香港樓市兩極分化 「疑似豪宅」泛濫

2009/10/29

曾蔭權曾強調，豪宅呎價大幅飆升，但本港仍有不少呎價四千元的住宅單位，相信中產人士可以負擔。目前樓價市民能否承擔見仁見智，不過，幾萬元一呎的 豪宅毗鄰，隨處可見呎價四、五千元的中下價樓卻也是不爭的事實。香港樓市兩極分化嚴重，在龐大利潤下，發展商一窩蜂興建豪宅，除了半山等傳統地段，甚至連 等新界偏遠地區，近年也「逢宅必豪」了。

「八十年代，私人住宅單位的落成量，平均每年約有三萬個；近年則跌至不足一萬五千個。地產發展商大 部分都是上市公司，每年都要拿出業績向股東交代。現時落成量只有高峰期的一半，如果仍然要有過往一樣高的利潤的話，就得從每個單位上賺多近一倍的利潤。他 們只好把每個新推出的單位，都打扮成疑似豪宅。」中原地產主席施永青撰文分析。

施永青：地段較裝修重要

施 永青認為這種策略是非常精明的。「一間八千元一呎的住宅，建築費可能不足一千五百元一呎。只要把建築費增加至三千元一呎，就可以把單位裝修至五星級大酒店 一樣，而樓價亦可以如建築費一樣增加一倍，變成賣一萬六千元一呎。即使賣一萬二千元也絕對有着數。 」不過，他同時對這股豪宅熱作出忠告：「其實，這個觀念是錯誤的。……我們買樓主要是買地段，而不是買建築。地價有機會升值，而建築則是注定要折舊。」

在全球先進經濟體中，香港是貧富差距最大的地區，豪宅與普通住宅的差價相信也是全球最大的。零三年樓市經沙士一役反彈以來，本港房地產市場日益兩極化，在客源、價格、以至建築用料各方面，兩個市場都截然兩分。

業界仍對未來豪宅市場寄予厚望。高富諾集團行政總裁陸智德形容，集團認為本地豪宅仍然健康，原因是經濟已見回升，而來自中國內地的買家購買力愈來愈強，加上豪宅類物業供應罕有，相信豪宅仍有上升空間。

曾淵滄：形成超大泡沫

城 市大學MBA課程主任曾淵滄認為，目前一般住宅樓市發展仍算健康，樓價只是追回海嘯前水平，與九七年的高價相差甚遠，未來升幅亦有限；不過在豪宅市場，則 已經形成超大泡沫，「豪宅最高呎價高達七萬元，是天水圍二千元呎價的三十五倍，兩極分化十分明顯。」他笑稱天價買樓者是一群瘋狂的暴發戶，投資天價樓的目 的只是炫耀財富。

曾淵滄又指出，其實資金流入豪宅市場並不為多，截至今年九月，本港一、二手樓宇的總成交量為七萬九千六百六十一宗，其中七 千二百九十四宗的成交價不足一百萬元，而超過一千萬元的成交宗數僅四千九百三十七宗，一百至二百萬之間的樓宇成交宗數為二萬七千九百二十宗，佔比最多，故 多數人購買的仍是可負擔的住宅。