樓價前景有據可依？(二)

2010-06-28
樓價前景有據可依？(二)

上周本欄以本澳例子指出短期的人口波動如何影響樓價，本周則繼續探討自然人口增長如何影響樓價。以下文章是取材於香港《經濟日報》副社長石鏡泉的專欄，自然人口增長如何影響樓價的重點：

香港人口增長來源有二，一是自然出生率，二是移民。以今時本港出生率1%計，在未來三十年，本港約增加多250萬人，五人一個家庭計要多50萬個單位。同期亦有人死亡，香港將步入老年人社會。有估計，到二○三○年，每四個人中便有一個是長者。長者有幾長命，難料。但估計“等死”的人，按1：4計，是可以有200萬人至230萬人。此即生死如相若，則三十年後的港人口，可能跟今時多不了多少。當然，以上是純估之數，出生人口如多了，又或死少了人，都會使港人口增加較多，反之則減少。

促使香港人口增加的另一變數是到港移民。這可以是投資移民，亦可以是港人在內地所生子女，又或是配偶。以前政府估計有168萬人。有人謂政府此數是作大。就且以這個大數來計，又以五口一家，共需34萬個單位才可容下這批人。近年在內地置業的港人不少，他們今時以內地樓作度假用途，但他日這批人退休會不會沽出本港樓，改在內地長居？這應是個趨勢。原因是這些老人家，在賣出港樓後，得回一筆錢，便是他們的退休金。

三十年後回顧，二○一○年可能是香港地產(或樓房需求)的一個轉捩點。一九五○年出生的人，到二○一○年便屆六十歲。他們此時會買樓還是沽樓？準業主要有這考慮，因為本港約有210萬個家庭，香港約有230萬個單位，理論上是每個家庭可以分到一個單位。之所以分不到，一是有些家庭擁有多過一個單位，有些是空置，才導致非戶戶有樓。那些有多過一個單位的富戶，今時會不會有大置物業的意慾？相信沒有了，因為退休便沒有收入，要食老本。對一般退休者，銀行亦不願借貸予之去買樓。結果應是六十歲後的人，沽樓多過買樓。

一九七○年時買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓；但二○一○年買樓，三十年後，會不會有足夠的需求去接你層樓？一九七○至二○一○年，香港的人口增長，會多於二○一○至二○四○年的人口增長，這是今時置業者所要考慮的一個問題。

澳門又如何？情況相似，不過時間周期往五年後，一九八○年買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓，為甚麼？下周續。

李振聲