陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市，值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」，而買樓亦都係一樣，要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出，在樓市有郁動時入市，幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上，心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓，令不少夠膽認自己炒股，不敢認炒樓，但將「投機的我」硬當「投資的我」，其實相當危險，特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市，更加險上加險。講些數字大家就明，以97年作起點的中原城市領先指數，最近剛升到83.5，以97年為100，而家到83.5，即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3，九龍為82.1，新界東為77.7%，新界西為64.6%，你在97年樓市高峰期買了樓，以平均計，只是港島樓較接近見家鄉，若唔好彩買了新界西的樓，而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計，如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家，在樓市急升的泡沫中買樓長揸，可以13年都未翻本，我估當年好多人用10年期供款，而家已供哂錢贖埋樓，但樓價仍未見家鄉，可見你當年俾貴了好多錢買樓，不過你夠錢供，結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓，97年指數升到99時，升咗一成，你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義)，決定走人，咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走，97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來，跌咗30%，但到98年初輕微反彈，若忍痛在這時出貨，大約比97年高峰低25%，以指數計大約係75，古惑仔在指數90時買，在75時走，輸了17%，唔算好離譜，仲可以攞番13%本金(以七成按揭計)，若再揸落去，到03年就變嚴重負資產，03年上述指數的低位約35，即係只有高峰時35%的價值，你話幾得人驚。投機應該止蝕，但你話自己買樓係自住或投資，就唔會去止蝕，後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點，我估在資金持續泛濫時，樓市仲會反覆向上，但要看政府的干預力度有多大，如果政府維持現時不大不小的力度去干預，每次干預後，樓市回5%，過兩個月見無事，又要炒上，政府又再干預。假設樓市在這種形勢下，仲可以反覆升10幾、20%，但你做「投資的我」，只是帳上富貴，但最後跌落來，假設唔好多，從高峰跌30%，然後呆咗，你間樓就跌了16%，條數係咁，300萬樓，升20%去到360萬，無沽，從360萬跌30%，變252萬，比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住，要分清自己買樓係想投資還是投機，係決定入唔入市，以及如何入市的關鍵。