投資國內房地產的一點見解

GM100話:「我雖然從來未在這裏留言，但看見Monica想在國內投資，我也想給你點意見，我從 1995年開始跑大陸，基本上全國各地都去過，對國內算是有一点認識。

「1．如果你純是從投資角度出發，全國的大部份省會城市都可考慮 （ 西藏、青海等例外 ），就是較窮的省份，省會
的城市建設和經濟活動亦不會差到那裏，樓價有上升動力，就是新疆的烏魯木齊和內蒙的呼和浩特這些偏遠城市，這十幾年投資房地產的，亦令不少人發了財。全國除了那四大城市外，最贵的也不過10000—30000一平方 （ 即 1000—3000元/呎 ），今天在當地來講是天價，但以今天國內發展的速度，真是高處未算高（ 就像香港的 七、八十年代一樣 ），持貨十年，翻1至 2倍是極有可能的事。」



「2．買樓是人生大事（ 不管自住或投資 ），因為別人的喜好不一定是你杯茶，因為買樓除了考慮它的升值能力，還要考慮它的出租回報，你對這個城市的喜愛，有些地方你不喜歡，有物業在那裏你都會覺得不舒服，除非你有很多物業，否則你今天投資的物業， 出租多年後，可能有一天你自己都會住進去。所以你最好實地考察，多去幾次。」



「3．我們在國內買樓等如隔山買牛，而且地產商良莠不齊，就是大的發展商也不一定會好的，最好不要貪便宜買樓花，最好買剛落成，有實樓可以看的新樓，因為你看了會安心，就算買贵了一些，長線來說，回報還是會跑赢那些劣質樓。因為國內的保養問題， 舊樓的質量都有一定的問題。」



「4．選擇城市的問題，四大城市和其他省會城市各有優点，上海和北京，雖然贵些，但有租金回報抵消一些費用，因多外資，租出較易，而且你租給這些公司，自己都放心些。如選擇省會城市，入場費會低些，回報百分比未必差得過上海和北京，但你的租金收入可能會有問題，因為外資不多，當地的有錢人大多有自己的房子，中等收入的人，根本租不起你的房子。」



「5．如果考慮上海和北京，上海又比北京好些，因較接近港人生活習慣和口味，而且是全國最安全的城市，那些天價房子根本不要碰，風險高也。可考慮地鐵沿線靠近地鐵站的地方，上海地鐵眾多，最好選1，2號線，有些路線 （如 9號 ），終點站可能重遠過屯門。地鐵沿線有些地方的價錢比那些中心点如徐家匯和陸家咀便宜一半，風險較細，有些網友推介的莘庄是不錯，因為它在1號線上，而且是1號線的終點站，較易上車 （上海的地鐵真是廹到你唔信 ），而且莘庄是一個新區，區內設施齊備，但十多年前，這裏只是一個農村而已。但買上海的樓就要注意室內的佈局間隔，上海的房子外表漂亮，但室內的佈局大多很不合理 （那些極豪的樓如新天地當然例外，最近一、兩年的新樓亦有些改進 ），連其他小城市亦不如，港人多看不順眼，例如它的厕所設計很多都是沒有窗的，我兩年前在古北看過一個和黃新盤，都是這樣的，而且質素不見得怎樣，所以不要相信名牌，要實地考察。古北以前亦是一個不錯地方，有小台灣之稱，因為很多台灣和韓國人眾居，但近年不覺得怎樣，因為畢竟沒有地鐵站，而且室內的設計都不是太好呢。」



「6．至於其他省會城市，如果要買就要買最好的地段，因為它們的天價，對我們來講仍不算很贵，至於選那個城市，就要看你的個人口味了，個人覺得成都，重慶，青島，大連都不錯，成都兩年前曾被選為全國最快樂的都市，這個城市不太大，亦不太小，天氣怡人，生活悠閒，市民肯消費，但又有一定的經濟動力，很多港商都喜歡在這裏投資，有位飲食名家古鎮鍠亦有在這裏投資餐館。重慶是一個山城，有点像香港，樓市熾熱 （ 看它的樓房高度就知道 ），經濟強勁，缺點就是四大火爐之一，但我在 40 度時去過，並沒有想像中熱，而且現時很多北方城市夏天亦達 40度的高溫。大連和青島雖然不是省會，但勝在乾淨，風景市容好，大連是東三省最適宜居住的城市，所以東三省的有錢人都喜歡在那裏置業，房價有上升動力，青島的風景好更不用說了，當然，上海附近的江浙大城市如杭州，蘇州，無錫，南京，常州因為距離上海近 （ 半小時至兩小時的車程 ）, 但房價卻與上海有一段距離，都是可以考慮的。」



「7．中介問題---公司大小不是問題，港資公司亦沒有特別優勢，主要是看跟你那位 sales或經理有沒有本事，一些小公司的老闆又有本事，跟得又貼，做法靈活，並不比大公司差也。」

source: http://investmentclass.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2553574

何謂「發水」?

上回提到筆者在整合業權出售時因遇到新樓和舊樓在建築面積及實用率上有差異，而令舊樓業主把手上舊樓出售以換新樓的意. 欲減低。今回筆者會嘗試解釋這差 .

http://www.centalinesurveyors.com.hk/download/observer/2007/observer200705.pdf

澳博控股值得吸納

2010－8－30

澳門博彩收入今年屢創新高，五月博彩收入為171億，歷來新高。六月則受世界盃影響下跌，但七月即快速回升至163億元，本期將探討澳門第一大博企澳博(880)的投資價值。

澳博是澳門歷史最悠久的博彩公司，現時於澳門經營18間賭場，是6家博企中賭場數目最多的，賭桌數目也排第一。至於市佔率，○三年澳博於其他競爭對手新賭場尚未落成下，市佔率為100%。自此之後，其他賭場相繼落成，澳博市佔率每況愈下，最低跌至○八年的26%，○九年回升至約29%，仍然是排名第一。預期於未來2至3年澳博仍可穩守一哥之位。

○九年澳博錄得340億澳門元之賭收，較○八年增長22%。至於盈利能力，一般是用息稅及折舊前盈利（EBITDA）作為準則，○九年EBITDA為22.6億元，EBITDA邊際利潤（Margin）為6.6%。新葡京賭收94.3億元，佔澳博賭收27.6%，但EBITDA則為16.5億，佔總EBITDA高達72.8%。可見澳博大部份盈利來自新葡京，其餘17間賭場雖然賭收有246億元，但EBITDA只有6.15億，EBITDA Margin為2.5%，相比起新葡京EBITDA Margin 17.5%相差極遠。大部份低利潤賭場今年將更新營運條款，預期將令公司整體EBITDA MARGIN上升。

貴賓廳業務佔澳門賭收達67%，中場只佔27%。但貴賓廳業務盈利能力卻比中場差很多，原因是中介人的存在，賭場要與廳主對分賭收或出碼糧，相反中場沒有中介人，因此沒有佣金概念。澳博賭收中貴賓廳佔59%，中場佔38%，六家博企中收入比例最平均。由於中場之EBITDA Margin 較高，因此中場是未來各賭場之主力發展方向。澳博在中場收入比佔有先機，近年落成的十六浦及海立方都以中場客為主，發展方向正確。

估值方面，澳博企業價值（EV）/EBITDA為8-8.5倍，比其他澳門博企公司超過10倍便宜，加上其邊際利潤預期將於今後兩年有所上升，因此若讀者有興趣投資賭業股，澳博不失為一個好的選擇。

中國工商銀行（澳門）黃碩東

李振聲: 未來十年創業需知

2010-08-23

相信大家都聽過“創業容易、守業難”，但在現今澳門的營商環境，筆者認為“創業難、守業更難”，為何？原因是跟過往比較，一是營運成本高(租金高、人工高、營運成本高)；二是競爭激烈，在本地須與大企業競爭，在區域又要面對珠海及香港的競爭；三是社會變化過程及資訊傳遞過程快。

上述原因導致現今營商環境比較有利於大企業而不利於小商戶，大企業往往在營運成本方面取得優勢，特別人力資源成本方面，如申請外勞、福利及晉升機會等，小商戶跟大企業無法比較；不過在此強調，以上營商環境不是澳門獨有，是城市化過程必然出現的問題，很多國際大城市(如東京、台灣、倫敦、香港)早已經出現，分別只是澳門在短時間內高速發展及短時間內國際化，突顯問題所在。

因此，現今澳門營商環境是“創業難、守業更難”，現時及未來的創業條件比過往的要求來得高，一是資本要厚，二是人才要夠，三是有持續轉變及創新，如能解決以上三個核心問題，筆者相信創業仍有可為。

資本要厚的原因是商號、品牌及客戶是守出來的，一守可能就要守兩三年，這一點很多創業者都忽略。很多創業者在預算方面做得不好，結果往往是超出本來預算，不停注資的同時，信心亦減退，最後往往是在成功之前放棄；人力資源是澳門最缺乏的資源之一，與其他小商戶合作、簡化銷售系統、提升生產設備等等，都是減省人力資源及減輕工作量的另一途徑。另一創業須知是，特許經營有如雙刃劍，好處本欄不再重複，但特許經營過往在澳門失敗的例子甚多，如泡芙、綠茶。

有數點投資者須知的，一是產品不一定合適本地需求及口味；二是品牌宣傳及支援不足；三是產品單一；四是持續轉變、創新比較被動；五是加盟費用高昂。

未來十年商機在哪裡？此點筆者已在前周的本欄“十年人口變化現商機？”裡提出了，有興趣讀者可翻閱八月九日內容。

李振聲

李振聲: 十年人口變化現商機？

2010-08-09

上周以數據分析澳門未來十年的人口變化，結論是澳門未來十年的自然人口增長最少有八千人，但對總人口增長十五至二十萬七千，此一數字又實屬偏低，哪剩下的人從何來？筆者上周用“外來”兩個字去作總結。今期將根據上周分析內容，找尋一下未來十年澳門將出現甚麼商機？

首先上周的分析有五點是肯定的：一是老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四；二是十至十九歲的人口比例近年有下降趨勢；三是結婚人口持續輕微增加；四是○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢；五是據○九年的澳門人口樹狀圖分析，澳門人口正值第二個峰值，亦即八○年至九四年，即現年三十歲至十六歲，合共十三萬六千三百人。而不肯定的就是外來人口，不過外來人口絕大部分肯定會是二十至四十歲。

當中會有甚麼商機呢？商機可分短線及長線兩種：短期而言，本土消費市場的黃金十年，現時澳門人口正面值第二個峰值，又剛好是十六歲至三十歲，及碰上經濟好，失業率低，這個區間的人口是最願意消費的，又最沒有家庭負擔，有意創業的朋友應該針對這一族群的消費模式，去思考一下投資以下的行業，如餐飲、小食、結婚、衣物、家具及家庭裝修。前四者已經是競爭大，參與者衆的行業，若無特別的優勢筆者會勸您不要參與其中，而後兩者雖然有市場，但行業不討好，青黃不接，機會多，成功率高，唔怕辛苦的朋友可以再多作了解及分析。

長期來說，就是到二○年澳門人口老齡化速度急增，六十五歲或以上人口的比例增至百分之十一點七至十二點四，另外○至十歲的人口比例近年開始有重拾升軌的趨勢，大家可以考慮從事老人及幼兒服務，或售賣相關設備及產品的行業，兩者可謂再見朝陽行業，大家可以以此作參考。

外來人的生意，因為出外打工要寄錢回老家，所以都集中在衣、食、住及必須品為主，從事飲食方面則要投其所好，從事地產中介(以租賃為主)方面則要學好英文。

李振聲

陸羽仁: 買樓睇心態

2010-08-16


特區政府政府再出招打樓市，值得再講講。我建議買股票者分開「投機的我」和「投資的我」，而買樓亦都係一樣，要問清楚自己想短炒定想長揸。「投機的我」快進快出，在樓市有郁動時入市，幾個月走一轉可以走人。但「投資的我」買一間樓預揸10年以上，心態並不一樣

由於社會價值比較反對炒樓，令不少夠膽認自己炒股，不敢認炒樓，但將「投機的我」硬當「投資的我」，其實相當危險，特別是在這種以泛濫資金驅升的樓市，更加險上加險。講些數字大家就明，以97年作起點的中原城市領先指數，最近剛升到83.5，以97年為100，而家到83.5，即係話平均樓價升番到97年時83.5%。其中分區指數港島指數為92.3，九龍為82.1，新界東為77.7%，新界西為64.6%，你在97年樓市高峰期買了樓，以平均計，只是港島樓較接近見家鄉，若唔好彩買了新界西的樓，而家仲唔見咗35%!(此數字以平均計，如果當年買了港島山頂豪宅已升突)

這個數字告訴大家，在樓市急升的泡沫中買樓長揸，可以13年都未翻本，我估當年好多人用10年期供款，而家已供哂錢贖埋樓，但樓價仍未見家鄉，可見你當年俾貴了好多錢買樓，不過你夠錢供，結果找咗條數而矣。

投機和投資很不同。假設你在96年樓市指數90時買樓，97年指數升到99時，升咗一成，你係一個炒樓的「古惑仔」(並無貶義)，決定走人，咁就賺咗10%。若果嫌唔夠無走，97年樓市第一浸隨10月的股災跌下來，跌咗30%，但到98年初輕微反彈，若忍痛在這時出貨，大約比97年高峰低25%，以指數計大約係75，古惑仔在指數90時買，在75時走，輸了17%，唔算好離譜，仲可以攞番13%本金(以七成按揭計)，若再揸落去，到03年就變嚴重負資產，03年上述指數的低位約35，即係只有高峰時35%的價值，你話幾得人驚。投機應該止蝕，但你話自己買樓係自住或投資，就唔會去止蝕，後果可以好嚴重。當然投機唔止蝕一樣咁大鑊。

你叫我估未來樓市會點，我估在資金持續泛濫時，樓市仲會反覆向上，但要看政府的干預力度有多大，如果政府維持現時不大不小的力度去干預，每次干預後，樓市回5%，過兩個月見無事，又要炒上，政府又再干預。假設樓市在這種形勢下，仲可以反覆升10幾、20%，但你做「投資的我」，只是帳上富貴，但最後跌落來，假設唔好多，從高峰跌30%，然後呆咗，你間樓就跌了16%，條數係咁，300萬樓，升20%去到360萬，無沽，從360萬跌30%，變252萬，比買入價唔見了48萬。

唔好理係唔係自住，要分清自己買樓係想投資還是投機，係決定入唔入市，以及如何入市的關鍵。

買樓先當精明消費者

曾淵滄
2010-07-08

股市從去年 3月反彈至 11月見頂後，就反覆大調至今，調整期已達 8個月，散戶已開始失去興趣，交投淡靜。交投淡靜的結果是任由大戶舞高弄低，實在找不出甚麼理由來解釋升與跌。
樓市剛剛相反，樓價正在上升，本地炒家出現了，買樓的散戶興趣也提高。股市大升時，想買股的人多；樓市大升時，想買樓的人也多。可是，買股與買樓畢竟是不同。

買股票只有一個目的，那就是投資。買樓則有兩個目的，投資和消費。這是許多買樓的人所忽略。對大部份只擁有一個自住單位的業主而言，買樓是兼有投資與消費的行為，只有那些持有超過一個單位樓宇，買樓收租或打算短期炒賣的人，買樓才算是純投資行為。

為甚麼說買樓自住是兼有投資與消費行為？買樓是投資行為是很容易理解，因為樓價可升可跌、可以收租；而買樓是消費，因為既然是自住，樓價升跌實際上對你而言並沒有實質金錢影響，樓價升，感覺會良好，感到自己的身家上漲，但卻不可能賣樓而瞓街；你收入增加，小樓換大樓，廉價樓換豪宅，你還得自掏腰包，拿出更多錢來貢獻給地產商，你賺了甚麼？

因此，我認為買樓是在投資，同時也在消費。每月所消費的就是租值，如果買的樓不是自住，而是租出去，你會有租金收入，因此，你每個月就是在消費這個租值。

如果你是買樓自住，應該先從消費的角度來買樓，先當一個精明的消費者，才考慮投資的價值。