施永青:內地別墅空置嚴重

2009-08-27

(C觀點)

中央為了減少金融海嘯對中國經濟造成的衝擊，採取了寬鬆的貨幣政策。有批評認為，這種政策令資金大量流入股市與樓市，對實體經濟幫助不大。

然而，資金流入股市與樓市所造成的浪費，不一定比流入實體經濟大。因為，實體經濟早已產能過剩，原有的生產設備早已使用率不足，根本沒法吸收新的資金。難道叫那些已局部停產的工廠，再去加建幾條新的生產？

以現時科技發展的速度，生產空置3至5年，可能已變成過時；在沒有實際需要時加建，可以造成很大的浪費。因此，不如任由資金流入股市與樓市，以製造財富效應，改善民間的情緒，以便增加內需。

中國的股市尚未對外開放，升升跌跌只屬內部的零和遊戲，既不會製造出新的財富，亦不會讓財富被外國騙走，就讓它一時炒上，一時炒落算了。

至於房地產，可以使用的日子數以十年計，某段日子建多一些，空置一段時間後，一樣可以拿來用，不會造成太大的浪費。現時巴黎就有大量的房屋是拿破倫三世時興建的，相信當年一下子也消化不了這麼多，但現時都有人住，真正空置的日子不多。中國的人口正大量由農村流入城市，預先建多一些房屋，不愁將來會沒有人用。不過，現時開發商興建的，很多都是豪宅與別墅，並非入城工作的農民工最需要的房屋類型，多建可能造成錯配，造成資源浪費。我去過一些內地的別墅區，雖已完工多年，入住率仍只有兩三成，大量空置的情況估計今後也沒有多大機會得到改善。因為，內地的財富大量集中在少數人手裡，根本不可能有那麼多人住得起別墅。別墅的需求，主要來自投資的需要，而非用的需要。

擁有財富者，喜歡以買房產的方式儲存財富。他們自己有錢，於是選擇買豪宅、買別墅。他們在全國各地四處置業，又不能同時使用，於是造成大量空置。

在外國，房產多的人都會把部分拿來出租，但在中國，擁有房產的人似乎不太關心空置成本。原因是中國的樓價升得快，升幅多過租金收入，變成空置一樣有得益。

此外，中國的別墅，大部分都是以毛坯房的方式交付給買家的，除了四壁間格外，內裡連座廁也沒有。要出租的話，還得添置潔具、爐灶，以及廚櫃、冷氣，可能收幾年租也沒法收回裝修成本。在這種情況下，別墅的擁有者，寧願選擇任由別墅空置，也不傾向出租。興建別墅佔地多，土地使用效率低，空置的浪費更大。把農地變成別墅後，不但不可以耕種，還要投入大量鋼材、水泥、供水、供電，得物無所用，實在不符合經濟效益。因此，中央限制別墅發展不是沒有道理的。可惜，近期地方政府為了刺激經濟，又再鬆手批別墅地。這種發展，實在令人擔心。