施永青:內地別墅空置嚴重

2009-08-27

(C觀點)

中央為了減少金融海嘯對中國經濟造成的衝擊，採取了寬鬆的貨幣政策。有批評認為，這種政策令資金大量流入股市與樓市，對實體經濟幫助不大。

然而，資金流入股市與樓市所造成的浪費，不一定比流入實體經濟大。因為，實體經濟早已產能過剩，原有的生產設備早已使用率不足，根本沒法吸收新的資金。難道叫那些已局部停產的工廠，再去加建幾條新的生產？

以現時科技發展的速度，生產空置3至5年，可能已變成過時；在沒有實際需要時加建，可以造成很大的浪費。因此，不如任由資金流入股市與樓市，以製造財富效應，改善民間的情緒，以便增加內需。

中國的股市尚未對外開放，升升跌跌只屬內部的零和遊戲，既不會製造出新的財富，亦不會讓財富被外國騙走，就讓它一時炒上，一時炒落算了。

至於房地產，可以使用的日子數以十年計，某段日子建多一些，空置一段時間後，一樣可以拿來用，不會造成太大的浪費。現時巴黎就有大量的房屋是拿破倫三世時興建的，相信當年一下子也消化不了這麼多，但現時都有人住，真正空置的日子不多。中國的人口正大量由農村流入城市，預先建多一些房屋，不愁將來會沒有人用。不過，現時開發商興建的，很多都是豪宅與別墅，並非入城工作的農民工最需要的房屋類型，多建可能造成錯配，造成資源浪費。我去過一些內地的別墅區，雖已完工多年，入住率仍只有兩三成，大量空置的情況估計今後也沒有多大機會得到改善。因為，內地的財富大量集中在少數人手裡，根本不可能有那麼多人住得起別墅。別墅的需求，主要來自投資的需要，而非用的需要。

擁有財富者，喜歡以買房產的方式儲存財富。他們自己有錢，於是選擇買豪宅、買別墅。他們在全國各地四處置業，又不能同時使用，於是造成大量空置。

在外國，房產多的人都會把部分拿來出租，但在中國，擁有房產的人似乎不太關心空置成本。原因是中國的樓價升得快，升幅多過租金收入，變成空置一樣有得益。

此外，中國的別墅，大部分都是以毛坯房的方式交付給買家的，除了四壁間格外，內裡連座廁也沒有。要出租的話，還得添置潔具、爐灶，以及廚櫃、冷氣，可能收幾年租也沒法收回裝修成本。在這種情況下，別墅的擁有者，寧願選擇任由別墅空置，也不傾向出租。興建別墅佔地多，土地使用效率低，空置的浪費更大。把農地變成別墅後，不但不可以耕種，還要投入大量鋼材、水泥、供水、供電，得物無所用，實在不符合經濟效益。因此，中央限制別墅發展不是沒有道理的。可惜，近期地方政府為了刺激經濟，又再鬆手批別墅地。這種發展，實在令人擔心。

東尼: 平安與中人壽

2009-08-26

當大家看到平安保險（2318）的業績時，可以想像該公司的經營環境極度波動。截至2008年12月止過去三年錄得的盈利分別為78億元、200億元及3億元。任何良好的投資經理也會對如此巨大的波動側目，尤其是一家人壽公司。

但我是老一輩的人，而我會喜歡看到較穩定的盈利表現才將血汗錢押上。但不幸地美國的製度令損益表更不清晰，這些波動並非來自盈利的大幅變化，而是 由於資產負債表的調整所致。結果，大家不能判斷未來的盈利趨勢和方向，而腦海裡必須有正確的數字才可作為衡量，不用在帳目上發掘出來。

平安股價為62元，市值達4,550億元，是個相當高的水準，即使以最大盈利200億元算，市盈率也達22倍，如果以去年少於10億元的盈利計算 的話，得出的結果就只會更加離譜。但07年那個更高的數位是通過龐大股票交易盈利所得的，而通過一些手段，當中的一半可以被扣減，從而得出存在傾向的資 料，假如真的有人將之跟08年平安在富通銀行的失誤投資與公開的盈利相比的話。

這是一家令人鼓舞的公司，而且其保險銷售也正以非常好的速度增長。作為一家企圖打入銀行業的公司，最近購入深圳發展銀行的決定也未嘗不是個好主意。不過當賣家對於是次交易表現得如此雀躍後，人們可能會懷疑這是不是個圈套。

截至09年6月止的半年盈利為54億元人民幣，是個正常水準，而我預計全年盈利應該為120億元左右，到2010或是2011年時，盈利穩定增長 至150億元。也許盈利能在2012年至2015年間達到200億元，雖然這可能是個長遠投資，但在此盈利水準變得更現實前，不必太早進行投資。

中人壽（2628）股價為33元，市值9,300億元，是平安的兩倍多一點，而半年盈利為182億元人民幣，是平安的三倍多。

不過，這對我而言不是什麼`正面的消息，因為一大部分的盈利都是來自達100億元人民幣的證券銷售。這對我而言太過取巧了，如果有運的話，盈利就能被倍大。但如果時不與你的話，那麼代價可會是很沉重，而市場也可以相當變幻莫測。

雖然如此，中人壽的盈利表現比平安更波動，
截至08年底止的三年盈利分別為200億、415億及240億元。
人壽產品的銷售額增加了10%，在中國而言並不算多，也肯定比平安少。但中人壽似乎過分依賴其投資，並大部分盈利都是由之而起。

在大部分為金融資產的11,600億元中，中人壽有5,400億元人民幣為債務證券、1,400億元人民幣為證券、還有2,760億元存款。

但跟這些資產對立的是9,500億元人民幣的債務，大部分是被勾銷了的保險銷售，而這令股東資本只剩下2,100億元人民幣，比9,300億元的市值差得遠了。

作為比較，平安的資產為8,800億元人民幣，負債則為7,800億元人民幣，股東資本為1億元人民幣，相較其4,500億元的市值。這絕對是貴的，我也不會急於購買此二股中的任何之一。

但我仍對中人壽的180億元人民幣半年盈利有所疑惑，相當於全年360億元人民幣，按資產淨值2,000億元人民幣，或年率18%計算，我覺得似乎太高，而持續下去的話肯定會影響資產值，因資本變成了收入，並轉移至損益帳目變為正常收入。

另一個問題是中人壽更活躍於普通險，並且特別銷售汽車保險。但我的經驗發現，汽車保險絕非有利，因為受害人與車房往往會聯手索償。

不過，即使中人壽全年賺取360億元（按人民幣兌港元為一算），市盈率仍高於25倍，對我來說實在太高。按今日的價格，我恐怕不會買入這些股票， 即使兩者在初上市時我也曾極力推介。但如果真的要買，我會寧願選擇平安，因我覺得該股較易理解，當然其於銀行業務的權益也有一點分散作用。

簡卓峰: 結算前上落市持續

2009年8月27日

周二美股先升後回。消費及房屋數據理想，道指早段曾升至9620點的十一個月新高，上升111點，技術上受制「喇叭形」頂部回吐，全日以「射擊之星」收報 9539點，上升30點。本周一，道指形成「十字架」，周二現「射擊之星」，均反映上升壓力增強；MACD及STC持續背馳。 上證A股指數昨天低開，下跌46點後反彈，收報3114點，上升54點；二十天線跌至3296點，將跌穿五十天線3278點，利淡9月。 港股昨天先升後回，恒指最高曾見20577點，上升142點，出現回吐，收報20456點，上升21點；成交只有552億元。

超級大鱷群去年10月至今年3月，以大雙底在10676-15781-11344點收集，有人唱8000點，然後推升至今年8月最高21196點，一如估 計受制「複式頭肩底」量度升幅20610點加30％、即21228點為頂部目標，以「黑墓碑」見頂，大鱷整個8月在20000點之上托住派發，唱滙控 （005）見100元，如9月下破8月底部19824點，則表示大鱷已沽出70%至80％獲利貨，然後把剩下的20%至30％貨推低大市，再在10月至 11月初收集，推高至明年第四季派發，才完成牛市（III）-III浪。

和黃（013）及財險（2328）形成派發的大雙頭走勢。 雅居樂（3383）正反映港股趨勢。由今年3月最低2.2元，展開牛市一期，大升至11.82元，狂升437％，技術上，成交背馳，9RSI背馳，以「穿 頭破腳」回吐。大型「頭肩頂」派發中【圖】，預料10月至11月下試6元左右；昨天最低9.5元。

期指昨天先升後跌，最高曾見20564點，上升96點，出現回吐，收報20440點，下跌28點，OBV現跌市訊號，9月預料下破19780點「頸線」支 持位。大鱷積極沽空9月20000點認購期權，昨天收995點，專業人士訂止蝕跟隨。

國企指數昨天上升2點，收報11657點，預料9月下破升軌11104點，下試7月底部10200點。現金掛帥，10月至11月可執平貨。

作者為證監會持牌人，原名梁炳耀。

曾淵滄:內地豪宅有人買冇人住

2009/08/26>

這一回到大連，研究的是當地的房地產市場，前日一天之內幾乎走遍大連的主要開發樓盤，星海廣場、漫谷、第五郡、小平島、機場新區、高新區……連經濟實用房（相類似香港的居屋）也看了。
現在，大連高檔洋樓每平方米價格介於 1萬元人民幣至 2萬元人民幣之間，最便宜的經濟實用房，價格也達每平方米 3000元人民幣。但是，高檔豪宅空置率奇高，能夠少過 30%空置率者已算是入住率非常高的樓盤。
但是，問一問售樓處，大部份樓房已經賣掉，因此，所謂空置率倒不是發展商持有大量未售產業，而是業主買入後任由空置，不入住也不出租。
據地產商說，這種現象很平常，買這些房屋的人，買樓房的唯一目的是待價而沽。銀行利率低是他們持貨不放不租的原因之一，不過，風險的確不小，一旦利率上升，沒錢付利息時就得被迫賣掉。
另一個可能風險是投入房地產的錢中，可能也有相當部份是官員、幹部挪用單位機構的錢，如果上頭查起來，就會不問價被迫拋售。
目前，儘管溫家寶總理幾乎每星期都發表一次寬鬆貨幣政策不變的言論，下令銀行不可收緊貸款，寬鬆貨幣政策不變。但是，中資股股價依然不斷下跌，相信有些沽售股票者是之前挪用了公款炒股，現在被迫售股套現，填回虧空的賬目。

內房股地多未必有用

碧桂園（ 2007）公佈半年業績，好像很不錯，利潤上升 79%，但是昨日股價竟一度下跌，收市時也僅微升 3%，與半年利潤上升 79%不相配合。
碧桂園儘管利潤大增，但是不派息，任何不派息的上市企業，吸引力就馬上打了折扣，小心的投資者會懷疑為甚麼賺大錢而不派息。
根據碧桂園公佈的業務情況，今年上半年所賣的樓房每平方米平均售價僅 4973元人民幣，比去年同時的每平方米 8012元人民幣低很多。
每平方米平均售價 4973元的確是很低，像大連這種二線城市的廉價經濟房，每平方米也要賣 3000元。我估計，造成這個現象的理由，可能是碧桂園手上的土地雖多，但不值錢，估計是處於郊外偏僻地區。
2007年，大證券行在推介內房股時，往往以該企業手上土地儲備之多來宣傳，但是，土地是不是值錢就沒有人提。

沈振盈: 航運股強勢勝獅睇兩蚊

2009/08/25

大市進一步企穩，恒指上升 336點，收 20535，技術走勢尚算不俗，應可逐步擺脫下跌的陰影，關鍵仍看能否上破 21000關。
市 場對經濟復蘇的憧憬已越來越樂觀，現時雖未完全確認，但起碼在情緒上已改觀。最受惠復蘇的板塊應該是航運股，昨日所見，整個航運板塊皆有不俗的表現，中國 遠洋（ 1919）升 6.1%、中海集運（ 2866）升 3.5%、中海發展（ 1138）升 5.3%，中國外運（ 598）算是升得少，微升 0.6%。相關的股份勝獅貨櫃（ 716）更錄得 7.4%升幅，突破了 10日及 20日平均線。此股一直是筆者今年之首選，每一次調整都是吸納的機會，自 0.8元以下推介後，一直呈現大漲小回格局，只要有持貨能力，大可作中長線投資，揸到明年初，目標可見 2元或以上。
中國股市進一步上升，上證綜指連升 3日，逼近 3000關。只要這數天能企穩於 3040之上收市，將可確認調整完成，重展升浪。昨日建議吸納的 A50中國基金（ 2823），波動仍大，微升 0.12元。若以長線角度看，年底前仍有望見 16.5至 17.5元。

順資金流向分注買

除 了航運股板塊外，資源股、內銀股也有不俗的表現。對於一些一直不敢入市的投資者，今次調整浪可能是最後的入市機會。當然，無人能知道何處是最低位，唯一辦 法是分段吸納，心理上預先作出「還有得跌」的準備，留彈藥溝貨，否則可能等極也沒有再低的水平入市，直至牛市二期才能上車。
今次的牛市有別於過往，不能完全依據經濟狀況來分析，主要是加入了政府托市的政治考慮，投資者只能順着資金流向被動地跟隨，靠注碼分配來控制風險。

曾淵滄:大牛市不要亂止蝕

2009/08/25

美股創今年新高，終於帶動了內地股市回升，上證綜合指數回升至 2993點，又再次挑戰 3000點大關。
A股的調整是不是已經完成？目前仍不容易判斷，不過，我已一再強調，只要你認定目前大市是處於牛市，買貴或買便宜，長遠一點看，相差無幾。
在大牛市時，高價追貨者一見股價回跌就馬上止蝕並不是一個好的戰略，往往，你一止蝕，股價就回升了；見到股價回升，你又不捨得馬上補回，不必多久，股價就升至遠遠高於你沽售的價格。
因此，一向以來我都不鼓勵在大牛市時止蝕，只有在確定熊市來臨時，止蝕戰略才能發揮保護自己資金的方法。
大牛市中，錯誤止蝕的機會比正確止蝕的機會大，而且，正確止蝕後，甚麼時候再買回來也不是容易決定的。跌一點點你認為不夠多，希望等再跌多一些才買回，但是，在大牛市時，等多一天是升是跌完全是未知數，而且，往往是升的機會比較多，大牛市時上升的時間一定比下跌的時間多。
第一拖拉機（ 038）公佈半年業績，純利 1.69億元人民幣，增 1.17倍，其間賣掉 3.8萬台拖拉機，增長 39%；賣掉 8.3萬台柴油機，增長 43%，增長速度極大。

一拖潛質佳持長線

今日中國中央政府正在推行全面性的經濟結構重組，鼓勵農民搬到城市裏，因此改寫執行了 30年的農村土地不可轉讓的政策，不少農民就是因為農村土地不可轉讓而不願意放棄農地，老弱在農村耕種、年輕人到城裏工作，土地可以轉讓後，農民可以舉家入城，農地出租收租。
當農民逐漸入城後，承租農地的企業就必定走向農村現代化的道路，不再用牛耕田，農業機械肯定會是一門增長很快的行業，這就是一拖銷售量可以突飛猛進的原因，這是一隻相當值得長期投資的股票。
8月 23日，我再一次帶領一群城大 MBA學生到大連進行企業診斷交流，這一回的課題倒是第一次接觸，是房地產開發業務，邀請我們的是大連友誼集團。
友誼集團經營零售、酒店、購物廣場、房地產開發，在香港，這可是很流行的商業模式，新世界發展（ 017）與長江實業（ 001）都是同時經營房地產、酒店、購物廣場與零售。希望通過未來 9天的探訪，能夠更詳細地了解內地的房地產市場。

曾淵滄: 新股破底非跌市訊號

2009/08/24

新股承達國際（ 2288） 8月 21日上市，跌破招股價，結束了過去 3個月新股上市必升的佳績，投資界中不少人以新股的表現來衡量市場氣氛，有人更認為若新股上市跌破招股價就應該把手上所有的股票賣掉。
不過，對上一次新股跌破招股價是今年 5月份的中國忠旺（ 1333），但是， 5月份至今恒指大漲小跌，一升再升，可見以新股是否會跌破招股價來衡量市場走勢，並不可靠。新股跌破招股價只是反映上市那一天市場的短期氣氛。
過去幾個月，我一直建議散戶有興趣的話可以逢新股招股就去申請，然後一上市就賣，至今，我依然認為這是一個可行的賺小錢的方法，不必為承達跌破招股價而擔心，承達跌破招股價也與承達本身的業務、質素無關，這只是整體市場氣氛不佳罷了。
一向以來，我對抽新股興趣不大，因為抽新股可以分到的股數不多，利潤有限。我更大的興趣是選定優質新股，一上市就大手買入然後長期持有，或持有到牛市結束。當然，如果持有的途中發覺到該股的優點已經消失，也會賣掉。
過去半年的新股，我一隻也看不上，因此完全沒有買，過去半年上市的新股，股價於上市後每況愈下的現象也很普遍，幾乎所有在上市初期高價接貨者都出現賬面虧損。

成為註冊股東有着數

要 在眾多新股中選中一隻優質新股並不容易，而且也的確得花一些時間來閱讀招股書。既然要取招股書，就不妨取白表申請，取得實質的股票證書鎖入保險箱，然後每 年收取年報，存有股票證書還有另一個小小的好處，好像不久前我就收到港鐵公司（ 066）送給股東的免費來往落馬洲車票 4張，如果你只持有 1股股票，成本僅 27元，這 4張車票已是成本的 10倍，成為註冊股東，你還可以參加一年一度的股東大會，大吃一餐。當然寄上門的車票我有興趣，要我上門參加股東會議吃免費餐的興趣則沒有。
過去 幾年，我在新股上市第一天大手買入的新股有中國人壽（ 2628）、交通銀行（ 3328）、錦江酒店（ 2006）、碧桂園（ 2007）、中國交通建設（ 1800）、中國中鐵（ 390）、中國鐵建（ 1186）、中國糧油（ 606）……至今依然持有沒賣的是國壽與交行，這兩隻當年的新股在 2007年的高峯我並沒有賣，算是錯過高價套利的機會，但不後悔，因為一開始就已做好長線投資的打算。