李振聲: 樓齡越大,風險越高

2010-02-01

上周五，香港發生罕見的塌樓事件，意外不單造成經濟損失，更重要的是造成人命傷亡。事件發生在香港，實在令筆者感到意外，為何？因為香港巡查舊樓，在非地震區域(如日本、台灣)等鄰近地區來算可說是處於領先水平，反觀澳門，相信大家心裡有數。　　事件發生後，香港市區發展局立委巡查全港四千幢五十年樓齡以上舊樓，如發現有即時危險會馬上跟進，包括動員屋宇署的承建商進行維修及鞏固工作；沒有即時危險，但需維修，則向大廈發出法定維修令；同時會研究縮短強制驗樓、驗窗的立法時間；港府以上舉措，均會增加舊樓的維修成本，減低投資回報。

筆者在本欄文章曾經強調“樓齡越舊，風險越高！”樓齡越舊，形成危樓風險越高，樓宇老化所衍生出的問題，不單對住戶生命造成威脅，對途人及周遭的財物(如私家車或電單車)亦會造成威脅。若真的出意外(如大廈外場石屎脫落、水管爆裂或滲漏)，造成財物損失或人命傷亡，大廈業主均需負責。為了減低上述的風險，業主有兩點是可以做的：一是定期檢查及維修樓宇；二是買第三者保險。

雖然澳門五十年樓齡以上舊樓不多，不過澳門唐樓僭建問題比香港嚴重得多，僭建物會大大縮短樓宇使用年限，更甚的是澳門的業主對定期檢查、維修樓宇及為樓宇買第三者保險的意識非常薄弱，故將來若政府訂立相關法例及同時加強驗樓，從投資角度，會大大提高舊樓的維修成本、減低投資價值及投資回報。

最近澳門細價樓及舊樓均出現價量齊升及炒賣的現象，相信香港塌樓事件會令市場出現變化，為投資者埋下上述心理包袱，增加投資者及貸款者(即銀行)的風險意識，形成舊樓價量齊跌。新的細價樓價量齊升，原因很簡單，因為供應有限，但需求依然持續。

李振聲