(澳門)炒家、用家 樓市拉鋸戰

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炒家、用家 樓市拉鋸戰

樓花炒風驚動了特區政府，開始出手透過加稅和限制樓花按揭成數，包括透過金融管理局向銀行發出樓花按揭指引，本地居民購買樓花時最高只可獲七成按揭，非本地居民居購買樓花時最高只可按五成；另一方面，向賣方徵收特別印花稅，即樓花在一內年轉售需付樓價20%特別印花稅，兩年內轉售付10%特別印花稅，以此增加炒賣成本。 文 曾凱菲 兩個月前，已經有地產中介提醒要小心樓市。4月中，特區政府推出了四招打擊樓花措施，包括開徵樓花特別印花稅、為規範樓花買賣立法等，力促樓市降溫。消息出台半個月來，樓市成交轉淡，欲上車人士立即剎閘；不過，放盤人士也不心急出貨，價位依然企硬。買賣雙方開始一場拉鋸戰。 樓市高處未算高，澳門樓市繼續受本地炒家催谷，二手樓呎價屢創新高，北區二手細單位4月初呎價超過3,600元港幣。熾熱的樓價和不斷向上的升幅，令人頗有吃不消的感覺。 政府出四招 在市場上大受歡迎的，不單是二手細單位及車位，還有供應量甚少的樓花。青洲綠洲花園的樓花一推出，一小時內即告售罄，足以反映市場的渴求度，也可以反映炒家的速度有多快。 據一名地產中介表示，該樓盤樓花推出一小時後，旋即成為炒賣對象，樓花賣價由最初10萬，逐步遞增至50萬；近司打口的樓花盤，推出一個早上，下午就售罄，馬上有人出售二手樓花。除樓花外，車位炒賣情況都十分嚴重，車位售價一周內加一次，炒賣氣氛充斥整個市場。 樓花炒風驚動了特區政府，開始出手透過加稅和限制樓花按揭成數，包括透過金融管理局向銀行發出樓花按揭指引，本地居民購買樓花時最高只可獲七成按揭，非本地居民居購買樓花時最高只可按五成；另一方面，向賣方徵收特別印花稅，即樓花在一內年轉售需付樓價20%特別印花稅，兩年內轉售付10%特別印花稅，以此增加炒賣成本。同時，頒佈規範“樓花”買賣指引及措施，將已批草則但尚未發出“入夥紙”的單位資料透過網上公佈，另外還制定《規範樓花買賣法律制度》法案，規範樓宇需要完成臨時登記和完成地基或地庫工程後方可發售，並實施打擊逃漏轉移印花稅的不規則情況，試圖擊退 炒家。 這四招中，地產界人士認為最狠的是對一年內轉售樓花的業主徵收20%特別印花稅，他們中有人支持，有人反對。 市場趨冷靜 有地產界人士指出，部份發展商洞悉市場對新樓的渴求心態，配合盛大的宣傳攻擊，趁勢推盤，樓花部份先賺一筆。其實，銷售時間越長，對發展商越有利，可以按市場發展情況逐步分段推出單位。但部份發展商從短期收益著眼，急於推出樓花，造成這種末打樁已賣樓的大圍氣氛，一旦發展商財政出現問題樓花變為爛尾樓，不利小業主。所以，他認為規範樓宇興建到一定程度方可發售樓花的做法，長遠有利市場健康，也有助於打擊短炒。 但也有地產界人士擔心增加特別印花稅會影響用家，所增加的炒賣成本轉嫁到用家身上，如調高樓價10%至20%，將一年或兩年內徵收的特別印花稅轉移到下一手買家的成本上，最終還是推高樓市。 上次“劉十招”宣佈後，就像為樓市煽風點火，反而加快推高樓價，但今次四招規管樓花的措施，連同工廈活化計劃於同一個月內公佈後，市場變得冷靜下來。本來地產業者推測，政府對兩年內轉售的樓花徵收特別印花稅和收緊樓花按揭成數，會刺激樓價向上，今次卻剛好相反，由於政策針對樓花，對於現成樓宇部份不但起不到提價的作用，也沒有起到減價的作用。業主獲悉新政策出台消息，沒有作出任何加價或減價的動作，反倒是按兵不動，維持原來的售價。 有地產業者分析，市場過去半年來累積了一定的升幅，單是今年首季的升幅近10%，市場消化速度開始減慢，主因還是樓價升幅過急，特別是二手細單位，4月中較3月的售價幾乎升了5%，加上政府再次表態2012年底將落實1.9萬個公屋單位，對經屋現有輸候名單內人士不設入息審查等，從而削弱了部份市場消化力，居民急於上車的心態漸漸緩和。 由於過往幾次政府的政策一出台反而刺激了樓價，市場已習慣政策出台令樓價波動，賣家和買家會抱靜觀其變的心態，看政府今次措施的成效，觀察樓市變化後再決定，造成今次政策出台後樓價未見即時變化的 情況。 正如股票市場一樣，高價位入貨的投資者不一定心急放盤，或者改變投資策略，將短炒改為中、長線投資，住宅市場都一樣，炒家不急於放盤。有發展商感到澳門樓市已出現泡沬，連特區行政長官崔世安4月裏曾開腔提醒市民﹕“謹慎考慮置業需要，小心上車!” 如果確認樓市已現泡沬，在政府未再出招幹預樓市之前，買賣雙方大有可能維持拉鋸狀態。 中國海外巨獻 頂級項目天鑽 天鑽大廈整體呈鑽石外型，位處海濱地段皇朝中心區。在天鑽大廈項目中，國際級酒店服務公司雅詩閣有限公司和中國海外發展有限公司聯手，攜旗下旗艦品牌“雅詩閣”，創設澳門首家國際服務公寓——澳門雅詩閣天鑽服務公寓，雙方共推會所及酒店服務。 文 尚勳 中國海外發展有限公司4月18日宣佈，推出集豪宅、酒店公寓、商場、寫字樓及文化藝術中心等於一體的綜合項目——天鑽大廈。今年該公司還將適量擴展香港和澳門的地產業務，此外會進入三至四個內地城市。 又一豪宅 天鑽大廈整體呈鑽石外型，位處海濱地段皇朝中心區。在天鑽大廈項目中，國際級酒店服務公司雅詩閣有限公司和中國海外發展有限公司聯手，攜旗下旗艦品牌“雅詩閣”，創設澳門首家國際服務公寓——澳門雅詩閣天鑽服務公寓，雙方共推會所及酒店服務。 天鑽樓高廿九層，二樓為會所，三至七樓為酒店服務公寓。天鑽會所包括泳池、宴會廳、健身室、桌球室、酒吧、按摩坊等頂級服務設施，並擁有一百餘套服務公寓單位。 “雅詩閣”（ASCOTT）是專為服務全球頂級管理層及高端旅遊人士的酒店服務公寓品牌，業務版圖覆蓋全球21個國家74個城市，運營超過27,000套服務公寓單位，並屢獲國際殊榮。在中國，雅詩閣有限公司業務拓至16個城市，共36個物業，約6,600套服務公寓單位。 天鑽九至廿九樓為住宅，共設189個住宅單位，建築面積由880呎至2,178呎，包括一房至四房單位不等。天鑽獨特的層高及採光寬闊度，成為最大賣點，標準住宅單位樓底高3.6米，部分海景單位元寬度達17米，視野寬闊。天鑽在建築選材及用料方面，均採用國際名師設計系列。所有住宅單位均引入現代化智慧家居系統，業主可透過網絡操控音響、空調、燈光等設備。 去年第四季以來，中國海外在港珠澳三地推售多個豪宅項目，包括香港九龍塘牛津道一號、珠海情侶路中海銀海灣和澳門天鑽。其中，位於珠海的中海銀海灣於去年11月下旬公開發售，首期推出41套連排別墅。 拓展市場 据中國海外相關人士介紹，中國海外在澳門承建了眾多具相當影響力的工程，如澳門葡京大酒店、澳門路氹邊檢大樓、澳門旅遊塔會展中心、澳門東亞運動會體育館和澳門永利度假村酒店等。其中，在澳門開發的首個住宅項目“環宇天下”成為北區地標。“環宇天下”位於東方明珠區黑沙環中街，距珠海拱北口岸較近，五座住宅大廈以L型設計組合而成，並設有15萬平方呎的國際級環宇風情會所。當年開盤單位呎價1,400元起，吸引粵港澳三地投資者熱購，其中三成是珠三角地區的買家。 近年來，中國海外在積累香港、澳門市場成熟經驗的基礎上，積極實施跨域經營戰略，傾力打造港澳、內地和海外三大區域平台。 據中國海外預計，今年港澳樓市尤其是豪宅市場仍有市場空間，該公司將會伺機適量擴展香港和澳門的地產業務，預計今年新開工面積900萬平方米，建筑規模將達1,600萬平方米，完工入夥數目約105個專案，樓面面積600萬平方米，並希望今年銷售面積將不少於480萬平米。此外，集團今年將會進入三至四個內地新城市，預計新增土地儲備不少於600萬平米。

曾淵滄: 耐心長揸航運股

曾淵滄專欄 2011-01-22

上星期四、星期五兩天，恒指出現不小的跌幅，市場一下子變為悲觀，一些朋友問：今年初開始的升浪是不是結束了？
我當然不會回答這樣的問題，也不懂得回答股市的投資或投機，各師各法，短炒長揸人人有自己的一套，我只能說：「中長線而言，我依然樂觀。」
去年剛上市的航運股海豐國際（ 1308）在上周有不錯的表現，星期四及星期五一連兩天皆逆市上升，海豐上市前，我曾經推薦過，海豐是極少數能在 2009年航運低潮時仍然取得利潤的航運股，上周五股價僅差 0.01元就再創歷來新高，這隻新股上市後兩度潛水，兩度升回水面，我在上市第一天買入，持有至今，但是一些短炒者已經炒了一轉，在高位沽貨套利。問題是，短炒者在套利後，會不會把握機會再度趁回跌再買入，短炒者的收穫比例不一定比得上我這種長期投資者，雖然，我錯失了一次小周期沒有趁高價出貨，但繼續持有也不錯，上星期股價不是再回升了嗎？


周期性特強
2010年，我買了 3隻潛水新股，那是海豐、中國聯塑（ 2128）中國熔盛重工（ 1101），很不幸， 3隻股在我買入後皆潛水，不過，我不會見股價潛水就馬上止蝕，我認為更重要的是有沒有買錯股，如果沒有買錯股，股價潛水也可以是因為受到外圍大市的影響，只要大市轉強，潛水就可以變浮水。
也許你會發現，我提起航運股的次數不少，我手上也有多隻航運股，除了海豐，熔盛重工外，還有 2009年買入的勝獅貨櫃（ 716）、東方海外國際（ 316）、中國遠洋（ 1919），及主力該是地產股但也算是航運股的中遠國際（ 517），持有這麼多航運股，是因為航運股是周期性特別強的股，股價高低幅度非常驚人，往往超過 10倍，只要有耐心，於股價低殘時買入，慢慢的等一年、兩年、三年無所謂，天天炒進炒出， 3年能賺多少倍？

曹仁超 : 思捷走俏, 內銀整固

料恒指今年橫行
2011-01-20

面對股市橫行，他認為，今年選股更顯得重要，雖然消費股具內需概念，不過 20至 30倍市盈率實在太高，當市盈率回落至 12至 13倍後才適宜將資金投入珠寶、汽車以及消費股。但他看好思捷（ 330），主要看中該股已逐步淡出外國市場，並走入中國，但由於公司目前仍處於轉變期，料年中前，其股價跌幅將會放慢，下半年股價將會走高。

內地經濟方面，曹仁超認為，內地調控措施持續屬可以預料，預期內地不論於利率及存款準備金率均會上調，全年約調整兩至三次。因此，他認為，不論內銀股及內房股今年均會進入整固期，升幅將會較慢，但中長線持有仍會有上升空間。

對於香港樓市，他認為， 03年首批來港買樓的內地人，至今已成功取得身份證，意味有機會沽出所持有物業，目前政府亦暫停買樓作投資移民申請，本港豪宅已欠缺上升動力。而中小型樓方面，樓價已被炒高，相信今年樓市波幅將會於 5至 10%。

商品投資方面，曹仁超認為，金價將於 1300至 1500美元有阻力。農產品則受惠於去年以及今年冬天天氣較寒冷帶動，料升勢維持至年底。

留意收樓陷阱 逐一破解

留意收樓陷阱　逐一破解

上周報道，一幢位於西半山豪宅，業主收樓頓然發覺單位變成垃圾崗。其實新樓收樓有固定程序，二手樓買家同樣亦要重視本身權益，留意當中收樓陷阱。


一般而言，買賣二手樓皆由物業現狀交易，包括附送室內的電器和傢俱，在買賣合約內一一列明，以免他日爭拗，尤其是付樓價尾數予己方律師樓處理前，驗樓程序必須親力親為。

由於睇樓時部份家俱和電器能否如常運作，肉眼很難分辨得很清楚，因此在收樓前自備清單以免遺缺，最好還帶備用具來測試，以防萬一。

尤其是冷氣機、洗衣機等電器，若果要求業主留下自用，在交易前最好抄下型號和牌子，收樓時核對，一入屋便開著起碼十分鐘或以上，以測試是否如常運作。

另外自備裝水器皿，把清水倒入洗手盤和去水位，假若發現淤塞時，即時處理責任誰負，否則容易錯失追究的責任；與此同時，以手提電器插頭測試每個電掣亦是否運作正常，全屋燈掣能否正常開關，逐一測試，不可嫌麻煩了事，望兩眼便完事。

不怕麻煩破解化粧樓

除此之外，還有一切對數單據，包括水電煤過戶和管理費支付單據，若果完成交易後才發覺前度業主欠上管理費，由新業主代付後，事後追討費時失事。因此二手買家在收樓前，最好準備所有文件及帶同收樓專家在場，以免人去樓空難以追究。

也有部份買家會拍攝室內角落，慎防單位間隔被改動，此法也有是呈堂證據，若告上法庭成為有力證供。

對於投資者把單位包裝用來掩飾室內「盲點」行內俗稱為化粧樓，涉及包括把水漬暫時掩蓋，以圖避免涉及單位漏水情況，這方面肉眼很難判斷，若果買家細心點，可以向管理處或鄰近街坊了解單位有沒有大問題，滲水情況的嚴性，有沒有官司纏身等等。

其實不少人在收樓時不細心，經常遺留了正確收樓觀念，今次事件可能只是冰山一角，樣樣細心、收樓安心。

內容提供：HKLau.com總編輯　劉兆昌

澳門外僱水客軍團說明了甚麼？

外僱水客軍團說明了甚麼？

基於珠澳兩地物價差異，“水客”問題一直困擾着關閘口岸及拱北口岸。近年更有走私集團利用“水客”以“螞蟻搬家”的方式走私各類物品，“水客”儼然成為一支“職業大軍”。當中，坊間傳聞有本澳外僱及外僱家屬參與其中，而且更成“主力”。“水客”問題越來越複雜，當局有必要正視。

“水客”是珠澳兩地物價存在差異下的經濟產物，已出現在關閘及拱北口岸近三十年。過去，從事“水客”的人士多為一些失業、在職貧困的低收入人士，做“水客”只是幫補生計的權宜之策。但隨着走私集團發現可利用“水客”以“螞蟻搬家”的方式走私各類物品後，“水客”已出現“質”的變化，仿如“職業”。由過去的單獨行動，到今天“集團化”、“系統化”，所帶物品包含煙酒、藥品、日用品、數碼產品等，只要有利可圖，任何物品都會成為走私集團所操控“水客”的運送物品。當內地有某類物品出現短缺時，走私集團便會利用“水客”偷運。若“水客”數量充足，數個貨櫃的貨物亦能在一日內完成“通關”。

近年，隨着珠澳兩地邊檢部門逐步推廣自助過關系統，令在澳工作的外僱，以及獲批准來澳探親的外僱家屬可以使用自助過關系統。有關措施雖然明顯提高了關閘及拱北口岸的通關能力，方便在澳工作的外僱往來珠澳兩地，但有部分在澳工作的外僱及其家屬乘通關之便，陸續加入“水客”大軍。警方在去年更揭發有本澳企業涉向內地人士出售外僱配額，部分“外僱”來澳後便以“水客”作為職業。另一方面，有前線執法人員更透露現時為數約五千人的“水客大軍”中，主力竟為獲當局批准來澳探親的外僱家屬。由此可見，“水客”已成為一個“輸勞行業”，所衍生的問題越趨複雜。

受走私集團操控、由五千人組成的“水客兵團”每日往返珠澳兩地，首先已對通關秩序構成影響，直接影響其他旅客的暢順通關。更嚴重的是，“水客”的活動直接影響兩地的經濟秩序，而且“水客”更會被地下錢莊、洗黑錢集團利用偷運貨幣，直接影響內地的金融管理秩序。“水客”所帶運的食品、鮮活食物、藥品完全未經檢疫，更直接影響兩地居民的健康。

現時已出現有外僱及親屬成為“水客”的現象，有關當局有必要加強相關的管理工作。出入境部門最起碼要對單日內多次出入境的外僱及親屬作出跟進，若發現可疑情況，再由其他執法部門跟進調查，以規管好本澳外僱秩序，避免出現不法現象。另一方面，針對“水客”淪為走私集團工具，珠澳兩地執法部門必須加強情報交流，務求在源頭上打擊，以維持兩地正常的經濟秩序，確保兩地居民健康。

夏 耘

北京交通堵了，不能只看路和車

北京交通擁堵的垢病是所有人都能看得到的，糾其原因，固然有交通不科學，車輛過多等原因，但這只是表層原因，更深層次的原因是北京人太多。北京不管再怎麼修建公共交通設施，不管怎麼加寬道路，趨之若鶩的人最終還是會用車把它一輛挨一輛的排滿。所以解決交通的問題最終要解決的是疏散人口的問題。人為什麼都往北京擠，因為北京有太多太多優惠的條件。孩子上大學，同樣的學校可以比別的地區錄取分數線少一百多分，所以有錢人就為了孩子上學在北京買房子，落戶口，不管北京的房價有多高，全國十幾億人中的有錢人照樣可以把北京全買下來;同樣的失業，北京的生活保障比別的地區高，同樣的退休，北京的退休金比別的地區高，同樣的社會，北京的各方面社會保障比別的地區齊全，所以有的人為了下半輩子的生活有保障而選擇北京，同樣的部隊轉業，轉到北京的轉業費和安置條件比別的地方優惠的多，所以有很多部隊幹部想方設法找北京的對象也要落戶北京;同樣的公務員，從事同樣的工作，北京的工資卻是其它地區的很多倍，甚至同樣的生命，以前北京人得到的賠款也比其它地方高（據說現在實現了同命同價）。請問人的一生有什麼追求，無非為了孩子，為了生活質量，為了後半生的保障。那既然北京比別的地區有這麼多的優惠，為什麼人們不想方設法的往北京擠呢？這些優惠如果是合情合理的，不可更改的倒也罷了，但是這些中間有哪一條不是無理的，特權的，霸王的條款呢，哪一條有正當理由不更改呢？這中間的邏輯就是因為他是北京人，他的生活條件高，他要享受高品質的生活，他需要更多的錢，所以要給他更多的錢！這些姑且不說，為什麼同樣的孩子，北京的孩子一開始就站在比別的地區的孩子更高的起跑線上呢？！這體現了我國的公平正義嗎。所有的原因就是因為他是北京人嗎？這些如果不改變，北京就會是很多人嚮往的地方，北京的人口就會只多不降，北京的版圖就那麼大，就算再把河北的地方劃進來，也永遠解決不了。如果把北京地區的這些特權都取消了，在全國實行同樣的工作就是同樣的待遇，同樣的級別就是同樣的工資，同樣的大學就是同樣的分數，還會有多少人寧願在北京承受各方面的生活壓力呢，估計別的地區的人不會再有那麼強烈的進京願望，就連北京的人也會有很多主動選擇到別的地方發展，北京的人口降下去了，再加以合理科學的治理規劃，何愁交通擁堵不除呢？！取消北京人的特權不是限制北京人，而是要求國家公正公平的對待其它地區的人民。同命同價在人們的討伐聲中已經在法律上做出了界定，那在其它方面公正的對待其它地區的人民不是同樣應該的嗎？這是不是要比動不動就提高收費標準，提高油價以限制大多數普通百姓而為權貴富豪提供方便更符合民意一些呢？是不是比一些人提出的遷都更容易一些，更具可操作性呢？從社會主義要求的達到共同富裕而不是兩極分化這一點來看，這些是不是政府本來就應該解決的呢？從我們國家目前的經濟實力看，這些是不是也有能力達到的呢？一年的高考作文“隱形的翅膀”中一個北京的孩子就用充滿諷刺的口氣寫到他很多事情都不用擔心，因為他是北京人，在別人看來很困難的事情，他都可以輕鬆搞定，因為他有一雙“隱形的翅膀”，也就是北京人的特權。這篇寫得生動深刻的作文因為不符合作文題目的立意而被判零分，但是一個孩子都能看到的問題，難道我們那麼多專家，科學家，政治家等一大家都看不清嗎？

陸東：明年恒指 33000

股本月大上大落，波幅逾千點，新一年將至，星級分析員 Look's Asset Management董事總經理陸東昨日出席投資研討會時表示，繼續看好明年港股，估計恒指合理值會見 33000點，更指現時在 22000水平是最好的入市時機。



陸東表示，現時港股已跌至適合入市的水平，雖然會有調整，但暫時看不見有下調趨勢，最多只會買貴不會買錯，除非歐洲債務問題爆發。他估計，明年恒指走勢會是「高低高」，第一個高是由於美國第二輪量化寬鬆措施（ QE2）出台後，熱錢流入新興市場，令資產價格上升，加上市場已消化政府打擊炒樓的新措施。


可吼內需內房內銀股
第二個高是 3、 4月業績期後，企業盈利若較市場預期好，會在第三及第四季反映出來，但能否超越第一個高，便要看企業盈利是否大升。至於低走，則是預期內地及香港銀行會收緊借貸，資金會多，但不會太濫放。
個股方面，陸東亦有所點評。他推介兩隻自己都持有的股份－港交所（ 388）及領匯（ 823），認為前者投資價值奇高，其市值代表內地經濟，人民幣升值預期，及更多中資企業來港上市，以現時 42倍市盈率計算，仍然值得長期持有。此外，由於看好本地租務市場，被他形容為全港最大舖王的領匯，舖位租金會持續上漲。「領匯不受政府掣肘，可自行調高租金，長遠前景相當不錯。」
由於本港甲級寫字樓供應短缺，他堅信租金會上升，亦推介冠君產業信託（ 2778）。
他又認為， A股升值潛力很大，無論重工業或輕工業，盈利增長動力很大，當中以內需、內房及內銀股值得投資。內需股方面，要選有自家品牌的股份，安踏（ 2020）及李寧（ 2331）這類運動鞋股早前已大幅調整，估值已變得便宜，安踏又比競爭對手李寧更好，因為李寧正在轉型，有太多未知因素，要小心。


質疑和黃賣賺錢業務
內房股雖然有政策上的風險，但估值便宜，風險亦已反映在股價上，陸東最看好合景泰富（ 1813）。「起出嚟的樓拍得住新地（ 016）質素」，加上賣樓手法好，在成都等地發展很成功。內銀方面，建行（ 939）仍是陸東的心水愛股，他指建行現在估值便宜，經營能力一流。
相反，數大藍籌股則被他看淡，兩隻港人愛股滙控（ 005）及中移動（ 941），陸東認為，此兩藍籌股現時已變成收息股，增長潛力有限。他又質疑和黃（ 013）花費數百億買 3G牌後，捱了 10年才因 iPhone出現先有起色，但又積極將旗下現金流好的業務如葵涌碼頭等出售，投資價值一般。
他亦對今年上市的新股不感興趣，「 2010年好多新股都搵笨，唔係唔好，而係估值太貴」；其他看淡的股份還包括「貴夾亂」的藥業股；成為「政治工具」的內地基建股；「唔會一世有補貼」的新能源股及「前景不理想」的航運股。


陸東新一輪看好股份
─內房股─
合景泰富（ 1813）　原因：內房估值平，物業質素佳

─收租股─
領匯（ 823）　原因：香港最大舖王
冠君產業信託（ 2778）　原因：商業樓宇租金持續上升

─內需股─
安踏（ 2020）　原因：估值平，可超越對手李寧（ 2331）

─中資金融股─
建行（ 939）　原因：現價未反映潛在價值

─本地金融股─
港交所（ 388）　原因：未來續有內地企業來港上市


陸東新一輪看淡股份
藥業股　原因：貴夾亂
香港零售股　原因：好貴，譬如 I.T（ 999）、六福（ 590）
基建股　原因：成為政治工具，對呢啲股份要好審慎
工業及航運股　原因：經營前景不理想
新能源股　原因：電動車及風電等不會一世有補貼


陸東精句
談新股︰ 2010年好多新股都搵笨，唔係話唔好，係估值偏高
談港樓︰香港樓好鬼死貴，但利息低供應少，明年會再升三至四成
談歐豬︰如果唔用 3000億歐元救愛爾蘭，葡萄牙同西班牙都會爆
談美國︰ QE2對經濟冇幫助，將會出現雙底衰退和通縮

事業戰略與競爭優勢（二）

事業戰略與競爭優勢（二） 事業戰略管理過程的第二步是外部分析，即分析職場外部的經營環境，從而找出影響達成使命的事業戰略機會和威脅。外部環境包括行業職場環境、國家環境及社經宏觀環境三種具內在關聯的環境。行業職場環境分析是對所在行業的職場競爭結構評估，包括自己的競爭地位和主要的競爭對手。隨着澳門日益國際化，分析也應包括全球化對行業職場競爭的影響，以了解自己應否到新興市場發展，以及警惕來自新興市場外來者的競爭。社經宏觀環境分析包括所在行業的宏觀經濟、社會、政府、法律、國際的和技術要素。下一是內部分析，在於找出職場者的強項和弱項、確定自己的資源和能力的數量與質量及建立獨特技能、競爭力。 SWOT分析 下一步是SWOT分析，即根據職場者自己的強項（Strength）和弱項（Weakness）、外部機會（Opportunity）和威脅（Threat）找出一系列的戰略，選擇能發揮自己強項、矯正弱項、創建和保持競爭優勢的戰略組合，以利用外部的機會迎擊威脅。戰略組合應包括四個層級：1.工作層：如何改善在物料管理、生產、營銷、產品開發或客戶服務等工作；2.業務層：如何定位以取得獨特的競爭優勢；3.國際層：如何提升工作能力至國家甚至國際水準，以獲全球化競爭優勢。4.事業層：隨着環境變化產生新的機會，預測及分析以自己的強弱項應從事甚麼事業最能實現事業成就最大化。 上述四個層級的戰略須保持一致或相互支持，從而形成自己的事業模式。事實上，利用SWOT分析，沃爾瑪完善了自助超市的商業模式，海爾找到進入美國市場的最佳定位和行之有效的商業模式。 戰略的執行 在選擇戰略組合後，下一步就是執行，而執行後須設有反饋回路，以反映事業戰略規劃是一個持續動態的過程，須時刻注意執行情況，監督自己實現了哪些主要目標及在多大程度上，創造並保持了競爭優勢。反饋的資訊成為下一輪事業戰略制定的資料，倘事業目標證明是過分樂觀或事業模式不可行，則需改變之。由於事業戰略規劃比較理性和高度結構化，但真實世界是不可預知的。很多成功的事業戰略是偶然事件所導致的結果，即使最精細的事業戰略也會因快速的和不可預見的變化而無效。故有意見認為對環境變化作出快速反應、及時調整戰略的能力可能更重要。 世界汽車業佼佼者本田，當初到洛杉磯籌建美國分公司時，目標市場是250cc及350cc的摩托車車迷，但銷售很差。同時，騎本田50cc摩托車的分公司經理卻受到百貨公司採購員的注意，百貨公司欲向更大的大衆市場銷售本田50cc。因250cc及350cc摩托車的失敗，本田下定決心闖進無人耕耘但巨大的細分市場：從未買過一輛摩托車的普通人。同時誤打誤撞發現了百貨商店這個從未試過的分銷渠道，而非傳統的專賣店。最先的戰略幾乎是一場災難，而突發的戰略拯救了本田。在我國轉型經濟及對外開放的過程中，不少人也因“撞大運”獲得了第一桶金，甚至第二及第三桶金。然而支撑長期持續發展的事業戰略應否及能否建立在一次或多次的“撞大運”上？ 情景規劃法 研究表明，規範的規劃系統的確有助作出更好的戰略決策。規範的和突發的事業戰略都是良好事業戰略的組成部分，尤其適用於外部環境不穩定行業的職場。職場者不能只局限於當前的競爭環境，應試圖發現最有可能在未來實現競爭優勢的戰略。事實上，即使最好的計劃也會因不可預見的突發事情而陷於失效，因某些職場競爭的未來情景較樂觀，另一些則較悲觀，職場者需就每一種情景提出事業戰略。 運用這種“情景規劃法”能幫助職場者理解環境的動態複雜性，從而能對面臨的問題進行戰略性思考，形成一系列不同環境下的不同的戰略選擇。事實上，超過一半的《財富》五百強企業都應用某種形式的情景規劃方法。 陳傑榮 DrChan212@gmail.com

事業戰略與競爭優勢（一）

事業戰略與競爭優勢（一）

若非從人生角度，純粹從事業角度看，大多數職場者事業的最終目標是“事業成就最大化”。職場者為組織付出智慧、知識、技能及最寶貴的時間等（筆者將這些資源命名為“智時資本”），組織才能從事生產及銷售等經營活動。

職場者的成就主要受其績效率及績效增長所影響。職場者的績效率是其產出的績效與其付出的智時資本之比（績效÷智時資本），績效率取決於職場者利用自己的智時資本，提供滿足於組織需求的工作時的效率和效能。

為長期提高績效率及績效增長，職場者須制定和實施獲得競爭優勢的事業戰略。當其績效率高於平均水準，職場者便擁有競爭優勢。優勢若能保持多年，職場者便具持續競爭優勢。為獲得此持續優勢，職場者須制定和實施事業戰略規劃，它包括：一、選擇事業的使命；二、分析外部環境，識別機會與威脅；三、分析職業環境，發現自己的優勢與劣勢；四、選擇能發揮自己優勢、矯正劣勢的戰略，利用外部的機會迎擊威脅；五、實施戰略。

事業的使命

使命陳述包括事業使命（做事業的理由）、事業願景（期盼的事業終極狀態）、事業價值觀（行為標準）及主要事業目標。事業使命應從三個維度定義之：一、滿足哪類組織，二、滿足這類組織甚麼樣的需求，三、如何滿足之。和組織相似，職場者的使命應強調顧客（用才組織）導向而不是產品（工作）導向。

產品導向只關注當前產品和市場的特性，而不是滿足顧客的需求，混淆了真正的使命。因現時的產品只是運用特定技能滿足特定顧客群特定要求的物理形態，可用不同形式替代該產品。顧客導向有助預見其需求的重大轉變以保護職場者，更將該轉變轉化為新的事業機會。如柯達公司的使命陳述是“向顧客提供捕捉、保存、處理、輸出和傳播影像的解決方案”，而不是用來滿足這些需求的某一特定產品，因而有助其轉向數碼影像技術，以取代傳統業務。

一度非常偉大的企業Smith Corona，將業務定義為打字機製造商，忽略了它實際上是滿足顧客的資訊處理需要。故當新技術（計算機）來臨並更好地滿足顧客的資訊處理需要時，打字機的需求因一落千丈而宣佈破產。相反，曾是打字機領袖的IBM將業務定義為“提供資訊存儲和處理的方法”，令其後來進入計算機領域的行為符合邏輯。

願景與價值

事業願景是以非常大膽的語言描述職場者期望實現的事業終極狀態，從而促使其全力以赴。如全球最大的移動電話製造商諾基亞公司，其經營願景是：“只要是能夠移動，就一定會移動！”暗示不僅語音電話，還有其他基於數據的服務（如影像和網上瀏覽）也會成為移動的。此願景引導它開發可照相、瀏覽網絡、玩遊戲及管理個人和公司資訊的手機。

事業價值觀則表明職場者當怎樣做事業，是其文化的基石及控制自己在實現事業使命和目標時行為的價值、規範和標準。中國最大的互聯網即時通信軟件開發和服務商騰訊公司，其價值觀是“正直，盡責，合作，創新”。

職場者的文化是其重要的競爭優勢，決定自己如何對待別人，如若受不公平對待，須有申訴途徑。有研究指，績效不好的公司的價值觀包括：傲慢自大，拒絕外來觀念，不尊重利益相關者權益，長期抵制變革，打擊具事業企圖心的中層和基層經理人。曾申請破產保護的通用汽車公司便是這方面的典型。

事業的目標

職場者事業的主要目標應包括四個特點：一、簡明和定量，為工作提供標準和指向；二、切中要害，僅限於關鍵的和重要的事項。評估績效的主要目標不能太多，否則無法專注於核心問題；三、既有挑戰性又有現實性，能激勵員工提高績效；四、時限的要求，為實現目標設定截止日期以激發緊迫感。多數職場者的中心目標都是成就的最大化，故既需保持短期的高績效率，也需維持長期的績效增長。

陳傑榮

DrChan212@gmail.com

曾淵滄: 買股要賺錢, 不能買貴

曾淵滄專欄 2010-11-03

從來沒有目標價
海豐國際（ 1308）昨日終於吐氣揚眉，股價回升至 4.78元的招股價之上，昨日我說海豐可升破上市價，這是不是我的「目標價」？不是的，我買股票從來沒有目標價，定目標價是沒有甚麼意義，海豐上市時與博士蛙國際（ 1698）、碧生源（ 926）、福源集團（ 1682）等熱爆股撞期，再加上市場對航運股存戒心，因此海豐上市就潛水，好不容易才浮上水面，股價能浮上水面靠的是第三季優越業績及相對較低的預計 PE。

近來，我不斷地強調不要胡亂相信「有買貴，沒買錯」的理論，買股票要賺大錢，一定不能買貴，正如最近不少人批評股神畢菲特沒眼光，說股神也會買錯股，買中比亞迪（ 1211），近日比亞迪股價表現得並不好，但是這些批評股神的人忘記，股神是以每股約 8元的水平買入比亞迪，股神從沒有建議你在 80元的水平買比亞迪。

釣魚台島撞船事件發生之後，日本拉攏美國來對付中國，美國也樂於踩一隻腳進來，當日本在自鳴得意之時，沒想到俄羅斯總統竟然到目前被俄國佔領，日本稱為「北方四島」的地方巡視，這是中俄之間的微妙安排嗎？

曾淵滄:海豐可升破上市價

曾淵滄專欄 2010-11-02
股市由 9月 1日開始急升，兩個星期前出現小調整，不少人一見調整就跟着拋售，他們認為這麼做是鎖定利潤，將已賺到的利潤放入口袋，這樣做似乎是袋袋平安，但問題是：當你鎖定利潤，套利之後股價再突然急升，你追不追？
追的話，低價賣掉股票再高價追回，錢賺少了，不追的話，萬一股價再上升，怎麼辦？是不是將來得以更高價追入？
這就是為甚麼我曾經說在大牛市中，買了好股就不要理會股價的短期波動，過早套利只能賺粒糖，而且一定會逼你在較遲的時候以更高價買回，得不償失，只要你確定目前是大牛市，其間的調整算得了甚麼，由它去吧！

量寬規模影響不大
你們需要做的是不斷地看看有沒有股價仍未上升的好股，去發掘好股比天天去猜明天是升是跌好得多。
過去兩個星期股價為甚麼會調整？因為市場傳出消息，說美國聯儲局在本月 4日公佈的量化寬鬆政策的規模可能沒有想像中的大，再加上鎖定利潤的心態，股市就調整了。
實際上，本月 4日公佈的量化寬鬆的規模大小，根本不重要，如果規模小，投資者仍然會期望將來還會再增加，有 QE2就有 QE3， QE4……擔心甚麼？

上星期推介的海豐（ 1308）昨日終於起步，我認為有條件升破上市價，現在股市升至這個水平，便宜股不多了，航運股應該是相對依然便宜的股，因為一直到今年第二季，航運業似乎仍未見復蘇，是等到最近，一些航運股公佈第三季業績時才看到曙光。

航運業與航空業類似，船定時開，飛機也定時開，有貨有人與無貨無人的經營成本是一樣的，因此，若營業額上升，利潤會暴升，目前我手上就持有 4隻航運股，那是中國遠洋（ 1919）、東方海外（ 316）、勝獅貨櫃（ 716）與最近才買入的海豐。

曾淵滄:大股東包銷供股無有怕

曾淵滄專欄 2010年9月16日大股東包銷供股無有怕

去年，當勝獅貨櫃(716)宣 佈供股後，我極力推薦大家參加供股，沒有股者也值得買入股票來供股，當時我所持的理由是：勝獅貨櫃供股的包銷商就是大股東。世界上沒有大股東會做虧待自己 的事，大股東願意包銷，這表示供股價超值，大大的超值。去年，勝獅貨櫃供股價 0.35元，昨日收市價 1.84元，上升多少倍？值不值得供股？今年年初，越秀地產(123)宣佈改組，將手上所擁有的越秀交通(1052)全 部賣掉及送掉，送或賣給越秀地產的股東，股東每持有 2000股越秀地產可以收現金 180元或 60股越秀交通股份，也可以再額外付出 456元收購額外 152股越秀交通股份，折合每股 3元。如果小股東不收股票，則由越秀地產的母公司，即大股東越秀集團收購那些股而付每股 3元給小股東，小股東若不願付 3元買越秀交通的股，也由大股東承包買下，換言之，越秀的大股東成了越秀交通的包銷商，包銷價每股 3元。當時我一聽到這個新聞，馬上極力推薦大家買越秀交通，或接受越秀地產派送的越秀交通股份，而不是收現金，理由與推薦大家供勝獅貨櫃一樣，即大股東包 銷的股，一定是超值股。現在，越秀交通每股 4.18元，半年時間，比包銷價上漲 40%。越地 10供 3大股東包銷

前天，這種難 得的機會再出現了，這一回主角是越秀地產本身，宣佈供股， 10供 3，供股價 1.61元，又是由大股東包銷。今年上半年越秀地產的業績出現虧損，但是不要給這個數字嚇壞，之所以虧損，就是因為越秀地產以賤價出售，派送越秀交通給大 小股東，派送價每股 3元，但是資產值 5元，這只是紙上遊戲。過去幾個月，我經常說目前中央政府打壓房地產市場，但樓價沒有明顯的跌幅，減不減價則視地產商的實力，越秀地產的大股東越秀集團就 是廣州市政府，有廣州市政府撐腰，實力自然比一般民企地產商強。曾淵滄作者為城市大學 MBA課程主任

投資國內房地產的一點見解

GM100話:「我雖然從來未在這裏留言，但看見Monica想在國內投資，我也想給你點意見，我從 1995年開始跑大陸，基本上全國各地都去過，對國內算是有一点認識。

「1．如果你純是從投資角度出發，全國的大部份省會城市都可考慮 （ 西藏、青海等例外 ），就是較窮的省份，省會
的城市建設和經濟活動亦不會差到那裏，樓價有上升動力，就是新疆的烏魯木齊和內蒙的呼和浩特這些偏遠城市，這十幾年投資房地產的，亦令不少人發了財。全國除了那四大城市外，最贵的也不過10000—30000一平方 （ 即 1000—3000元/呎 ），今天在當地來講是天價，但以今天國內發展的速度，真是高處未算高（ 就像香港的 七、八十年代一樣 ），持貨十年，翻1至 2倍是極有可能的事。」



「2．買樓是人生大事（ 不管自住或投資 ），因為別人的喜好不一定是你杯茶，因為買樓除了考慮它的升值能力，還要考慮它的出租回報，你對這個城市的喜愛，有些地方你不喜歡，有物業在那裏你都會覺得不舒服，除非你有很多物業，否則你今天投資的物業， 出租多年後，可能有一天你自己都會住進去。所以你最好實地考察，多去幾次。」



「3．我們在國內買樓等如隔山買牛，而且地產商良莠不齊，就是大的發展商也不一定會好的，最好不要貪便宜買樓花，最好買剛落成，有實樓可以看的新樓，因為你看了會安心，就算買贵了一些，長線來說，回報還是會跑赢那些劣質樓。因為國內的保養問題， 舊樓的質量都有一定的問題。」



「4．選擇城市的問題，四大城市和其他省會城市各有優点，上海和北京，雖然贵些，但有租金回報抵消一些費用，因多外資，租出較易，而且你租給這些公司，自己都放心些。如選擇省會城市，入場費會低些，回報百分比未必差得過上海和北京，但你的租金收入可能會有問題，因為外資不多，當地的有錢人大多有自己的房子，中等收入的人，根本租不起你的房子。」



「5．如果考慮上海和北京，上海又比北京好些，因較接近港人生活習慣和口味，而且是全國最安全的城市，那些天價房子根本不要碰，風險高也。可考慮地鐵沿線靠近地鐵站的地方，上海地鐵眾多，最好選1，2號線，有些路線 （如 9號 ），終點站可能重遠過屯門。地鐵沿線有些地方的價錢比那些中心点如徐家匯和陸家咀便宜一半，風險較細，有些網友推介的莘庄是不錯，因為它在1號線上，而且是1號線的終點站，較易上車 （上海的地鐵真是廹到你唔信 ），而且莘庄是一個新區，區內設施齊備，但十多年前，這裏只是一個農村而已。但買上海的樓就要注意室內的佈局間隔，上海的房子外表漂亮，但室內的佈局大多很不合理 （那些極豪的樓如新天地當然例外，最近一、兩年的新樓亦有些改進 ），連其他小城市亦不如，港人多看不順眼，例如它的厕所設計很多都是沒有窗的，我兩年前在古北看過一個和黃新盤，都是這樣的，而且質素不見得怎樣，所以不要相信名牌，要實地考察。古北以前亦是一個不錯地方，有小台灣之稱，因為很多台灣和韓國人眾居，但近年不覺得怎樣，因為畢竟沒有地鐵站，而且室內的設計都不是太好呢。」



「6．至於其他省會城市，如果要買就要買最好的地段，因為它們的天價，對我們來講仍不算很贵，至於選那個城市，就要看你的個人口味了，個人覺得成都，重慶，青島，大連都不錯，成都兩年前曾被選為全國最快樂的都市，這個城市不太大，亦不太小，天氣怡人，生活悠閒，市民肯消費，但又有一定的經濟動力，很多港商都喜歡在這裏投資，有位飲食名家古鎮鍠亦有在這裏投資餐館。重慶是一個山城，有点像香港，樓市熾熱 （ 看它的樓房高度就知道 ），經濟強勁，缺點就是四大火爐之一，但我在 40 度時去過，並沒有想像中熱，而且現時很多北方城市夏天亦達 40度的高溫。大連和青島雖然不是省會，但勝在乾淨，風景市容好，大連是東三省最適宜居住的城市，所以東三省的有錢人都喜歡在那裏置業，房價有上升動力，青島的風景好更不用說了，當然，上海附近的江浙大城市如杭州，蘇州，無錫，南京，常州因為距離上海近 （ 半小時至兩小時的車程 ）, 但房價卻與上海有一段距離，都是可以考慮的。」



「7．中介問題---公司大小不是問題，港資公司亦沒有特別優勢，主要是看跟你那位 sales或經理有沒有本事，一些小公司的老闆又有本事，跟得又貼，做法靈活，並不比大公司差也。」

source: http://investmentclass.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2553574

何謂「發水」?

上回提到筆者在整合業權出售時因遇到新樓和舊樓在建築面積及實用率上有差異，而令舊樓業主把手上舊樓出售以換新樓的意. 欲減低。今回筆者會嘗試解釋這差 .

http://www.centalinesurveyors.com.hk/download/observer/2007/observer200705.pdf

澳博控股值得吸納

2010－8－30

澳門博彩收入今年屢創新高，五月博彩收入為171億，歷來新高。六月則受世界盃影響下跌，但七月即快速回升至163億元，本期將探討澳門第一大博企澳博(880)的投資價值。

澳博是澳門歷史最悠久的博彩公司，現時於澳門經營18間賭場，是6家博企中賭場數目最多的，賭桌數目也排第一。至於市佔率，○三年澳博於其他競爭對手新賭場尚未落成下，市佔率為100%。自此之後，其他賭場相繼落成，澳博市佔率每況愈下，最低跌至○八年的26%，○九年回升至約29%，仍然是排名第一。預期於未來2至3年澳博仍可穩守一哥之位。

○九年澳博錄得340億澳門元之賭收，較○八年增長22%。至於盈利能力，一般是用息稅及折舊前盈利（EBITDA）作為準則，○九年EBITDA為22.6億元，EBITDA邊際利潤（Margin）為6.6%。新葡京賭收94.3億元，佔澳博賭收27.6%，但EBITDA則為16.5億，佔總EBITDA高達72.8%。可見澳博大部份盈利來自新葡京，其餘17間賭場雖然賭收有246億元，但EBITDA只有6.15億，EBITDA Margin為2.5%，相比起新葡京EBITDA Margin 17.5%相差極遠。大部份低利潤賭場今年將更新營運條款，預期將令公司整體EBITDA MARGIN上升。

貴賓廳業務佔澳門賭收達67%，中場只佔27%。但貴賓廳業務盈利能力卻比中場差很多，原因是中介人的存在，賭場要與廳主對分賭收或出碼糧，相反中場沒有中介人，因此沒有佣金概念。澳博賭收中貴賓廳佔59%，中場佔38%，六家博企中收入比例最平均。由於中場之EBITDA Margin 較高，因此中場是未來各賭場之主力發展方向。澳博在中場收入比佔有先機，近年落成的十六浦及海立方都以中場客為主，發展方向正確。

估值方面，澳博企業價值（EV）/EBITDA為8-8.5倍，比其他澳門博企公司超過10倍便宜，加上其邊際利潤預期將於今後兩年有所上升，因此若讀者有興趣投資賭業股，澳博不失為一個好的選擇。

中國工商銀行（澳門）黃碩東

李振聲: 未來十年創業需知

2010-08-23

相信大家都聽過“創業容易、守業難”，但在現今澳門的營商環境，筆者認為“創業難、守業更難”，為何？原因是跟過往比較，一是營運成本高(租金高、人工高、營運成本高)；二是競爭激烈，在本地須與大企業競爭，在區域又要面對珠海及香港的競爭；三是社會變化過程及資訊傳遞過程快。

上述原因導致現今營商環境比較有利於大企業而不利於小商戶，大企業往往在營運成本方面取得優勢，特別人力資源成本方面，如申請外勞、福利及晉升機會等，小商戶跟大企業無法比較；不過在此強調，以上營商環境不是澳門獨有，是城市化過程必然出現的問題，很多國際大城市(如東京、台灣、倫敦、香港)早已經出現，分別只是澳門在短時間內高速發展及短時間內國際化，突顯問題所在。

因此，現今澳門營商環境是“創業難、守業更難”，現時及未來的創業條件比過往的要求來得高，一是資本要厚，二是人才要夠，三是有持續轉變及創新，如能解決以上三個核心問題，筆者相信創業仍有可為。

資本要厚的原因是商號、品牌及客戶是守出來的，一守可能就要守兩三年，這一點很多創業者都忽略。很多創業者在預算方面做得不好，結果往往是超出本來預算，不停注資的同時，信心亦減退，最後往往是在成功之前放棄；人力資源是澳門最缺乏的資源之一，與其他小商戶合作、簡化銷售系統、提升生產設備等等，都是減省人力資源及減輕工作量的另一途徑。另一創業須知是，特許經營有如雙刃劍，好處本欄不再重複，但特許經營過往在澳門失敗的例子甚多，如泡芙、綠茶。

有數點投資者須知的，一是產品不一定合適本地需求及口味；二是品牌宣傳及支援不足；三是產品單一；四是持續轉變、創新比較被動；五是加盟費用高昂。

未來十年商機在哪裡？此點筆者已在前周的本欄“十年人口變化現商機？”裡提出了，有興趣讀者可翻閱八月九日內容。

李振聲

李振聲: 十年人口變化現商機？

2010-08-09

上周以數據分析澳門未來十年的人口變化，結論是澳門未來十年的自然人口增長最少有八千人，但對總人口增長十五至二十萬七千，此一數字又實屬偏低，哪剩下的人從何來？筆者上周用“外來”兩個字去作總結。今期將根據上周分析內容，找尋一下未來十年澳門將出現甚麼商機？

首先上周的分析有五點是肯定的：一是老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四；二是十至十九歲的人口比例近年有下降趨勢；三是結婚人口持續輕微增加；四是○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢；五是據○九年的澳門人口樹狀圖分析，澳門人口正值第二個峰值，亦即八○年至九四年，即現年三十歲至十六歲，合共十三萬六千三百人。而不肯定的就是外來人口，不過外來人口絕大部分肯定會是二十至四十歲。

當中會有甚麼商機呢？商機可分短線及長線兩種：短期而言，本土消費市場的黃金十年，現時澳門人口正面值第二個峰值，又剛好是十六歲至三十歲，及碰上經濟好，失業率低，這個區間的人口是最願意消費的，又最沒有家庭負擔，有意創業的朋友應該針對這一族群的消費模式，去思考一下投資以下的行業，如餐飲、小食、結婚、衣物、家具及家庭裝修。前四者已經是競爭大，參與者衆的行業，若無特別的優勢筆者會勸您不要參與其中，而後兩者雖然有市場，但行業不討好，青黃不接，機會多，成功率高，唔怕辛苦的朋友可以再多作了解及分析。

長期來說，就是到二○年澳門人口老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四，另外○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢，大家可以考慮從事老人及幼兒服務，或售賣相關設備及產品的行業，兩者可謂再見朝陽行業，大家可以以此作參考。

外來人的生意，因為出外打工要寄錢回老家，所以都集中在衣、食、住及必須品為主，從事飲食方面則要投其所好，從事地產中介(以租賃為主)方面則要學好英文。

李振聲

陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市，值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」，而買樓亦都係一樣，要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出，在樓市有郁動時入市，幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上，心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓，令不少夠膽認自己炒股，不敢認炒樓，但將「投機的我」硬當「投資的我」，其實相當危險，特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市，更加險上加險。講些數字大家就明，以97年作起點的中原城市領先指數，最近剛升到83.5，以97年為100，而家到83.5，即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3，九龍為82.1，新界東為77.7%，新界西為64.6%，你在97年樓市高峰期買了樓，以平均計，只是港島樓較接近見家鄉，若唔好彩買了新界西的樓，而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計，如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家，在樓市急升的泡沫中買樓長揸，可以13年都未翻本，我估當年好多人用10年期供款，而家已供哂錢贖埋樓，但樓價仍未見家鄉，可見你當年俾貴了好多錢買樓，不過你夠錢供，結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓，97年指數升到99時，升咗一成，你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義)，決定走人，咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走，97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來，跌咗30%，但到98年初輕微反彈，若忍痛在這時出貨，大約比97年高峰低25%，以指數計大約係75，古惑仔在指數90時買，在75時走，輸了17%，唔算好離譜，仲可以攞番13%本金(以七成按揭計)，若再揸落去，到03年就變嚴重負資產，03年上述指數的低位約35，即係只有高峰時35%的價值，你話幾得人驚。投機應該止蝕，但你話自己買樓係自住或投資，就唔會去止蝕，後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點，我估在資金持續泛濫時，樓市仲會反覆向上，但要看政府的干預力度有多大，如果政府維持現時不大不小的力度去干預，每次干預後，樓市回5%，過兩個月見無事，又要炒上，政府又再干預。假設樓市在這種形勢下，仲可以反覆升10幾、20%，但你做「投資的我」，只是帳上富貴，但最後跌落來，假設唔好多，從高峰跌30%，然後呆咗，你間樓就跌了16%，條數係咁，300萬樓，升20%去到360萬，無沽，從360萬跌30%，變252萬，比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住，要分清自己買樓係想投資還是投機，係決定入唔入市，以及如何入市的關鍵。

買樓先當精明消費者

曾淵滄
2010-07-08

股市從去年 3月反彈至 11月見頂後，就反覆大調至今，調整期已達 8個月，散戶已開始失去興趣，交投淡靜。交投淡靜的結果是任由大戶舞高弄低，實在找不出甚麼理由來解釋升與跌。
樓市剛剛相反，樓價正在上升，本地炒家出現了，買樓的散戶興趣也提高。股市大升時，想買股的人多；樓市大升時，想買樓的人也多。可是，買股與買樓畢竟是不同。

買股票只有一個目的，那就是投資。買樓則有兩個目的，投資和消費。這是許多買樓的人所忽略。對大部份只擁有一個自住單位的業主而言，買樓是兼有投資與消費的行為，只有那些持有超過一個單位樓宇，買樓收租或打算短期炒賣的人，買樓才算是純投資行為。

為甚麼說買樓自住是兼有投資與消費行為？買樓是投資行為是很容易理解，因為樓價可升可跌、可以收租；而買樓是消費，因為既然是自住，樓價升跌實際上對你而言並沒有實質金錢影響，樓價升，感覺會良好，感到自己的身家上漲，但卻不可能賣樓而瞓街；你收入增加，小樓換大樓，廉價樓換豪宅，你還得自掏腰包，拿出更多錢來貢獻給地產商，你賺了甚麼？

因此，我認為買樓是在投資，同時也在消費。每月所消費的就是租值，如果買的樓不是自住，而是租出去，你會有租金收入，因此，你每個月就是在消費這個租值。

如果你是買樓自住，應該先從消費的角度來買樓，先當一個精明的消費者，才考慮投資的價值。

樓價前景有據可依？(二)

2010-06-28
樓價前景有據可依？(二)

上周本欄以本澳例子指出短期的人口波動如何影響樓價，本周則繼續探討自然人口增長如何影響樓價。以下文章是取材於香港《經濟日報》副社長石鏡泉的專欄，自然人口增長如何影響樓價的重點：

香港人口增長來源有二，一是自然出生率，二是移民。以今時本港出生率1%計，在未來三十年，本港約增加多250萬人，五人一個家庭計要多50萬個單位。同期亦有人死亡，香港將步入老年人社會。有估計，到二○三○年，每四個人中便有一個是長者。長者有幾長命，難料。但估計“等死”的人，按1：4計，是可以有200萬人至230萬人。此即生死如相若，則三十年後的港人口，可能跟今時多不了多少。當然，以上是純估之數，出生人口如多了，又或死少了人，都會使港人口增加較多，反之則減少。

促使香港人口增加的另一變數是到港移民。這可以是投資移民，亦可以是港人在內地所生子女，又或是配偶。以前政府估計有168萬人。有人謂政府此數是作大。就且以這個大數來計，又以五口一家，共需34萬個單位才可容下這批人。近年在內地置業的港人不少，他們今時以內地樓作度假用途，但他日這批人退休會不會沽出本港樓，改在內地長居？這應是個趨勢。原因是這些老人家，在賣出港樓後，得回一筆錢，便是他們的退休金。

三十年後回顧，二○一○年可能是香港地產(或樓房需求)的一個轉捩點。一九五○年出生的人，到二○一○年便屆六十歲。他們此時會買樓還是沽樓？準業主要有這考慮，因為本港約有210萬個家庭，香港約有230萬個單位，理論上是每個家庭可以分到一個單位。之所以分不到，一是有些家庭擁有多過一個單位，有些是空置，才導致非戶戶有樓。那些有多過一個單位的富戶，今時會不會有大置物業的意慾？相信沒有了，因為退休便沒有收入，要食老本。對一般退休者，銀行亦不願借貸予之去買樓。結果應是六十歲後的人，沽樓多過買樓。

一九七○年時買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓；但二○一○年買樓，三十年後，會不會有足夠的需求去接你層樓？一九七○至二○一○年，香港的人口增長，會多於二○一○至二○四○年的人口增長，這是今時置業者所要考慮的一個問題。

澳門又如何？情況相似，不過時間周期往五年後，一九八○年買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓，為甚麼？下周續。

李振聲