龔方雄:明年房地產板塊還要漲

2009 / 11 / 11
房地產價格漲跌一直是市場和政府關注的焦點，作為拉動內需產業鏈最長的房地產業，未來走勢如何？就此，記者專訪了摩根大通中國投行副主席龔方雄。

　　中國房價長期看漲短期中性

　　上海證券報：今年1月開始，你們就主推中國房地產和汽車兩大板塊，現在看來是對了。將來怎麼看？

　　龔方雄：總體上看，未來中國經濟繼續跑贏全球，內需拉動會發揮越來越大的作用。我們從今年1月份開始主推中國房地產和汽車兩大板塊，將來如何，我個人而言，中國汽車市場至少要持續好幾年的結構性上升態勢，主戰場在二、三線城市。這方面國內爭論也不多，觀點比較趨同。

　　現在爭論最大的是房地產，作為促進內需最大的產業鏈之一的房地產，我認為中國房價長期上升態勢應是非常明確的。短期看，受外部原因衝擊，價格可能會漲到某個位置進行整固。

　　上海證券報：外部原因是指什麼？

　　龔方雄：外部原因就是人們對流動性的感覺。我為什麼稱為流動性感覺，不是流動性本身呢？主要是流動性本身沒有發生太大變化，只是貸款增速出現下降。要知道，貸款增速並不是衡量中國流動性的唯一指標，而是給老百姓造成一種流動性偏緊的感覺。

　　如，今年年初每個月貸款數量都是1萬億，目前每月只有5千億左右，大家覺得少了一半，流動性緊張的感覺油然而生，但這種感覺持續不了多長時間。

　　現在流動性好於上半年

　　上海證券報：為什麼會有此觀點？

　　龔方雄：我認為現在流動性比上半年更好更寬鬆。主要是銀行貸款一般都呈現上半年多貸下半年少貸的態勢。即使今年沒有金融危機這種特殊情況，我國全年貸款也總是呈現前高後低的態勢。

　　要注意的是，上半年的貸存比例並沒有上升，而是一直維持在低谷徘徊，也就是說貸出去的錢，大部分又流回銀行變成了存款。

　　如，貸款上半年增加了接近8萬億，存款接近10萬億，存款比貸款增長的還多。儘管銀行很願意先把貸款放出去，越早貸出去越好，但由於很多項目還沒開工，對資金的需求不足。

　　值得關注的是，最近銀行貸存比相對有所提高，這對銀行是好事，提高銀行的盈利能力。同樣，也說明接受貸款的企業，因為實際開工數量的增加，從銀行貸出來的錢真正流入實體經濟。

　　因此，上半年雖然貸款增速很大，但由於銀行貸出去的部分款項並沒完全流入經濟體，使得實體經濟的流動性改善並不大。但是，下半年這種情況在漸漸改善，銀行貸款絕對數量在減少，但是流入經濟體的錢更多。另外，很多項目開工以後，從銀行存款賬戶中提取現款，並不表現在貸款裡。

　　所以，我認為，下半年流動性在真正改善。

　　明年房地產板塊將迎來上漲行情

　　上海證券報：資本市場會買賬嗎？

　　龔方雄：市場與理性是有差異的。一旦當月數據比上月數據低，或者是比上半年少得多，就必然造成貸款減少市場流動性偏緊的信號，就成為資本市場要進行調整的主要信號。

　　當然，當市場要調整時，無論什麼原因都會成為調整的理由。所以，就房地產板塊看，短期甚至到年底，很難跑贏大市。

　　明年看，由於放貸前高後低的歷史規律很難打破，不排除明年一、二季度每月放貸的數量比現在高。因此，即使明年從第二季度政府開始加息，市場仍然感覺流動性寬裕。而房地產板塊是需要流動性拉動上漲的，因此，明年上半年房地產板塊可能會迎接另一波上升階段。

　　因此，現在到年底房地產板塊的低迷只是一個短期的技術性調整，這個板塊自身不會出現方向性的改變，也遠遠沒到方向性改變的時候。

　　可以說，在相對低息環境持續較長時間的環境下，資金使用成本較低，明年資產配置中需要更多考慮房地產板塊。

　　上海證券報：除了資金成本因素外，還有什麼原因？美元貶值是不是也是其中原因之一？

　　龔方雄：這不單單是美金貶值的問題，我倒認為美金從現在開始不會貶值太多，原因是因為各國利率都比較低，套現投機資金很難尋找合適機會。資金會湧向有形資產，如黃金、有色金屬、貴金屬、大宗商品、石油等等。因此，這不是單純美金貶值問題，而是一個整體的貨幣現象。

　　這實際上對房地產市場也是有影響的，因為房地產屬於有形資產。為什麼最近我們國家出現這麼多新「地王」，很多人很片面在探討這個問題，並沒有上升到資金成本的角度。創造「地王」的開發商都是國有開發商，他們有一個共同特點，相對資金成本比非國有開發商便宜很多。所以，他覺得可以拿得起那塊地。

　　放大這個道理，如果你認為全球來講整體的資金成本還會保持相對較低水平很長一段時間，有形資產就會增值，這是大趨勢。因此，我們覺得房地產還沒有到拐點。

　　當然，很多人在這方面感覺不舒服。因為全國房價基本上回到金融風暴以前的高位，但股市還在半山腰，從高位6000點回落才上揚到現在的3000多點。但這是從另一角度印證我們國家房地產投資比很多其他投資要好。

　　城市化是中國經濟原動力

　　上海證券報：看好房地產，除了上述的資金成本、人民幣升值因素外，還有什麼？

　　龔方雄：中國經濟目前處在一個結構性成長的初期，城市化率相對很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我國城市化率每年以1%左右的速度上升，現在大概以每年1.5%左右的速度上升。

　　這意味著現在居住在城市裡的人口占總人口45%左右，居住在鄉村裡的人口，或者以鄉村為主要居住地方的人口占總人口55%，明年可能會上升到46.5%，按這種比例，我們13億人口，每年進入中國城市的新增人口差不多有1500—2000萬左右。

　　這是什麼概念？就是每年都要造一座新的像上海這樣的城市來吸納這部分人，或者每年都建一座像紐約、倫敦這樣的城市，這就是城市化進程的必然，這是中國經濟的原動力。而且，這個城市化進程現在影響最深刻的地區是二、三線城市，二、三線城市承受著城市化進程的壓力。

　　對二、三線城市城市化的判斷，是我們敢於在今年1月份就出來講要買中國房地產股和汽車股的主要原因。現在再講此事，不是簡單地說我們那時判斷準確，而是說今後這個趨勢還會延續下去。

　　上海證券報：奇怪的是，現在買房大軍是剛畢業的年輕人，這裡面的內涵是什麼？

　　龔方雄：不能把中國百姓收入簡單的跟美國進行類比。目前，中國買房大軍是剛從大學畢業準備結婚的小兩口，這背後是雙方家長畢生儲蓄的支持，不是兩個新人在買房子，而是6個人的收入購買一套房子。

　　有擔心房地產是泡沫，很多人將收入、地價等因素，與美國做一個很簡單的類比，我是非常不同意進行這樣類比的。原因很簡單，就是中國可耕地是稀缺資源，但美國不是。中國國土面積跟美國差不多，但中國可耕地面積占國土面積的比例是40%。由於中國人口比美國高出4倍，使得我國人均耕地只有美國的1/8—1 /10。而美國已經是成熟國家，是城市化進程完成的國家，而中國城市化進程才剛剛開始。可以想像，如果中國城市化達到70%、80%甚至90，%中國耕地還會流失多少。

　　有些人說城市化不一定要佔用耕地，但這只是幻想。草都長不出來的地方人願意住嗎？因此，這種城市化進程一定是佔用可耕地為代價的，地價的上漲是難以避免的。因此，房價怎麼會降得下來？