澳博控股值得吸納

2010－8－30

澳門博彩收入今年屢創新高，五月博彩收入為171億，歷來新高。六月則受世界盃影響下跌，但七月即快速回升至163億元，本期將探討澳門第一大博企澳博(880)的投資價值。

澳博是澳門歷史最悠久的博彩公司，現時於澳門經營18間賭場，是6家博企中賭場數目最多的，賭桌數目也排第一。至於市佔率，○三年澳博於其他競爭對手新賭場尚未落成下，市佔率為100%。自此之後，其他賭場相繼落成，澳博市佔率每況愈下，最低跌至○八年的26%，○九年回升至約29%，仍然是排名第一。預期於未來2至3年澳博仍可穩守一哥之位。

○九年澳博錄得340億澳門元之賭收，較○八年增長22%。至於盈利能力，一般是用息稅及折舊前盈利（EBITDA）作為準則，○九年EBITDA為22.6億元，EBITDA邊際利潤（Margin）為6.6%。新葡京賭收94.3億元，佔澳博賭收27.6%，但EBITDA則為16.5億，佔總EBITDA高達72.8%。可見澳博大部份盈利來自新葡京，其餘17間賭場雖然賭收有246億元，但EBITDA只有6.15億，EBITDA Margin為2.5%，相比起新葡京EBITDA Margin 17.5%相差極遠。大部份低利潤賭場今年將更新營運條款，預期將令公司整體EBITDA MARGIN上升。

貴賓廳業務佔澳門賭收達67%，中場只佔27%。但貴賓廳業務盈利能力卻比中場差很多，原因是中介人的存在，賭場要與廳主對分賭收或出碼糧，相反中場沒有中介人，因此沒有佣金概念。澳博賭收中貴賓廳佔59%，中場佔38%，六家博企中收入比例最平均。由於中場之EBITDA Margin 較高，因此中場是未來各賭場之主力發展方向。澳博在中場收入比佔有先機，近年落成的十六浦及海立方都以中場客為主，發展方向正確。

估值方面，澳博企業價值（EV）/EBITDA為8-8.5倍，比其他澳門博企公司超過10倍便宜，加上其邊際利潤預期將於今後兩年有所上升，因此若讀者有興趣投資賭業股，澳博不失為一個好的選擇。

中國工商銀行（澳門）黃碩東

李振聲: 未來十年創業需知

2010-08-23

相信大家都聽過“創業容易、守業難”，但在現今澳門的營商環境，筆者認為“創業難、守業更難”，為何？原因是跟過往比較，一是營運成本高(租金高、人工高、營運成本高)；二是競爭激烈，在本地須與大企業競爭，在區域又要面對珠海及香港的競爭；三是社會變化過程及資訊傳遞過程快。

上述原因導致現今營商環境比較有利於大企業而不利於小商戶，大企業往往在營運成本方面取得優勢，特別人力資源成本方面，如申請外勞、福利及晉升機會等，小商戶跟大企業無法比較；不過在此強調，以上營商環境不是澳門獨有，是城市化過程必然出現的問題，很多國際大城市(如東京、台灣、倫敦、香港)早已經出現，分別只是澳門在短時間內高速發展及短時間內國際化，突顯問題所在。

因此，現今澳門營商環境是“創業難、守業更難”，現時及未來的創業條件比過往的要求來得高，一是資本要厚，二是人才要夠，三是有持續轉變及創新，如能解決以上三個核心問題，筆者相信創業仍有可為。

資本要厚的原因是商號、品牌及客戶是守出來的，一守可能就要守兩三年，這一點很多創業者都忽略。很多創業者在預算方面做得不好，結果往往是超出本來預算，不停注資的同時，信心亦減退，最後往往是在成功之前放棄；人力資源是澳門最缺乏的資源之一，與其他小商戶合作、簡化銷售系統、提升生產設備等等，都是減省人力資源及減輕工作量的另一途徑。另一創業須知是，特許經營有如雙刃劍，好處本欄不再重複，但特許經營過往在澳門失敗的例子甚多，如泡芙、綠茶。

有數點投資者須知的，一是產品不一定合適本地需求及口味；二是品牌宣傳及支援不足；三是產品單一；四是持續轉變、創新比較被動；五是加盟費用高昂。

未來十年商機在哪裡？此點筆者已在前周的本欄“十年人口變化現商機？”裡提出了，有興趣讀者可翻閱八月九日內容。

李振聲

李振聲: 十年人口變化現商機？

2010-08-09

上周以數據分析澳門未來十年的人口變化，結論是澳門未來十年的自然人口增長最少有八千人，但對總人口增長十五至二十萬七千，此一數字又實屬偏低，哪剩下的人從何來？筆者上周用“外來”兩個字去作總結。今期將根據上周分析內容，找尋一下未來十年澳門將出現甚麼商機？

首先上周的分析有五點是肯定的：一是老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四；二是十至十九歲的人口比例近年有下降趨勢；三是結婚人口持續輕微增加；四是○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢；五是據○九年的澳門人口樹狀圖分析，澳門人口正值第二個峰值，亦即八○年至九四年，即現年三十歲至十六歲，合共十三萬六千三百人。而不肯定的就是外來人口，不過外來人口絕大部分肯定會是二十至四十歲。

當中會有甚麼商機呢？商機可分短線及長線兩種：短期而言，本土消費市場的黃金十年，現時澳門人口正面值第二個峰值，又剛好是十六歲至三十歲，及碰上經濟好，失業率低，這個區間的人口是最願意消費的，又最沒有家庭負擔，有意創業的朋友應該針對這一族群的消費模式，去思考一下投資以下的行業，如餐飲、小食、結婚、衣物、家具及家庭裝修。前四者已經是競爭大，參與者衆的行業，若無特別的優勢筆者會勸您不要參與其中，而後兩者雖然有市場，但行業不討好，青黃不接，機會多，成功率高，唔怕辛苦的朋友可以再多作了解及分析。

長期來說，就是到二○年澳門人口老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四，另外○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢，大家可以考慮從事老人及幼兒服務，或售賣相關設備及產品的行業，兩者可謂再見朝陽行業，大家可以以此作參考。

外來人的生意，因為出外打工要寄錢回老家，所以都集中在衣、食、住及必須品為主，從事飲食方面則要投其所好，從事地產中介(以租賃為主)方面則要學好英文。

李振聲

陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市，值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」，而買樓亦都係一樣，要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出，在樓市有郁動時入市，幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上，心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓，令不少夠膽認自己炒股，不敢認炒樓，但將「投機的我」硬當「投資的我」，其實相當危險，特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市，更加險上加險。講些數字大家就明，以97年作起點的中原城市領先指數，最近剛升到83.5，以97年為100，而家到83.5，即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3，九龍為82.1，新界東為77.7%，新界西為64.6%，你在97年樓市高峰期買了樓，以平均計，只是港島樓較接近見家鄉，若唔好彩買了新界西的樓，而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計，如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家，在樓市急升的泡沫中買樓長揸，可以13年都未翻本，我估當年好多人用10年期供款，而家已供哂錢贖埋樓，但樓價仍未見家鄉，可見你當年俾貴了好多錢買樓，不過你夠錢供，結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓，97年指數升到99時，升咗一成，你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義)，決定走人，咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走，97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來，跌咗30%，但到98年初輕微反彈，若忍痛在這時出貨，大約比97年高峰低25%，以指數計大約係75，古惑仔在指數90時買，在75時走，輸了17%，唔算好離譜，仲可以攞番13%本金(以七成按揭計)，若再揸落去，到03年就變嚴重負資產，03年上述指數的低位約35，即係只有高峰時35%的價值，你話幾得人驚。投機應該止蝕，但你話自己買樓係自住或投資，就唔會去止蝕，後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點，我估在資金持續泛濫時，樓市仲會反覆向上，但要看政府的干預力度有多大，如果政府維持現時不大不小的力度去干預，每次干預後，樓市回5%，過兩個月見無事，又要炒上，政府又再干預。假設樓市在這種形勢下，仲可以反覆升10幾、20%，但你做「投資的我」，只是帳上富貴，但最後跌落來，假設唔好多，從高峰跌30%，然後呆咗，你間樓就跌了16%，條數係咁，300萬樓，升20%去到360萬，無沽，從360萬跌30%，變252萬，比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住，要分清自己買樓係想投資還是投機，係決定入唔入市，以及如何入市的關鍵。

買樓先當精明消費者

曾淵滄
2010-07-08

股市從去年 3月反彈至 11月見頂後，就反覆大調至今，調整期已達 8個月，散戶已開始失去興趣，交投淡靜。交投淡靜的結果是任由大戶舞高弄低，實在找不出甚麼理由來解釋升與跌。
樓市剛剛相反，樓價正在上升，本地炒家出現了，買樓的散戶興趣也提高。股市大升時，想買股的人多；樓市大升時，想買樓的人也多。可是，買股與買樓畢竟是不同。

買股票只有一個目的，那就是投資。買樓則有兩個目的，投資和消費。這是許多買樓的人所忽略。對大部份只擁有一個自住單位的業主而言，買樓是兼有投資與消費的行為，只有那些持有超過一個單位樓宇，買樓收租或打算短期炒賣的人，買樓才算是純投資行為。

為甚麼說買樓自住是兼有投資與消費行為？買樓是投資行為是很容易理解，因為樓價可升可跌、可以收租；而買樓是消費，因為既然是自住，樓價升跌實際上對你而言並沒有實質金錢影響，樓價升，感覺會良好，感到自己的身家上漲，但卻不可能賣樓而瞓街；你收入增加，小樓換大樓，廉價樓換豪宅，你還得自掏腰包，拿出更多錢來貢獻給地產商，你賺了甚麼？

因此，我認為買樓是在投資，同時也在消費。每月所消費的就是租值，如果買的樓不是自住，而是租出去，你會有租金收入，因此，你每個月就是在消費這個租值。

如果你是買樓自住，應該先從消費的角度來買樓，先當一個精明的消費者，才考慮投資的價值。

樓價前景有據可依？(二)

2010-06-28
樓價前景有據可依？(二)

上周本欄以本澳例子指出短期的人口波動如何影響樓價，本周則繼續探討自然人口增長如何影響樓價。以下文章是取材於香港《經濟日報》副社長石鏡泉的專欄，自然人口增長如何影響樓價的重點：

香港人口增長來源有二，一是自然出生率，二是移民。以今時本港出生率1%計，在未來三十年，本港約增加多250萬人，五人一個家庭計要多50萬個單位。同期亦有人死亡，香港將步入老年人社會。有估計，到二○三○年，每四個人中便有一個是長者。長者有幾長命，難料。但估計“等死”的人，按1：4計，是可以有200萬人至230萬人。此即生死如相若，則三十年後的港人口，可能跟今時多不了多少。當然，以上是純估之數，出生人口如多了，又或死少了人，都會使港人口增加較多，反之則減少。

促使香港人口增加的另一變數是到港移民。這可以是投資移民，亦可以是港人在內地所生子女，又或是配偶。以前政府估計有168萬人。有人謂政府此數是作大。就且以這個大數來計，又以五口一家，共需34萬個單位才可容下這批人。近年在內地置業的港人不少，他們今時以內地樓作度假用途，但他日這批人退休會不會沽出本港樓，改在內地長居？這應是個趨勢。原因是這些老人家，在賣出港樓後，得回一筆錢，便是他們的退休金。

三十年後回顧，二○一○年可能是香港地產(或樓房需求)的一個轉捩點。一九五○年出生的人，到二○一○年便屆六十歲。他們此時會買樓還是沽樓？準業主要有這考慮，因為本港約有210萬個家庭，香港約有230萬個單位，理論上是每個家庭可以分到一個單位。之所以分不到，一是有些家庭擁有多過一個單位，有些是空置，才導致非戶戶有樓。那些有多過一個單位的富戶，今時會不會有大置物業的意慾？相信沒有了，因為退休便沒有收入，要食老本。對一般退休者，銀行亦不願借貸予之去買樓。結果應是六十歲後的人，沽樓多過買樓。

一九七○年時買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓；但二○一○年買樓，三十年後，會不會有足夠的需求去接你層樓？一九七○至二○一○年，香港的人口增長，會多於二○一○至二○四○年的人口增長，這是今時置業者所要考慮的一個問題。

澳門又如何？情況相似，不過時間周期往五年後，一九八○年買樓，三十年後，一定有足夠人去接樓，為甚麼？下周續。

李振聲

經濟房屋應面向中產階層

要創建和諧的社會，居民能否安居樂業，是一個重要標準。近年，澳門房地產的價格如脫韁的馬，瘋狂上漲，威脅居民“安居”。幾乎每次示威遊行，房屋問題都成為重點訴求之一。今年五月三日，可持續中心公佈去年進行的綜合生活素質的大型入戶調查，在有關“政府施政與管治”方面的調查結果也顯示，市民對於政府的期望，主要也是希望政府能着力改善就業、房屋、經濟等民生問題，並期待有一個廉潔和公正的政府。

大部分地方都有居住的問題，在居民居住方面做得大家都認為很好的，是新加坡。就連國務院總理溫家寳年前訪問新加坡時，也特地去參觀新加坡的組屋。

二○○七年四月到新加坡訪問的前任行政長官何厚鏵，表示他訪問新加坡的一個主要的目的，就是要借鑑新加坡在公共房屋方面的經驗，制訂一個較現代化且符合澳門居住需要的公共房屋方案。

新加坡組屋成典範

身兼公共房屋興建協調小組組長的運輸工務司司長劉仕堯隨即在五月率團訪問新加坡，了解當地在推行公共房屋建設的成功經驗，尤其是按居民的實際需求進行興建計劃，以及制訂相應的公共住房政策，以確保公屋能以公平的方式分配到目標居民手上。

那麼，新加坡的房屋制度究竟是怎麼樣的呢？哪些地方値得澳門學習呢？

一、新加坡的房屋制度

面積不足七百平方公里、人口約四百萬的新加坡是市場經濟國家，但在住房建設與分配上並不完全通過市場調節來實現，而是將計劃與市場相結合，以政府分配為主，市場出售為輔。

新加坡民用住宅房地產市場主要由組屋和商品房兩部分組成。組屋類似於澳門的公共房屋、中國的經濟適用房，由新加坡政府投資建設並實行有償提供，價格由政府統一規定；包括高級公寓和私人住宅在內的商品房則由私人投資建設，按市場價格出售。截至二○○三年底，新加坡政府在四十多年的時間裏共建成組屋九十六萬八千餘套，全國約百分之八十四的人口居住在組屋中。

公積金與住房掛鈎

組屋的投資、建設和分配由新加坡建屋發展局統一負責。房屋建成後，該局以公民的收入水平為標準，按照公平合理的原則分配。符合政府配房條件的住戶一律排隊輪候政府分配住房，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。一般來說，新加坡公民結婚後即可到建屋發展局申請購房，兩年內便能擁有一套組屋。

組屋按地段、面積不同，價格從十五萬新加坡元到廿五萬新元不等。符合條件的購房者可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。新加坡自一九五五年開始建立中央公積金制度，由員工和僱主每月按一定比例交納。新加坡人在購買組屋時，公積金可以用來支付購房的首付款，也可以用於支付“月供”。此外，政府還以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使組屋價格保持在一般新加坡人能夠承受的範圍內。

嚴格監控地產市場

新加坡政府嚴格控制土地供應。建屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。

為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制訂了細緻和周全的法律法規，嚴格監控房地產市場。例如，建屋發展局的政策定位是“以自住為主”，嚴格限定居民購買組屋的次數；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買後五年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營；新加坡公民購買商品房後如不願退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”也起到了作用。

新加坡商品房市場的主要客戶群是收入較高的二次置業者或投資者。由於新加坡大多數家庭都擁有低價組屋，商品房市場總體上不太活躍（註：以上轉引自“經濟學家”網站：http://bbs.jjxj.org/viewthread.php?tid=15892&fromuid=0）。

八成人口住進組屋

由於新加坡有百分之八十四的人口住進組屋，因此目前已不存在房屋短缺的問題。而且，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的兩成左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款。另外，新加坡建屋局並不根據建築成本來制訂組屋售價，定價標準包括新組屋所在地的市場價格、申購者的收入情況等，讓認購的國民負擔得起。

二、澳門應向新加坡學習什麼

如上所述，前任行政長官何厚鏵和運輸工務司司長劉仕堯也都認為新加坡的房屋制度値得澳門學習。然而，澳門要向新加坡學習什麼，首先就要分析澳門與新加坡的房屋制度有哪些地方相同，有哪些地方不足、需要學習。

澳門的房屋制度與新加坡差不多，也是以自由市場經濟模式運作的。長期以來，住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式。後來隨着社會的發展與進步，澳葡政府才推出公共房屋政策，最初是社會房屋，上世紀八十年代初才有經濟房屋，形成私人房屋和公共房屋兩個市場。

經屋向來爭議較大

澳門的公共房屋，包括由政府資助興建、用於出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災的家庭的社會房屋（包含臨時房屋），以及政府提供土地給發展商投資興建、以低於市場價格出售予低收入家庭的經濟房屋兩大類。因此澳葡政府推出的公共房屋，主要是面對貧民和低收入的家庭。

由於社會房屋的業權是政府的，用於出租給貧民和低收入的家庭，或安置受災的家庭，因此居民都認為是合理的，沒有異議。但是對於經濟房屋，爭議比較大，問題在於價格較低，同時有購買的限制（包括收入方面、居住澳門年限、購買時沒有土地或房屋、在一定年限內不得出售等規定）。經濟房屋的用地是由政府批給，以前是由發展商根據與政府的合同來興建的，部分房屋交給政府作為公共設施和作為社會房屋，大部分出售給低收入家庭，但利潤必須控制在百分之十五，而且購買經濟房屋的一些稅費也獲得政府減免。低土地費用、低利潤和低稅費構成經濟房屋的三大特性。

澳門停建公屋多年

旣然澳門的公共房屋作用與新加坡的組屋相類似，那麼澳門為什麼會有“安居”的問題呢？澳門房屋問題的產生，一方面是由於公共房屋的數量少或者叫供應不足。正如議員關翠杏今年五月二十日在立法會作議程前發言時所指出的，截至二○○九年底，澳門約有百分之十七住戶居住在公共房屋，遠低於二○○一年的百分之廿一，主要是回歸初期當局未有就公共房屋的長遠發展訂定規劃，更一度多年停建公屋。

另一方面是因為樓價飆升。隨着澳門經濟近年的快速發展，加上特區政府回歸以來一段時間停建公共房屋，在外來的投資者和炒家的推動下，現在的新樓房，每平方呎三、四千元，兩房一廳要二百多萬元，就算是月入一萬五千元的、中產階級的賭場荷官，拿出一半工資來“供款”，最多只夠銀行利息。中產階層買新房屋都困難，遑論低收入的家庭。市民要解決居住的問題，由於沒有經濟房屋，因此必須面對難以忍受的高樓價。這也是近年引起社會矛盾的一個重要因素。

居者有其屋是基石

為什麼會出現這種情況呢？取決於施政者的取態，特別是房屋政策的立場。從這裏進而引伸到澳門應該向新加坡學習什麼。

首先要解決的是住房的本質是什麼。如上所述，澳門的公共房屋和新加坡的組屋相似：新加坡低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇，分別與澳門的社會房屋和經濟房屋的功能一樣。兩者的差別就在於，新加坡把“居者有其屋”計劃作為建國的基石，至今推行了四十多年，不單照顧低收入者，也面向中等收入者的中產階層。新加坡前總理李光耀曾指出，如果人們變成了新加坡的房產擁有者，人們就會對這個國家更忠誠。正是在這種信念的引領之下，新加坡政府把解決居民住房的問題提高到關乎國家社會安危的高度，把解決居民住房問題當成是政府的基本職責，因而鼓勵國人擁有自己的住屋；澳門的經濟房屋過去也不限制購買者的收入，中產階層也可以購買。只不過，回歸之後一段長時間特區政府沒有建公共房屋，其間商品房屋價格又大幅度上升，更打算不讓收入中等者購買。

非追求家家擁有屋

因此，新加坡房屋制度“以民為本”的做法，是澳門首先要學習的地方。因此，必須清除所謂“‘居者有其屋’並非‘家家擁有屋’”的思維，要讓盡可能多的居民擁有自己的房屋，居民才有“澳門是我家”的感覺，才有歸屬感，而不僅把住房作為過客的棲身之所。

其次，新加坡的組屋價格保持在一般國人能夠承受的範圍內，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的百分之二十左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款，因此不會影響生活素質。這方面也値得澳門學習。特區政府應該推出有效的措施，盡量做到如新加坡那樣，讓大多數居民買得起房屋。

另外，應該像新加坡那樣，完善經濟房屋的法律制度，嚴格監控房地產市場，防止炒賣的情況出現。（上）

郭濟修