年開始實際按息為2.5厘。為吸納客源，有銀行甚至推出與存款掛鈎的存貸組合計劃，即採用該計劃的客戶，可獲得相關銀行給予較市場高的定存息率。對此類計劃業內人士多數不太看好，因為客戶未必會因為存款招徠而選擇該類按揭，須視乎有否實質需求，另外銀行給出的息率亦並非十分吸引。

source:新報