供樓負擔判樓價高低

李振聲 2009/04/20
leichanseng@gmail.com

中國人對於買樓自住有一種情意結，特別是剛結婚的夫婦，大都會買樓自住，認為這樣才有家的感覺。有家等於有樓，買樓亦成了長大成人的表現，置業因而成為不少初出社會“新鮮人”的首要目標。○五年前要實現這目標並不困難，因為當時樓價還處於低點，加上低息、銀行物業估值通常會估“足”甚至估“突”，按揭首期通常為一成，故月入八千年輕人都可以輕易置業。時移世易，樓價經過四年急升，月入過萬年輕人想要置業，談何容易！雖然現時利息低，但樓價亦高，銀行物業估值低、首期按揭成數高(多為三成)，且經濟不景，如果不是有一份穩定的工作(如政府工或銀行工)，想向銀行借錢都難。

現時買樓動輒過百萬，供款年期長達十五年，故置業更要小心，以免因為物業供款而節衣縮食，供滿時才發現資產只有一層舊樓。在此強調，不是叫大家不要買樓，只是希望大家小心評估風險。本欄在此介紹一工具，可以幫大家分析負擔能力及樓價是否合理，就是供樓負擔比例(供樓開支佔家庭收入比例)。

假定夫婦二人收入為25,000元，每期供款14,000元，供樓負擔比例為56%(14000/25000×100=56%)，公式如下：每期供款金額÷家庭收入×100=百分比(%)

以上計算方法比較進取，保守計算方法，每期供款金額應計入其他支出(如水、電、石油氣、管理費及稅等)。假定其他支出共1,500元，則每期供款為15,500元，供樓負擔比例為62%(15500/25000×100=62%)。

一個大城市正常及合理供樓負擔水平通常為25%至42%左右(香港○九年三月私樓住戶供樓負擔比例為31.1%)，56%已屬偏高水平。如以42%水平計算，每期供款應為10,500元，上述夫婦應考慮每期供款10,500元以下的單位。

香港某地產代理有一個私樓住戶供樓負擔比例指數，最高時期為九七年六月，達112%，最低為○三年底，約19%左右，○九年三月為31.1%，大家可作參考，評估一下澳門樓價有否過高。現時澳門區一個近1,000呎新樓樓盤約需2,000,000元，三成首期(即60萬)，借140萬，息率3厘，供款期 15年，月供9,688元。以夫婦二人收入25,000元計算，供樓負擔比例為38.75%，比香港高，合不合理，你“諗”你！無疑，分析樓價高低並非只靠一個數據，攞到60萬首期出來先算啦！