影響澳未來樓價因素

李振聲 2009/06/29

本澳未來五年樓價走勢，本人認為取決於以下幾點：一、外勞人口增長速度；二、新樓供應量；三、租值；四、舊區重建；五、入住社屋及經屋的條件；六、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念。失業率、收入中位數、投資移民、港珠澳大橋及輕鐵並不是重點，何解？

先 從失業率及收入中位數解釋，澳門外勞人數比例居亞洲各地前列，政府只要在職業培訓上投放資源，協助失業者轉型，提高職業配對的機會及降低外勞人數比例，即 可控制失業率及就業不足率，故失業率不可能失控或大幅波動，對樓價不構成重大影響；收入中位數隨多個大項目相繼落成大幅急升，但相信高峰期已過，未來兩三 年只會有個位數輕微增長，供樓負擔比例難以提升，難影響樓價。

投資移民方面，政府就算再放寬政策，金額會定在300萬以上，加上定 期存款50萬，總共350萬。據筆者對內地同胞的了解，很大機會不會投資移民澳門，因為有能力的同胞都是聰明人，識得計數、比較，而且大都見過世面，再“ 唔係”土包子，對樓價的見解可以“嚇親”你。先不論樓價，澳門的樓宇不論設計、質量、風景、空間使用率及綠化空間比例都不合他們要求，“唔信”可以去深 圳、廣州走一走，參觀一下新樓盤；而且澳門面對鄰近地區競爭，主要競爭者有香港及新加坡，相信不久的將來還會多一個台灣；另一方面，○三至○七年的投資移 民在一○年底至一四年可以拿到永久居民身份證，意味着現時必須持有的樓可以轉手，現時樓價和當年相比，賺到笑。而且攞身份證的終極目標已達，賺身份又賺 價，又唔會住，換轉係你，“賣唔賣”呀？

港珠澳大橋為對澳門的負面影響大於正面，為何？因為澳門並非以轉口為主，更不要妄想發展物 流業，因地理環境所限，既沒有深水港，又沒有大量的國際航線，更不是通往廣東西部的必經之路；港珠澳大橋建成只會增加一日遊客源，但這亦可能縮短旅客停留 時間，對酒店業有影響。

輕鐵是以上多個因素中與樓房價格有最直接關係和影響的，但只限於沿線站附近的商舖、樓盤，叫價不如香港、深 圳或廣州，與泰國曼谷較接近，因其設計相似度高，同是架空及連接重要的旅遊點。更甚者，澳門人貪方便，一個家庭總有一部摩托車傍身，走多兩步都嫌遠，要佢 哋改變二十幾年的習慣，“唔係唔得！”最少要十年八載。下周再續。