am730C觀點: 土地供應不足 市場只見豪宅

2009年10月19日

在今年的施政報告裡，喜見政府已意識到，應更好地利用舊工業區內的土地資源。這個決定雖然作得遲了一點，但方向應該是可以肯定的。然而，政府現時的打算，主要是放寬工業區的重建及改建門檻，使土地可以用作其他更廣泛的商業用途，而不是把更多的土地規劃作住宅用途。這種選擇很明顯未能反映市場的真正需求。

金融海嘯後，實體經濟出現產能過剩，對商業樓宇的需求下降，令商業樓宇的空置率上升，租金下跌。在這個時候，推動舊工業區朝商業用途方向改造，不但不符合市場需要，而且會使推動政策事倍功半，難見成效。

另一方面，從近期地產商一味集中興建豪宅的情況來推論，已可以確定市場的土地供應嚴重不足。政府對此不應視若無睹，遲遲不肯採取行動，去扭轉中小型住宅供應不足的問題。發展商喜歡興建豪宅。他們有這種傾向一點不難理解。因為，豪宅的呎價遠較中小型住宅高，每呎內含的利潤比例自然比中小型住宅高。在這種情況下，同樣一塊土地，如果拿來興建豪宅，就一定可以比興建一般住宅賺取更多的利潤。

不過，發展商並不能自己喜歡建豪宅就可以一窩蜂的都去建豪宅。他們必須視乎市場的供求情況，才可以決定應該多建哪一類型的樓宇。如果政府的土地供應夠多的話，發展商就不能一味只建豪宅，因為市場根本吸納不了這麼多的豪宅。在這種情況下，發展商就必須把部分土地拿來興建一般住宅。否則，興建出來的豪宅就會賣不出，賺大錢的良好願望就會變成嚴重虧損的慘痛結果。此之所以，發展商不能自己想建豪宅就把手上所有的土地都拿來建豪宅，關鍵要看政府每年推出市場的土地有多少。自八萬五的政策失敗之後，政府在土地供應問題上成了驚弓之鳥，不敢主動向市場供應土地，而是把土地放在一張土地儲備表上，任由發展商決定是否勾出來賣。這種賣地方法已證明有嚴重漏洞，以致近年香港的土地供應嚴重不足。在這種情況下，發展商就只好集中力量把手上的土地拿來興建豪宅。即使在非傳統的豪宅區，他們也在試建「豪宅」，以賺取更高的利潤。

這種情況已令中產階層失去了買樓自住的機會，社會上已出現了不少不滿情緒，政府必須對此有所回應。最實際的方法莫如恢復定期賣地。當土地供應增加後，地產商就不得不拿其中一部分的土地來興建一般住宅。一般住宅就只能賣給一般的中產家庭；要把樓賣給一般的中產家庭，就只能以中產家庭的負擔能力來訂價，當然不會再是豪宅價。

(轉載自2009年10月19日am730C觀點)